Par jean.devalon le 26/06/13

Il est frappant de constater que les mesures concoctées par les hyper- diplômés se trouvant dans les ministères ne rencontrent pas un succès pratique dans la mesure où, souvent, elles sont prises par des personnes vivant dans une sphère qui n'a rien à voir à celles dans lesquelles vivent ceux à qui ces mesures sont destinées.

Ainsi en est-il du crédit d'impôt pour la compétitivité, ainsi en est-il des contrats aidés.

Aussi, quand la ministre du logement, annonce qu'elle va créer une « agence de la garantie universelle des loyers » qui, en gros, si j'ai bien compris, paierait les loyers impayés aux propriétaires et, ensuite se retournerait, s'il est méchant, contre le locataire, il est permis de se poser quelque questions.

D'abord, souvent, les propriétaires ont, en plus de leur logement principal, un bien qu'ils mettent en location et dont ils entendent conserver la jouissance.

Il y a dans les mesures prises un aspect, apparemment, obligatoire qui apparaît un peu attentatoires à la propriété privée.

Cela signifie-t-il que le propriétaire, l'objet d'impayés, n'aura pas le choix de préférer récupérer son logement ?

Il y a ensuite un risque pour le contribuable que le gouvernement achète la paix sociale en payant les loyers et en ne cherchant pas ensuite à les recouvrer.

Le contribuable est là pour ça.

Il y a, enfin, dans ce terme d'agence universelle quelque chose, pardonnez-moi, de surréaliste ; j'allais dire de coréen.

Enfin, il faut dire aussi que le principe est annoncé, effet d'annonce oblige, mais qu'il paraît que pour le concret ce sera plus tard.

Il n'y a rien de nouveau sous le soleil.

Par jean.devalon le 31/05/12

Un bailleur a le mauvais goût d'écrire à sa locataire aux fins d'augmentation du montant mensuel de son loyer.

La locataire se rend alors dans les locaux du bailleur et menace de faire exploser une grenade à plâtre qu'elle avait en sa possession avant de tenter de se jeter par la fenêtre d'un bureau situé au deuxième étage de l'immeuble.

Elle est maîtrisée par un membre du personnel du bailleur et est condamnée pour ces faits par le tribunal correctionnel de Marseille par un jugement du 26 mars 2009.

Le bailleur engage alors une action en résiliation de bail pour défaut de jouissance paisible du bien cédé à bail

Il est débouté par le tribunal d'instance et la cour d'appel d'Aix-en-Provence, par un arrêt du 6 mai 2011 ( 10/00286) confirme la décision estimant que les faits sont constitutifs d'un acte isolé commis par une personne traversant une période particulièrement difficile et inquiète de l'issue d'une procédure relative à son droit au logement.

La cour estime donc que le manquement du preneur à ses obligations n'est pas suffisamment grave pour justifier la résiliation de bail.

Par jean.devalon le 25/11/11

Être avocat de bailleur à l'audience des référés un vendredi matin, dans une salle surchauffée, ne s'apparente pas un grand moment de plaisir.

Une mouche mourante est venue finir sa vie en tombant sur mon crâne.

L'avocate à qui j'avais refusé un renvoi, la dette étant d'importance (plusieurs milliers d'euros) et le locataire n'ayant pas jugé utile d'opérer de versements depuis plus d'une année, me regardait comme si j'étais un être monstrueux.

La locataire était venue, qui n'avait pas jugé utile de prendre contact d'ailleurs avec son avocate depuis fort longtemps.

Également l'une des cautions, un brave homme, parlant en fort peu le français.

Il a expliqué au juge que quelqu'un dans la salle pouvait traduire.

Le juge, mutin, de dire « l'avis d'un ami » références culturelle à un jeu télévisé.

J'ai suggéré, plutôt, « l'avis du public ».

L'homme est revenu, accompagné d'un tiers.

Le juge de demander s'ils se connaissaient ; la réponse a été négative, mais ils parlaient la même langue.

Ils étaient assis à coté, dans la salle.

C'est donc moi qui avait raison : c'était l'avis du public.

L'avocate d'expliquer qu'elle n'avait pu contacter sa cliente, et que ci, et que sa.

Il m'a bien fallu, dans le rôle du méchant, rappeler que la dette était lourde et que rien n'était payé.

Le dossier, bien sûr, a été renvoyé.

Vous me demandez ce que j'en pense ?

On a droit à un joker ?

De toute façon, on peut même imaginer que, plus tard, une fois la condamnation obtenue, la commission de surendettement propose un rétablissement personnel avec effacement de la dette.

Ça se voit, ces choses-là.

Un jour, peut-être, le législateur s'interrogera-t-il pour savoir si, en termes de gestion des situations de dettes locatives devant les juridictions, on n'est pas allé trop loin dans le souci légitime, mais systématique, de protection des locataires en négligeant le propriétaire par nature, je suppose, imaginé comme nanti.

Un jour, peut-être.

Par jean.devalon le 08/06/11

Le juge de l'exécution a la possibilité d'accorder des délais à une personne ayant déjà fait l'objet d'une décision judiciaire pour quitter les lieux qu'elle occupe.

Ainsi prenons l'hypothèse d'une décision du juge des référés ordonnant l'expulsion d'un locataire ne payant pas ses loyers, avec une dette de plus de 5000 € et, de longs mois après, d'une saisine par cet ex-locataire du juge de l'exécution, la dette étant alors de 16000€, pour obtenir encore des délais pour quitter les lieux.

Le débiteur, sur un loyer de 600 €, a effectué quelques gentils versements de 200 €, soit un déficit mensuel pour le bailleur de 400 €.

Le juge de l'exécution, prenant en compte sa bonne foi et les difficultés de relogement lui accorde, allègrement, une année de délai supplémentaire pour partir.

Dans l'hypothèse optimiste où les versements continueraient, un accroissement de la dette de 4800 € et une dette globale dépassant donc les 20 000€ est certaine, dans la meilleur des hypothèses.

Dans l'hypothèse considérée, le bailleur n'est pas un bailleur social mais un propriétaire foncier banal.

Il y a quand même quelque chose de virtuel quand, sur le papier, le juge décide en quelque sorte d'accroître la dette sans espoir de récupération pour le bailleur, faisant remplir à celui-ci un rôle social dévolu éventuellement à la puissance publique.

C'est aussi à l'aune de ce genre de décision que l'on peut parfois s'interroger sur certaines décisions de justice qui apparaissent déconnectées des réalités du temps.

Comme si un propriétaire était riche par principe, qu'il soit particulier ou petite société immobilière.

Ce qui incite les propriétaires à prendre les plus grandes des précautions pour louer et à être impitoyable quand apparaissent les premiers impayés.

Et il est bien difficile de leur donner tort quand les magistrats sont parfois si... généreux ?

Par jean.devalon le 19/05/11

La procédure de référé est une procédure rapide, en principe.

En matière de contentieux entre le bailleur et le locataire, quand le bailleur veut se prévaloir de l'acquisition d'une clause résolutoire pour défaut de paiement de loyers ou de production d'attestation d'assurance, il apparaît que les choses ne sont pas aussi simples.

Le législateur, qui adore empiler les lois, comme un enfant les cubes, a pris des dispositions multipliant les délais.

Le commandement visant la clause résolutoire donne deux mois au locataire pour régler et ce n'est qu'ensuite qu'une assignation peut être délivrée, mais l'audience devra alors être fixée au moins deux mois après la délivrance de l'assignation.

Et quand l'ordonnance de référé prononçant l'expulsion intervient, il faudra la faire exécuter et il sera alors délivré, à un certain stade, un commandement de déguerpir par huissier, accordant encore un délai de deux mois.

Avec pour le bailleur, l'épée de Damoclès des délais d'hiver quand advient le mois de novembre.

Mais la situation peut être encore plus complexe, quand la juridiction est surchargée et que si un renvoi est accordé il le sera à plus d'un mois, rajoutant encore du temps au temps.

Cet après-midi, 19 mai, les dossiers étaient ainsi renvoyés au 7 juillet.

En l'état de ce qui précède j'avais donc informé les avocats adverses que je m'opposerai à toute demande de renvoi.

Deux magistrats tiennent l'audience de référé.

Le premier a écouté mon argumentaire et a réussi à trouver une place pour une audience du 27 mai dans un dossier où la dette était importante et aucun versement intervenu depuis huit mois.

La seconde, dans un dossier similaire, a cherché une date proche... et ce fut le 7 juillet.

Pas de chance pour moi.

Très franchement, peut-on encore parler dans de telles circonstances d'audience de référé et le législateur se rend-il compte qu'entre délais accordés et insuffisance de magistrats, les conséquences financières peuvent parfois être très lourdes.

La conséquence de cela en est que le propriétaire ou le gérant d'immeubles ne peut plus se permettre de perdre de temps et qu'il faut qu'il en vienne très vite au commandement et à l'assignation pour éviter de trop grands risques financiers.

L'excellent de réglementation protectrice conduit en fait à la nécessité d'un rigorisme absolu, comme un effet pervers.

Par jean.devalon le 05/04/11

La volonté du législateur est de prévenir les expulsions locatives.

Ainsi, en matière de bail d'habitation, l'assignation en expulsion doit être dénoncée à la préfecture pour que la situation dUumalheureux locataire en difficulté soit examinée par une « cellule » dédiée à cet effet.

À l'occasion, il faudra que je pense à rappeler à un certain huissier que cette dénonce n'est pas nécessaire quand il s'agit d'un local professionnel ou à usage commercial.

Parce que la pauvre dame de la cellule, que j'ai eue au téléphone, paraissait complètement perdue en se demandant qui pouvait bien habiter dans un local à usage de bureau.

L'honnêteté conduit à dire que dans le cas d'espèce ce n'est pas mon cabinet qui avait choisi l'huissier, mais il avait parfaitement respecté le choix de son client...

Et la gentillesse conduit à taire le nom de ce distrait.

Par jean.devalon le 07/02/11

Il faut observer que les décisions de justice apparaissent souvent plus favorables au bailleur qu'au locataire, hormis la matière des impayés des loyers.

Bien sûr, le contentieux de la validation des congés donnés par le bailleur est l'illustration de jurisprudences sévères avec un contrôle précis de la juridiction sur la forme et les motivations.

Une décision rendue le 31 août par la cour d'appel de Paris (affaires 08 / 0962) précise cependant que la nullité sanctionnant l'absence de l'adresse du bénéficiaire de la reprise du congé, délivré en vertu de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, ou une mention supposée erronée de cette adresse, est une nullité de forme qui ne peut être prononcée qu'à charge pour celui qui l'invoque de justifier du grief que lui cause cette irrégularité.

Ainsi la cour d'appel de Paris a-t-elle refusé de prononcer une nullité du congé alors que l'adresse contenue dans le congé était la résidence habituelle de résidence et non le domicile légal du bailleur tel qu'il était visé dans le bail.

Par jean.devalon le 03/01/11

Il faut faire attention à la clause irritante, celle qui est annulée quand elle n'est pas remplie.

Je pense ici, par analogie, aux ordonnances de référé qui accordent aux locataires malheureux des délais pour s'acquitter de leurs loyers en retard mais qui prévoient que si une seule échéance n'est pas respectée, alors le bail sera automatiquement résilié et l'expulsion pourra intervenir.

Souvent, le juge accorde les délais, mais le locataire par négligence ou difficultés ne les respecte pas, voire manque une seule échéance, et son bail est alors résilié.

Il pourra obtenir du juge de l'exécution des délais pour partir, éventuellement mais il ne pourra plus faire revivre le bail.

Faites attention, si des délais vous sont accordés, de les respecter car cette fameuse clause suspendant la résiliation peut parfois s'avérer être un couperet fatal.

Par jean.devalon le 25/03/10

La clause d'un bail interdisant le prêt des lieux loués à un tiers sans le consentement exprès et par écrit du bailleur, est licite, ne fait pas obstacle, conformément aux dispositions de l'article 8 § 1 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme, à ce que le preneur héberge un membre de sa famille mais prohibe qu'il mette les locaux à la disposition d'un tiers, quel qu'il soit, si lui-même n'occupe plus effectivement les locaux.

Et le bail, pour cela, peut être résilié

Cour de cassation 3, 10 mars 2010 - 09-10412

Par jean.devalon le 18/02/10

Il est dans les pouvoirs du maire, si l'état d'un bâtiment, ou d'une de ses parties, ne permet pas de garantir la sécurité des occupants, d'établir un arrêté de péril assorti d'une interdiction d'habiter et d'utiliser les lieux qui peut être temporaire ou définitive.

Le maire peut ordonner l'évacuation d'un bâtiment.

Lorsqu'un immeuble fait l'objet d'une interdiction temporaire d'habiter ou d'utiliser ou que son évacuation est ordonnée en application de l'article L. 511-3, le propriétaire ou l'exploitant est tenu d'assurer aux occupants un hébergement décent correspondant à leurs besoins.

Cela a bien sûr des conséquences financières.

Ainsi le principe vient-il d'être rappelé par un arrêt de la Cour de Cassation du 3 février 2010 (08 - 20176)

Un appartement avait été incendié et avait fait l'objet d'une interdiction temporaire d'habiter.

Le bailleur avait alors conclu avec les locataires un nouveau contrat de bail portant sur un autre logement et avait délivré au preneur un commandement de payer visant la clause résolutoire, puis les avait assignés en résiliation de bail puisque les loyers étant inquiété impayées.

Une cour d'appel avait débouté et le bailleur de sa demande en relevant que celui-ci avait l'obligation de relogement et que dès lors ne pouvait se prévaloir du contrat de bail nouvellement souscrit.

La Cour de Cassation a confirmé.

Il appartenait au bailleur de reloger puisque Lorsque les locaux sont frappés d'une interdiction définitive d'habiter et d'utiliser, les baux et contrats d'occupation ou d'hébergement poursuivent de plein droit leurs effets, exception faite de l'obligation de paiement du loyer ou de toute somme versée en contrepartie de l'occupation, jusqu'à leur terme ou jusqu'au départ des occupants et au plus tard jusqu'à la date limite fixée par la déclaration d'insalubrité ou l'arrêté de péril.