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Condition d'annulation d'un vote d'une Assemblée Générale de Copropriétaires

GESTION IMMOBILIERE

Objet : La décision de l'Assemblée Générale, pour la réalisation de travaux d'étanchéité de toiture, ne confère aucun droit particulier au profit des Copropriétaires tant qu'ils n'ont pas été exécutés

Les faits de l'espèce sont les suivants (Civ. 3e, 7 juill. 2010, FS-P+B, n° 09-15.373) :

Le 27 Avril 2005 s'est tenue l'Assemblée Générale des Copropriétaires de l'immeuble Champ Fleury sis à MARSEILLE (13).

Aux termes de sa résolution n° 6, l'Assemblée a adopté les dispositions suivantes concernant la réalisation des travaux :

« Mandat est donné au Conseil Syndical pour le choix de l'entreprise adjudicataire, dans le respect d'un budget de 52.211 €, pour les travaux de réfection totale de l'étanchéité des toitures terrasses inaccessibles avec isolation thermique pour les entrées A, B, C, D, E, suivant tableau comparatif des offres de prix et le rapport d'analyse des offres ci-joints »

Selon courrier du 21 Octobre 2005, la S......, Syndic de copropriété, a informé les Copropriétaires qu'à la demande du Conseil Syndical, les travaux ci-dessus cités étaient annulés et reportés à une prochaine Assemblée Générale.

L'Assemblée, tenue l'année suivante a, par sa résolution n° 8, compte tenu de l'absence d'infiltration par les toitures des bâtiments A, B, C, D et E, annulé les travaux de réfection totale d'étanchéité au motif que toutes infiltrations signalées feront l'objet d'une réparation ponctuelle.

En conséquence , par exploit du 9 Février 2006, M. Gérard C..... et Mme Maria M....., tous deux Copropriétaires indivis, ont assigné devant le Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE la société S...... ès qualités de Syndic de la copropriété, pour l'entendre condamner sous astreinte à exécuter la délibération n° 6 de l'Assemblée Générale du 27 Avril 2005 et à leur payer des dommages-intérêts.

SELON LA DEFENSE, à savoir le Syndic , il n'existe aucun empêchement au droit de l'Assemblée Générale de soumettre à un second vote de l'Assemblée une décision qui a été adoptée par un vote précédent.

* Il en résulte qu'une Assemblée Générale peut annuler les décisions d'une précédente Assemblée à condition qu'il n'y ait point de droits acquis dans l'intervalle.

* La délibération n° 8 de l'Assemblée Générale du 2 Mars 2006 n'encourt aucune nullité dès lors qu'il est acquis que les travaux votés le 27 Avril 2005 n'ont pas été exécutés.

* Les premiers appels de fonds ont, au surplus, été annulés.

* Il ne peut être sérieusement contesté que la décision de l'Assemblée Générale du 27 Avril 2005, portant sur des travaux d'étanchéité des toitures, n'a conféré aucun droit particulier au profit du lot de M. Gérard C..... et Mme Maria M.....

* L'Assemblée Générale du 2 Mars 2006 s'est fondée, pour voter la délibération n° 8, sur les circonstances nouvelles résultant du rapport du Conseil Syndical.

* Aussi la nouvelle résolution a été dictée par l'intérêt collectif et non par des considérations étrangères à celui-ci.

LES COPROPRIETAIRES CONCERNES ne partagent pas cette position et font valoir :

* Une résolution d'Assemblée Générale ne peut plus être remise en cause dès lors qu'elle a reçu un commencement d'exécution, les premiers appels de fonds ayant été adressés aux Copropriétaires.

* La décision de l'Assemblée Générale, qui engage la copropriété et fait naître un droit au profit d'un ou plusieurs Copropriétaires, ne peut être ultérieurement remise en cause.

Or, la résolution n° 6 du 27 Avril 2005 avait décidé, de manière ferme, la réalisation de travaux de réfection totale de l'étanchéité des toitures terrasses, en sorte qu'elle avait conféré, à chaque Copropriétaire, le droit d'en poursuivre l'exécution.

* En exigeant que la résolution ait conféré un droit "particulier" au profit du lot des intimés, la Cour d'Appel a ajouté à la loi une condition qu'elle ne prévoit pas, et a violé l'article 24 de la loi du 10 Juillet 1965.

* La Cour d'Appel a violé l'article 455 du CPC en retenant que la résolution n° 8 de l'Assemblée Générale du 2 Mars 2006 était motivée par des circonstances nouvelles, résultant du rapport du Conseil Syndical, faisant état d'une absence d'infiltrations, sans répondre aux conclusions des intimés qui invoquaient :

- l'absence de compétences particulières dudit Conseil Syndical pour remettre en cause le rapport d'expertise,

- l'attestation de Mme L....... du 28 Mars 2006, dont l'appartement est situé sous le toit terrasse, qui se plaignait d'infiltrations persistantes.

La Cour de Cassation a fait valoir que c'est dans l'exercice de son pouvoir souverain d'appréciation que la Cour d'Appel :

- qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation,

- ni de s'expliquer sur les éléments de preuve qu'elle écartait.

La Cour de Cassation a retenu que la nouvelle résolution adoptée par l'Assemblée Générale du 2 Mars 2006, qui s'était fondée sur les circonstances nouvelles résultant du rapport du Conseil Syndical, avait été dictée par l'intérêt collectif.

La Cour de Cassation a donc rejeté le pourvoi.

Il semblerait, en l'espèce, que la Cour de Cassation, pour rejeter les moyens des Copropriétaires, ait été sensible à l'intérêt collectif qui édictait une annulation de la première décision de l'Assemblée Générale approuvant les travaux de réfection de la toiture terrasse.

Arrêt de la Cour de Cassation du 7 Juillet 2010 (3ème civ n° 09-15.373

Commentaires

Nom: 
Antonin Baudin
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Bonjour,

Merci pour cet article très intéressant.

J'habite dans une petite copropriété d'une vingtaine d'année à Vannes, et je connais une situation très similaire à celle que vous décrivez.

Depuis 4 ans, je subis les effets d'une fuite de toiture constatée à la fois par le Syndic et un artisan couvreur, ceci dans des conditions météorologiques particulières, avec une pluie soutenue arrivant dans une direction bien précise. Cela se manifeste 2 à 3 fois par an, avec pour conséquence une mare d'eau de 1 à 2 m2 au milieu de mon salon.

Des analyses et des devis ont été demandés par le Syndic et un vote a été prononcé en AG au mois d'avril 2012, après d'âpres discussion et de nombreux éclats, et avec force de preuve et d'analyse.

Depuis, le Conseil Syndical s'est lourdement investi pour contester ce vote, en retardant le plus possible l'échéance de début des travaux et en faisant jouer un veto que la résolution de l'AG lui a concédé pour décider de l'entrepreneur à faire intervenir (2 devis ont été demandés). Dans les faits, au mois de septembre, ces travaux n'avaient toujours pas commencé, bien que les fonds aient été complètement appelés. Depuis avril, le Conseil Syndical est venu prendre des nouvelles de "ma fuite" quasiment à chaque pluie. Il se trouve que le temps a été particulièrement clément cette année : j'ai signalé la dernière fuite au Syndic fin novembre 2011. Le Conseil Syndical rebondit aujourd'hui sur ceci en arguant que "toutes les toitures fuient", "que 2 ou 3 fois par an, voire jamais cette année, c'est supportable", "que 'ma toiture' va coûter cher à la copropriété", que de toute façon "le problème a disparu" et "qu'on verra bien l'année prochaine".

Le Conseil Syndical a proposé au Syndic début septembre de faire mastiquer les ardoises au dessus de mon appartement (!), jusqu'à la gouttière, plutôt que de mettre en oeuvre la solution proposée par le couvreur et validée par l'architecte du Syndic (à savoir : reprendre l'étanchéité en dessous de toiture, sur une partie de celle-ci seulement, soit environ 1/3 d'un pan de toiture). Le coût n'est bien entendu pas le même 1800 euros au lieu de 4500 (dont 1000 euros d'échaffaudage). L'efficacité et la perenité de cette solution minimaliste me laisse perplexe. Cependant, puis-je m'y opposer ?

En prenant connaissance de cet arrêt de la Cour de Cassation, je constate qu'un Conseil Syndical peut tout à fait s'opposer à l'avis d'un homme de l'Art et à l'autorité du Syndic dans l'application d'une décision d'AG, tout particulièrement si l'AG est toute prête à revenir sur sa décision d'exécution des travaux.

La Cour donne raison à "l'intérêt collectif". Il est certain qu'il est de l'intérêt de tout le monde de payer moins de charges. Mais n'y a-t-il pas une notion de "devoir collectif" qui s'impose à tous lorsqu'il s'agit de protéger les intérêts particuliers des défaillances ou du défaut d'entretien d'un bien commun ? Et dans ce cas, comment se faire entendre ? Qui est en mesure de juger de l'adéquation d'une solution à défaillance constatée ? Qui prend la responsabilité de son choix d'une part, et de son application d'autre part ?

L'AG est souveraine, y compris dans son ignorance et dans ses erreurs. Il est probable que le cumul des erreurs et des dégâts à réparer va finir par nous coûter cher. Le Syndic n'est-il pas fondé pour mettre à la fois de la rigueur et du bon sens dans la gestion de la copropriété, et dans la protection de ses murs et des biens privés qu'elle contient ?

En supposant que le Conseil Syndical obtienne l'application de sa proposition (ce à quoi il semble difficile de s'opposer si l'on se refert à cet arrêt), que puis-je expliquer à mon assurance pour qu'elle accepte de prendre en charge les réparations de mon appartement (environ 3500 euros) ? Peut-elle s'y opposer ?

En supposant ensuite que la fuite réapparaisse (ou persiste) disons dans les 2 ans qui suivent l'intervention pour écarter l'effet naturel du veillissement des matériaux, que pourrais-je faire et que pourrais-je obtenir de la copropriété et de mon assurance ? Qui sera considéré comme responsable de mes nouveaux dégâts ? Le Syndic ? Le Conseil Syndical ? La copropriété ?

La vie en copropriété est loin d'être facile.

Nom: 
J. Aubert
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Beaucoup de questions pour un problème finalement commun ... qui n'a certes que l'apparence de la simplicité.

Il me semble (en Conseiller Syndical candide) que votre problème est différent de celui jugé par la Cour de Cassation :

- votre fuite persiste (elle n'a pas besoin d'être journalière ou systématique pour justifier de son existence : le simple fait que vous constatiez 2 fois par an sa présence est déjà révélateur d'un problème qui ne demande qu'à se compliquer et qui doit être résolu (en tout cas, pour tout copropriétaire un minimum honnête et respectueux des problèmes rencontrés par ses voisins, liés à lui par un contrat commun).

- elle n'est pas contestée par un nouveau vote d'AG s'appuyant sur un rapport circonstancié.

L'histoire ne dit pas si le Syndic a pris sa décision de suspension de l'application de la résolution sur le seul avis du Conseil Syndical (auquel cas, il aurait été dilligent mais tout à fait irresponsable : probablement que, dans cette hypothèse, il souhaitait davantage satisfaire les copropriétaires contestataires et sauver son contrat que d'appliquer les devoirs de sa charge), ou si cet avis était étayé par ce que vous appelez un Homme de l'Art (expert judiciaire, architecte...). Ce second cas change radicalement l'analyse du problème et ses conclusions.

Le Conseil Syndical n'est pas (ou que très peu) responsable des avis qu'il donne : un mauvais conseil ou une mauvaise décision ne lui coûte rien ... ou pas grand chose. Poursuivre un Conseil Syndical et obtenir réparation pour négligence, défaut de conseil ou faute est extrèmement rare (ceci dit, il suffit qu'une affaire aboutisse pour faire jurisprudence). Engager la responsabilité d'un Syndic, d'un expert ou d'un architecte est beaucoup plus pertinent.

Les copropriétaires devraient en être conscients.

Un Conseil Syndical mauvais conseilleur a en général des effets bien plus pervers qu'un Syndic pointilleux : l'un va générer des frais supplémentaires (expertises, procédures, travaux temporaires, réparations de dégâts supplémentaires) pendant des années (en trouvant quelque fois intérêt à faire trainer les choses), l'autre va vouloir se faire payer pour le temps supplémentaire passé à analyser les problèmes, à consulter ses juristes, à gérer les conflits, à trancher et à faire appliquer ce qui semble le plus raisonnable, le plus juste et le plus conforme au règlement et à la loi. Dans les deux cas, on paye plus que lorsqu'il n'y a aucun problème à gérer. C'est évident. Mais dans les situations comme la vôtre, la seconde stratégie (i.e. celle du "Syndic responsable") est (a priori) la moins coûteuse, la plus efficace et la moins problématique (au lieu de se chamailler entre eux, les copropriétaires finissent pas s'en prendre au Syndic ... avant de s'appercevoir tous comptes faits qu'il est quand même mieux placé et plus expérimenté qu'eux pour gérer leur copropriété).

Il serait donc intéressant de savoir ce que comportait le rapport du Conseil Syndical sur lequel la Cour s'est appuyée pour énoncer sa décision. Qu'il ne comporte aucun rapport d'expert ou d'architecte serait très étonnant. Qu'il ne s'appuie que sur des constatations d'absence totale de fuite pendant au moins un an resterait surprenant. Car comme vous le dites : si la fuite reprend le lendemain de la décision, qui est responsable des dégâts (anciens et nouveaux) constatés ? Et comment la copropriété va-t-elle s'en sortir cette fois-ci ? Vraisemblablement pas à moindre coût que la solution initialement chiffrée.

Nom: 
Eric Margelin (75)
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Votre avis sur les conseils syndicaux est sévère. Mais les cas de conciliation que j'ai à traiter me donnent à penser qu'il a du vrai.

Un conseil syndical est souvent constitué de "novices" dans le domaine de la copropriété et du droit. En général, ils jugent "au nez" ou au "bon sens" (pour les moins "intéressés"). Cela marche en général assez bien, avec toutefois les hauts et les bas qu'on connaît, car les conseils syndicaux sont aussi décriés que les syndics eux-mêmes, tout particulièrement dans les grandes copropriétés.

Lorsque les intérêts particuliers prennent le dessus au sein d'un conseil syndical, tout se complique: les avis sont faussés; l'analyse du droit et l'estimation des risques encourus en cas de non respect de celui-ci sont altérés. Le ton monte... En général, cela se finit en procédure, et quelle que soit l'issue, tout la copropriété finit par le payer ... cher (souvent plus que l'objet du différent).

Dans ce genre de situation, le syndic commence par prendre du retrait, en espérant que le conseil syndical va résoudre de lui-même le problème. Puis il tente de suivre le conseil syndical: en général, le renouvellement de son mandat en dépend. Mais l'opération est risquée. Si l'affaire est sérieuse, le syndic va prendre conseil auprès de ses juristes qui, soit le conforteront dans son support au conseil syndical, soit vont lui recommander de prendre ses distances.

Si à ce moment là la copropriété ne prend pas conscience de la dérive des débats, ça peut lui coûter cher.

Il est difficile d'énoncer un conseil sur la façon de se comporter dans ce genre de situation. Si le syndic a pignon sur rue, sa position doit être surveillée: elle est, en général, moins passionnée et plus solide juridiquement.

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