Jun
16
Attention à la durée de la promesse de vente sous peine de nullité

A peine de nullité, toute promesse de vente d'un immeuble ou d'un droit réel immobilier consentie par une personne physique pour plus de dix-huit mois, ou toute prorogation d'une telle promesse portant sa durée totale à plus de dix-huit mois, doit être constatée par un acte authentique (CCH art. L 290-1).

La Cour de cassation au terme d’un arrêt du 18 février 2015, vient de nouveau de se prononcer à cet égard.

Un particulier et la société HPBC avaient conclu par acte sous seing privé une promesse synallagmatique de vente d’un terrain pour une durée de dix-neuf mois.

Quelques mois plus tard, le particulier invoquait la nullité de la promesse tandis que la société demandait l’exécution forcée de la vente.

Elle invoquait l'article L 290-2 du Code la construction et de l’habitation qui encadre le montant de l'indemnité d'immobilisation mais, depuis une loi de 2012, seulement pour les «promesses unilatérales mentionnées à l'article L 290-1 ».

Selon la société, ce renvoi signifiait que l’article L 290-1, même s’il mentionnait « toute promesse de vente », concernait les seules promesses unilatérales de vente.

Rappel :

Art. L. 290-2(L. no 2009-323 du 25 mars 2009, art. 116) La promesse (L. no 2012-387 du 22 mars 2012, art. 110) «unilatérale» de vente mentionnée à l'article L. 290-1 prévoit, à peine de nullité, une indemnité d'immobilisation d'un montant minimal de 5 % du prix de vente, faisant l'objet d'un versement ou d'une caution déposés entre les mains du notaire.

Cet argument rejeté par la Cour de cassation.

La promesse synallagmatique de vente immobilière avait été conclue par un particulier pour plus de dix-huit mois ; elle était soumise de plein droit à l’article L 290-1.

La promesse était donc nulle et le dépôt de garantie consigné entre les mains du notaire devait être restitué à la société.

Rappel :

Art. L. 290-1(L. no 2009-323 du 25 mars 2009, art. 116) Toute promesse de vente ayant pour objet la cession d'un immeuble ou d'un droit réel immobilier, dont la validité est supérieure à dix-huit mois, ou toute prorogation d'une telle promesse portant sa durée totale à plus de dix-huit mois est nulle et de nul effet si elle n'est pas constatée par un acte authentique, lorsqu'elle est consentie par une personne physique.

 

Cass. 3e civ. 18 février 2015 n° 14-14.416 (n° 209 FS-PBR), Sté HPBC c/ B.

 

 

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