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Baux commerciaux: attention aux droits de préemption depuis la loi du 18 juin 2014

Le droit de préemption des communes

Le III de l'article L. 145-2 énonce au contraire désormais que « En cas d'exercice du droit préemption sur un bail commercial, un fonds artisanal ou un fonds de commerce, en application du premier alinéa de l'article L. 214-2 du code de l'urbanisme, le bail du local ou de l'immeuble demeure soumis aux dispositions du bail commercial».

Article 14 de la loi - Création d'un droit de préemption au profit du preneur

En vertu de l’article L. 145-46-1 nouveau, en cas de vente du local à usage commercial ou artisanal, un droit de préemption au profit de locataire, dans le but d'assurer la pérennité de son activité commerciale ou artisanale est prévu.

En effet, l’article L. 145-46-1 (L. n° 2014-626 du 18 juin 2014, art. 14) dispose que Lorsque le propriétaire d'un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement.

La notification faite au locataire  doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée.

Elle vaut offre de vente au profit du locataire.

Ce dernier dispose d'un délai d'un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer.

En cas d'acceptation, le locataire dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de la vente.

Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois.

Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est sans effet.

Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le législateur a prévu de notifier au locataire ces conditions et ce prix.

Cette notification vaut offre de vente au profit du locataire.

Cette offre de vente est valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception.

L'offre qui n'a pas été acceptée dans ce délai est caduque.

Le locataire qui accepte l'offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est sans effet.

Les dispositions des quatre premiers alinéas de l’article L 145-46-1 du code de commerce doivent être reproduites, à peine de nullité, dans chaque notification.

Observation :

Ces dispositions ne sont pas applicables en cas :

- de cession unique de plusieurs locaux d'un ensemble commercial,

- de cession unique de locaux commerciaux distincts,

- de cession d'un local commercial au copropriétaire d'un ensemble commercial,

- de cession globale d'un immeuble comprenant des locaux commerciaux,

- ou de cession d'un local au conjoint du bailleur, ou à un ascendant ou un descendant du bailleur ou de son conjoint.

L'article L. 145-46-1 s'applique à toute cession d'un local intervenant à compter du 1er décembre  2014 (L. préc., art. 21-III).

LOI n° 2014-626 du 18 juin 2014 relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises

 

 

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Commentaires

Nom: 
Rodriguez

Bonjour,

Vous indiquez dans votre article :

"L'article L. 145-46-1 s'applique à toute cession d'un local intervenant à compter du 1er décembre  2014 (L. préc., art. 21-III)."

Hors il est expressement indiqué dans ce même article L. 145-46-1 en NOTA que conformément au 21-III de la loi n°2014-262 du 18 juin 2014 les dispositions du L.145-46-1 sont applicables à toute cession d'un local intervenant à compter du 18 décembre 2014 dissipant ainsi tout conflit d'interprétation quand aux 6 mois du 21-III de la loi n°2014-262 du 18 juin 2014 considérés comme pleins et non pas au 1er jour du mois (ce qui parait normal notant que le 21-II précise bien que c'est au 1er jour du 3ème mois alors que le 21-III ne précise par déduction volontairement pas pour comprendre 6 mois pleins).

je vous remercie par avance pour votre éclairage sur le sujet et le cas échéant pour votre confirmation sur la date à retenir pour l'application.

Bien cordialement.

Julien

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