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Cession du bail commercial: application de la solidarité entre cédant et cessionnaire en cas d’impayés aux baux en cours depuis la loi Pinel

Lorsqu’un bail commercial fait l’objet d’une cession il est fréquent que le propriétaire exige une clause de solidarité entre le cédant et le cessionnaire pour le paiement des loyers et des charges par le nouveau locataire.

Cette clause qui constitue une sécurité au profit du bailleur, permet à ce dernier de poursuivre tant le cédant que le cessionnaire en cas d’impayés par le nouveau locataire.

La loi n°2014-626 du 18 juin 2014 - art. 8 limite désormais cette clause de garantie dans le temps.

En effet, lorsque la cession du bail commercial s'accompagne d'une clause de garantie du cédant au bénéfice du bailleur, celui-ci ne pourra invoquer cette garantie que durant trois ans à compter de la cession dudit bail. (Article L145-16-2).

La difficulté est de savoir si cette limitation à trois ans est d’application immédiate et s’impose aux contrats en cours.

La Cour de cassation aux termes d’un arrêt du 11 avril 2019 tranche ce point faisant valoir que la clause de garantie solidaire entre le cédant et le cessionnaire, définie par l'article L. 145-16-2 du code de commerce qui revêt un caractère d'ordre public, ne répond pas à un motif impérieux d'intérêt général justifiant son application immédiate et d’autre part « que la garantie solidaire, dont ce texte limite la durée à trois ans, ne constitue pas un effet légal du contrat mais demeure régie par la volonté des parties.»

En conséquence, la limitation de la garantie à 3 ans ne s'applique pas aux baux conclus antérieurement à la loi nouvelle.

A noter que ce même arrêt retient que la clause de cession qui prévoyait que « le preneur resterait garant solidairement avec son cessionnaire du paiement du loyer et des charges » pouvait s’appliquer aussi bien en cas de cession du fonds qu’en cas de cession du droit au bail par voie d’apport partiel d’actif.

 

Cass. 3e civ. 11 avr. 2019, n° 18-16.121, n° 301 FS - P + B + I

 

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