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04
Baux commerciaux : Modification du régime des baux dérogatoires depuis la loi du 18 juin 2014

Depuis la loi Pinel du 18 juin 2014 la durée globale du bail dérogatoire ou des baux successifs se trouve donc portée à trois ans et ce en vertu de l’article L 145-1 du code de commerce.

Il est donc toujours possible à l'intérieur de cette durée de consentir plusieurs contrats successifs.

 « À l'expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux ».

Par conséquent, à l'issue de la période de trois ans, les parties pourraient désormais conclure un nouveau bail dérogatoire :

- pour l'exploitation d'un autre fonds dans les mêmes locaux,

- pour exploiter le même fonds dans un autre local (en ce sens avis Mme Bonnefoy, rapporteur pour avis de la commission des lois au Sénat, n° 446, 9 avr. 2014 : « on peut effectivement concevoir un bail dérogatoire conclu entre les mêmes parties après cette durée maximale en vue d'exploiter le même fonds dans un autre local appartenant au même bailleur, ou en vue d'exploiter un autre fonds, la première affaire n'ayant pas prospéré, dans le même local que le premier fonds ».

La loi instaure une faculté de « repentir » au profit de chacune des parties pendant le délai d'un mois suivant l'expiration du bail dérogatoire.

En effet, le deuxième alinéa de l'article L. 145-5 prévoit: « Si, à l'expiration de cette durée, et au plus tard à l'issue d'un délai d'un mois à compter de l'échéance, le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est régi par les dispositions du présent chapitre ».

Enfin la loi oblige désormais à l'établissement d'un état des lieux tant à l'entrée qu'à la sortie du locataire, contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

À défaut de pouvoir être établi dans ces conditions, il le sera par un huissier de justice à l'initiative de la partie la plus diligente et aux frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

S'agissant de l'état des lieux de sortie, sont d'application immédiate pour ceux des baux, conclus antérieurement à l'entrée en vigueur de la loi, pour lesquels un état des lieux d'entrée aurait été réalisé.

Création d'un article L. 145-5-1 - Définition de la convention d'occupation précaire

Le nouvel article 145-5-1 prévoit que:

« N'est pas soumise au présent chapitre la convention d'occupation précaire qui se caractérise, quelle que soit sa durée, par le fait que l'occupation des lieux n'est autorisée qu'à raison de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties ».

Il résulte de ce nouvel article que les conditions de conclusions d’un bail dérogatoire devront  être particulièrement étudiées.

Aucune limite de durée n’est prévue par le législateur.

LOI n° 2014-626 du 18 juin 2014 relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises

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