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Conditions de validité du Commandement de Payer en matière de bail commercial

DROIT COMMERCIAL

Objet : Conditions de validité du Commandement de Payer en matière de bail commercial

La Cour de Cassation, par arrêt du 30 Juin 2010, censure un arrêt rendu par la Cour d'Appel de Caen du 23 Octobre 2008, qui a constaté que les causes du Commandement incluaient des loyers dus, au titre des locaux d'habitation, sans rechercher la part exacte représentée par les loyers dus au titre du seul bail commercial.

Les faits sont les suivants :

Suivant trois actes distincts, les époux X... ont consenti à M. Y... :

- un bail sur des locaux à usage d'habitation,

- un autre sur des locaux à usage commercial,

- et un contrat de location-gérance sur ces derniers.

Le 27 Avril 2006, le locataire a donné congé des locaux à usage d'habitation.

Le 6 Septembre 2006, les bailleurs lui ont délivré un Commandement de Payer visant la clause résolutoire insérée au bail commercial.

Le locataire a assigné les bailleurs aux fins de faire déclarer ce Commandement nul et obtenir des dommages et intérêts.

A noter que, jusqu'à présent, la Cour de Cassation retenait qu'un Commandement, tendant au paiement d'une somme supérieure à celle qui est réellement due, n'est pas nul pour autant et demeure valable dans la limite des sommes effectivement dues (Cass. 5 févr. 1992, n° 90-13.153, Sté Silyl c/ Bry Bull. civ. III, n° 38 u Cass. 3e civ., 27 oct. 1993, n° 91-19.563, Joiris c/ Poyeton ; Cass. 3e civ., 6 mai 1998, n° 96-14.339, n° 647 P, SA Immobilière Mixte de la Ville de Meaux c/ Mutuelle des Architectes Français ; Cass. 1re civ., 4 mai 1999, n° 97-14.803, n° 835 P, Sté Carpi c/ Santa Cruz).

L'arrêt du 30 Juin 2010 pose une limite à ce principe.

La Cour de Cassation reproche à la Cour d'Appel :

* de ne pas avoir recherché la part exacte représentée par les loyers dus au titre du seul bail commercial alors qu'elle a constaté que le Commandement incluait à la fois, sans distinction aucune, des loyers d'habitation, des loyers au titre du contrat de location-gérance et des loyers au titre du bail commercial,

* d'avoir, en conséquence, refusé de prononcer la nullité du Commandement,

* de n'avoir, de ce fait, pas tiré les conséquences légales de ses constatations et observations au regard de L. 145-41 du Code de Commerce.

La Cour de Cassation avait déjà jugé, que le Commandement de Payer doit permettre au locataire de prendre la mesure exacte des injonctions du bailleur et d'y apporter une réponse appropriée dans le délai requis.

A noter, que la Cour de Cassation avait déjà jugé précédemment qu'un Commandement de Payer, concernant un local commercial qui visait un texte relatif aux baux d'habitation et mentionnait un délai erroné, était de nature à semer la confusion dans l'esprit du locataire et devait être annulé (Cass. 3e civ., 3 oct. 2007, n° 06-16.361, Guerinot c/ Sté Visha : Bull. civ. III, n° 161).

Arrêt de la Cour de Cassation du 30 Juin 2010 (3e civ. n° 09-16.244)

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