Feb
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Ce qu'il faut savoir sur l'empiètement sur le terrain d'autrui

Le droit de propriété est une notion fondamentale reconnue, protégée et encadrée par les dispositions du Code Civil.

L'attachement à la terre, sa possession et sa transmission sont en effet des valeurs présentes depuis longtemps dans notre société.

En 1789, les rédacteurs de la Déclaration des Droits de l'Homme et du Citoyen ont ainsi proclamé que « la propriété étant un droit inviolable et sacré, nul ne peut en être privé, si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la condition d'une juste et préalable indemnité » (Article 17).

Depuis 1804, l'article 545 du Code Civil protège ce droit en énonçant que :

« Nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité».

Ce petit rappel des règles protectrices de la propriété est l'occasion d'évoquer le régime juridique de l'empiètement.

Qu'est-ce que l'empiètement et ses conséquences?

L'empiètement est un abus de droit consistant en l'extension de la construction implantée sur une parcelle au fonds voisin appartenant à un propriétaire distinct.

En l'absence de titre ou d'accord écrit, la démolition de cette construction « débordante » et la remise en état des lieux peuvent être ordonnées.

Il importe peu que l'empiètement sur le terrain d'autrui soit minime ou qu'il ne déprécie pas la valeur du bien.

En effet, le droit de propriété étant absolu et inviolable, il ne saurait souffrir aucune restriction quand bien même le constructeur serait de bonne foi.

Bien que cette règle puisse paraître sévère, elle est appliquée strictement au fils d'une jurisprudence constante par la Cour de Cassation qui l'a récemment rappelé dans un arrêt du 10 novembre 2009.

Civ. 3ème 10 novembre 2009 Pourvoi n° 08-17526

Selon les juges de la Haute Cour, la démolition peut donc être exigée par le propriétaire du sol sur lequel l'empiètement a été réalisé, quelle que soit la bonne ou mauvaise foi du constructeur, sauf s'il justifie d'un titre ou d'un accord amiable.

Civ. 1ere 8 mars 1988 Pourvoi n° 86-16589

Quelle est la différence entre empiètement et construction sur le terrain d'autrui ?

Le régime juridique de l'empiètement qui se déduit des dispositions de l'article 545 du Code Civil se distingue de celui de la construction sur le terrain d'autrui.

L'article 555 du Code Civil indique ainsi que :

« Lorsque les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers et avec des matériaux appartenant à ce dernier, le propriétaire du fonds a le droit, sous réserve des dispositions de l'alinéa 4, soit d'en conserver la propriété, soit d'obliger le tiers à les enlever ».

Ces dispositions ne sauraient s'appliquer à l'extension d'une construction sur un fonds voisin mais uniquement à l'implantation d'un immeuble nouveau sur le terrain d'autrui.

Leurs conséquences divergent alors selon la situation :

- si le constructeur est de bonne foi, le propriétaire du fonds sera tenu de conserver les constructions et d'en payer le prix,

- si le constructeur est de mauvaise foi, le propriétaire pourra à son choix soit solliciter la démolition, la remise en état des lieux et prétendre à des dommages et intérêts, soit conserver l'édifice contre indemnisation.

On l'aura compris dans l'un ou l'autre des cas, le propriétaire du fonds bénéficiera d'un droit d'accession qu'il soit forcé ou consenti.

De plus, contrairement aux règles applicables à l'empiètement, la bonne foi du constructeur aura une incidence directe sur les options légales qui s'offriront au propriétaire.

Quel est le droit à indemnisation du propriétaire du fonds ?

En matière d'empiètement, il n'existe aucune disposition légale précise et adaptée aux circonstances toutes particulières de cette situation.

Les dispositions de l'article 1382 du Code Civil régissant la responsabilité civile délictuelle ont donc tout naturellement vocation à s'appliquer.

Le principe est alors que « tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer ».

Pour autant, la jurisprudence n'a pas manqué de pallier l'imprécision des textes et a permis de définir les contours du droit à indemnisation du propriétaire évincé.

La Cour de Cassation a notamment relevé que l'empiétement sur la propriété d'autrui suffit à caractériser la faute visée à l'article 1382 du Code Civil.

Civ 3ème 10 novembre 1992 Pourvoi n° 90-19944

Encore faut-il rapporter la preuve d'un préjudice personnel, direct et certain ainsi que d'un lien de causalité entre la réalisation du dommage et l'empiètement pour engager la responsabilité délictuelle.

En effet, la présomption de faute ne saurait suffire à elle seule à permettre au propriétaire d'être indemniser lorsque la démolition et la remise en état interviennent.

Il n'en reste pas moins que le propriétaire bénéficie d'une protection certaine et effective de son droit à l'encontre d'autrui.

Récemment, tout en confirmant sa position, la Cour de Cassation a souligné que « la défense du droit de propriété contre un empiétement ne saurait dégénérer en abus ».

Civ. 3ème 15 juin 2011 Pourvoi n° 10-20337

Commentaires

Nom: 
Yvon
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Qu'en est-il des empiètements non matériel sur la propriété d'autrui ?

Je m'explique : Lorsqu'un acte de servitude confère au fonds dominant un droit absolu et exclusif, interdisant au fonds servant tout usage de cette partie de propriété (accès, récolte, vue, etc...), et permettant même au fonds dominant de venir ériger un mur sur le fonds servant.

Est-ce que ces clauses sont assimilables à un empiètement sur la propriété d'autrui, puisqu'elles s'opposent à la définition même de la propriété telle que l'art

544 le défini ?

Peut-on donc les qualifier d'empiètement?

Une servitude est une charge imposée à un fonds par un autre fonds. Il s'agit de l'aménagement de l'usage d'un fonds limité et précise qui peut se matérialiser par un chemin ou toute autre matérialisation selon la nature de la servitude (vue, écoulement, passage...).

Elle se différencie ainsi d'un droit tel quel le droit de propriété qui confère sur un fonds son libre usage et sa libre disposition sous réserves des droits des tiers.

Elle ne peut donc entrer en concurence avec le droit d'un autre propriétaire.

Or, c'est dans le cadre de la protection de la propriété que l'article 544 du Code Civil a vocation à s'appliquer uniquement.

Sauf à ce que le propriétaire du fonds dominant dénature la servitude et/ excède l'étendue de la charge dont bénéficie son fonds au détriment du fonds servant, les règles de l'empiètement sont indépendantes.

Nom: 
orlanth23
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Bonjour,

J'ai acheté récemment une maison. En vérifiant le cadastre je m'apperçois que le voisin empiète largement sur ma propriété et qu'un cabanon a été construit en totalité sur mon terrain et un morceau de sa piscine se trouve également sur mon terrain. Mon voisin prétend qu'il y a eu prescription car les barrières sont là depuis plus de 10 ans. Cependant lui n'a acheté qu'il y a 3 ans. Quels sont mes droits sur cette construction ? Est ce que je peux l'obliger à l'enlever ? Et qu'en est il de sa piscine ?

Cher Internaute,

Le blog est un espace d'information et d'échange qui n'est pas destiné à donner lieu à des consultation personnalisées.

Chaque situation doit faire l'objet d'une analyse précise et détaillée au regard des pièces et des éléments d'un dossier.

Dès lors, je ne peux répondre à votre demande.

Nom: 
Nonobstant
Site: 
http://

Bonjour.

Il y a quelques années, l'Etat m'a consenti un AOT sur son domaine privé, à la condition que j'acquière, par acte noratié, des constructions édifiées par un tiers, Cela a été fait. En son temps, l'Etat a vérifié cette acquisition notariée pour valider l'AOT. L'AOT prévoyait que je pouvais faire de nouvelles constructions, et que ces nouvelles constructions reviendraient à l'Etat à échéance de l'AOT, sauf à ce qu'il en demande la destruction.

L'AOT est échu. Quel est aujourd'hui mon droit sur les constructions acquises par acte notarié, et qui sont toujours là ? En particulier, détiens-je quelque chose d'opposable à l'Etat ?

Merci beaucuoup pour vos lumières.

Nom: 
guibard
Site: 
k.gharbi@orange.fr

bonjour,

mon voisin qui dispose d'un droit de passage sur un chemin qui longe ma propriété à fait installé un cable électrique au sol sur ce chemin en partant d 'un coffret électrique se trouvant sur un pilier EDF qui se trouve également sur mon chemin.

pour rappel, il ne dispose que d'un droit de passage sur ce chemin de 30 mètres situé lui même à 10 mètre de mon habitation.

ce cable est donc au sol le long de ma haie. ce cable n'est même pas dans une gaine et risque à tous moments de provoquer un incendie.

dans la discussion, lorsque j'ai demandé à mon voisin d'enlever ce cable, j'ai découvert qu'il avait avant notre arrivé fait entérré sa ligne edf sur ce chemin alors qu'il dispose d'un poteau EDF en bordure de sa propriété.

j'ai également découvert qu'il avait passé par mon chemin des conduits d'évacusations de ses eaux de pluie.

mon notaire m'informe qu'il n'y aucun act notarié concernant la création de ces 2 servitudes et que mon voisin se trouve donc dans l'illégalité.

j'ai réussi à faire enlever le cable électrique à mon voisin, mais en réalité il l'a simplement déplacé de l'autre côté de la haie se trouvant sur le chemin.

le cable se trouve donc aujourd'hui sur la propriété d'un autre voisin mais toujours en bordure de ma haie. la situation reste malgré tout dangereuse.

j'ai refusé à mon voisin le fait de creuser sur mon chemin pour passer à nouveau son cable électrique. il m asimplement répondu que le dit cable allait rester comme cela un moment.

quels sont mes droits? quelles sont les moyens à engager? puis-je porter plainte pour violation de propriété?

Je vous remercie

Nom: 
guibard
Site: 
k.gharbi@orange.fr

bonjour,

mon voisin qui dispose d'un droit de passage sur un chemin qui longe ma propriété à fait installé un cable électrique au sol sur ce chemin en partant d 'un coffret électrique se trouvant sur un pilier EDF qui se trouve également sur mon chemin.

pour rappel, il ne dispose que d'un droit de passage sur ce chemin de 30 mètres situé lui même à 10 mètre de mon habitation.

ce cable est donc au sol le long de ma haie. ce cable n'est même pas dans une gaine et risque à tous moments de provoquer un incendie.

dans la discussion, lorsque j'ai demandé à mon voisin d'enlever ce cable, j'ai découvert qu'il avait avant notre arrivé fait entérré sa ligne edf sur ce chemin alors qu'il dispose d'un poteau EDF en bordure de sa propriété.

j'ai également découvert qu'il avait passé par mon chemin des conduits d'évacusations de ses eaux de pluie.

mon notaire m'informe qu'il n'y aucun act notarié concernant la création de ces 2 servitudes et que mon voisin se trouve donc dans l'illégalité.

j'ai réussi à faire enlever le cable électrique à mon voisin, mais en réalité il l'a simplement déplacé de l'autre côté de la haie se trouvant sur le chemin.

le cable se trouve donc aujourd'hui sur la propriété d'un autre voisin mais toujours en bordure de ma haie. la situation reste malgré tout dangereuse.

j'ai refusé à mon voisin le fait de creuser sur mon chemin pour passer à nouveau son cable électrique. il m asimplement répondu que le dit cable allait rester comme cela un moment.

quels sont mes droits? quelles sont les moyens à engager? puis-je porter plainte pour violation de propriété?

Je vous remercie

Nom: 
Anouar

bonjour

Par le biais de ce courrier, je vous demande votre aide suite à l'achat d'un terrain constructible avec une servitude electrique cadastré le long de la limite sud du terrain au pied d'un mûret délimitant la propriété .Mon terrassier c'est rendu compte en creusant les fondations, que cette servitude était mal cadastré sur l'acte de vente et qu'elle passée à plus de 2,5 mètres de l'endroit initial et qu'elle gênée ma construction.

j'ai averti le notaire et l'ancien propriétaire mais ces derniers ne veulent pas me répondre.

quels sont mes recours? 

 

Nom: 
Christine
Site: 
Kiki.colin@orange.fr

J'ai une fontaine sur ma propriété  et mon frère qui et mon voisin vient se servir .il n'en a pas la servitudes. Comment lui interdire  de venir sur mon terrain

Nom: 
blabla
Site: 
MLOH17@outlook.fr

Bonjour,

Il y'a 10 ans, j'ai acheté un terrain à mon voisin.Avant la vente, celui-ci  avait construit un mur pour limiter sa propriété. J'ai construit ma maison en suivant ce mur. La construction terminée, il est venu m'informer oralement que son mur n'était pas en limite de propriété mais décaler de 7 cm chez lui, ce qui devait  lui permettre de poser une marjèle dessus. Conclusion ma maison est de 7 cm chez lui. Il y a avait bien des bornes mais qui avaient disparues avant la construction et qu'il a fait remettre après les travaux.

10 ans plus tard, je voudrais vendre ma maison et régulariser cette situation.

Est ce qu'il y a un délais de prescription?

Je lui ai proposé de lui racheter les 7 cm mais il ne veut pas ...Quels sont les solutions possibles?

Est ce que je peux vendre comme ça?

Merci

Nom: 
Benlatreche

 

Mon ancien voisin a construit son mur de clôture chez moi. Je m'en suis rendu compte à l'achat de mon terrain. Le nouveau propriétaire de la maison ne voulant pas pas de mitoyenneté, voudrait faire détruire ce mur qui est chez moi. Peut il m'imposer la destruction de ce mur pour lequel je n'ai pas contribué financièrement ? Car pour le coup je souhaite le garder. Merci de votre aide 

 

 

 

 

 

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