Nov
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COVID 19 et copropriété

L'ordonnance n° 2020-1400 du 18 novembre 2020 adapte les règles applicables aux juridictions de l'ordre judiciaire statuant en matière non pénale et aux copropriétés.

En raison de l'épidémie de covid-19 les copropriétés se sont trouvées dans l'impossibilité matérielle de tenir des assemblées générales dans des conditions normales.

L’ ordonnance n° 2020-1400 du 18 novembre 2020 reprend, en les adaptant, certaines des mesures de l’ordonnance n°2020-304 du 25 mars 2020.

En particulier, cette ordonnance comporte un titre II portant sur les dispositions en matière de copropriété. Lire la suite

RAPPEL :

Les articles 22 et suivants de l'ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020 modifiée ont permis :

- la tenue d'assemblées générales totalement dématérialisées,

- la prise de décisions du syndicat des copropriétaires par le mode exclusif du vote par correspondance,

- le renouvellement automatique des mandats des organes de la copropriété expirés durant la première période de confinement, ce que la loi du 10 juillet 1965 et son décret d'application ne permettent pas.

L'ordonnance du 25 mars 2020 prévoit que ces dispositions cesseront de recevoir application à compter du 31 janvier 2021.

Or, les conditions sanitaires actuelles et la poursuite de l'état d'urgence sanitaire, rendent nécessaires le maintien de ces dispositifs ou leur adaptation, afin d'assurer le bon fonctionnement des copropriétés.

-I- Renouvellement du contrat de syndic et du mandat des membres du conseil syndical :

Les 1° et 2° de l'article 8 de l’ordonnance n° 2020-1400 du 18 novembre 2020 modifient les articles 22 et 22-1 de l'ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020 pour prévoir le renouvellement du contrat de syndic et du mandat des membres du conseil syndical qui expirent ou ont expiré entre le 29 octobre 2020 et le 31 décembre 2020.

Article 22 modifié par ordonnance n°2020-1400 du 18 novembre 2020 - art. 8 :

I. - Par dérogation aux dispositions de l'article 1102 et du deuxième alinéa de l'article 1214 du code civil et de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le contrat de syndic qui expire ou a expiré entre le 12 mars 2020 et le 23 juillet 2020 inclus est renouvelé dans les mêmes termes jusqu'à la prise d'effet du nouveau contrat du syndic désigné par la prochaine assemblée générale des copropriétaires. Cette prise d'effet intervient au plus tard le 31 janvier 2021.

La rémunération forfaitaire du syndic est déterminée selon les termes du contrat qui expire ou a expiré, au prorata de la durée de son renouvellement dans les conditions définies à l'alinéa précédent.

Les dispositions des précédents alinéas ne sont pas applicables lorsque l'assemblée générale des copropriétaires a désigné, avant la publication de la présente ordonnance, un syndic dont le contrat prend effet à compter du 12 mars 2020.

II. - Par dérogation aux mêmes dispositions, le contrat de syndic qui expire ou a expiré entre le 29 octobre 2020 et le 31 décembre 2020 inclus est renouvelé dans les mêmes termes jusqu'à la prise d'effet du nouveau contrat du syndic désigné par la prochaine assemblée générale des copropriétaires. Cette prise d'effet intervient au plus tard le 31 janvier 2021.

Les dispositions du précédent alinéa ne sont pas applicables lorsque l'assemblée générale des copropriétaires a désigné, avant la publication de l'ordonnance n° 2020-1400 du 18 novembre 2020 portant adaptation des règles applicables aux juridictions de l'ordre judiciaire statuant en matière non pénale et aux copropriétés, un syndic dont le contrat prend effet à compter du 29 octobre 2020.

La rémunération forfaitaire du syndic est déterminée selon les termes du contrat qui expire ou a expiré, au prorata de la durée de son renouvellement dans les conditions définies aux alinéas précédents.

Article 22-1 de l’ordonnance du 25 mars 2020, modifié par ordonnance n°2020-1400 du 18 novembre 2020 - art. 8:

I. - Par dérogation aux dispositions de l'article 21 et du c de l'article 25 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le mandat confié par décision de l'assemblée générale aux membres du conseil syndical, qui expire ou a expiré entre le 12 mars 2020 et le 23 juillet 2020 inclus, est renouvelé jusqu'à la tenue de la prochaine assemblée générale des copropriétaires. Cette assemblée générale intervient au plus tard le 31 janvier 2021.

Les dispositions du précédent alinéa ne sont pas applicables lorsque l'assemblée générale des copropriétaires a désigné les membres du conseil syndical avant la publication de la présente ordonnance.

II. - Par dérogation aux mêmes dispositions, le mandat confié par décision de l'assemblée générale aux membres du conseil syndical, qui expire ou a expiré entre le 29 octobre 2020 et le 31 décembre 2020 inclus, est renouvelé jusqu'à la tenue de la prochaine assemblée générale des copropriétaires. Cette assemblée générale intervient au plus tard le 31 janvier 2021.

Les dispositions du précédent alinéa ne sont pas applicables lorsque l'assemblée générale des copropriétaires a désigné les membres du conseil syndical avant la publication de l'ordonnance n° 2020-1400 du 18 novembre 2020 portant adaptation des règles applicables aux juridictions de l'ordre judiciaire statuant en matière non pénale et aux copropriétés.

-II- Le 3° de l'article 8 de l’ordonnance du 18 novembre 2020 prolonge jusqu'au 1er  avril 2021 les mesures des articles 22-222-4 et 22-5 de l'ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020, rendues nécessaires par la restriction de tout rassemblement, réunion ou activité sur la voie publique ou dans un lieu ouvert au public.

Ces articles ont donc été modifiés dans les conditions suivantes :

Article 22-3 de l’ordonnance du 25 mars 2020 modifié par l’ordonnance n°2020-1400 du 18 novembre 2020 - art. 8 :

 

Lorsqu'il est fait application de l'article 22-2, il est dérogé aux dispositions des articles 9, 14, 15 et 17 du décret du 17 mars 1967 susvisé dans les conditions suivantes :

1° L'assemblée générale des copropriétaires est convoquée sans qu'un lieu de réunion soit déterminé, ni indiqué dans la convocation ;

2° La convocation précise que les copropriétaires ne peuvent participer à l'assemblée générale que par visioconférence ou tout autre moyen de communication électronique, sans préjudice de la possibilité de voter par correspondance. Lorsque le recours à la visioconférence ou à tout autre moyen de communication électronique n'est pas possible, la convocation précise que les copropriétaires ne peuvent voter que par correspondance;

3° Le président de séance certifie exacte la feuille de présence et signe, le cas échéant avec le ou les scrutateurs, le procès-verbal des décisions dans les huit jours suivant la tenue de l'assemblée générale ;

4° Lorsque les décisions sont prises au seul moyen du vote par correspondance, le président du conseil syndical, ou à défaut, l'un de ses membres, ou en leur absence, l'un des copropriétaires votant désigné par le syndic, assure les missions qui incombent au président de séance en application des dispositions du décret du 17 mars 1967 susvisé.

Article 22-4 de l’ordonnance 2020-304 du 25 mars 2020,modifié par ordonnance n°2020-1400 du 18 novembre 2020 - art. 8

 

Par dérogation aux dispositions du troisième alinéa du I de l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée, et jusqu'au 1er avril 2021, un mandataire peut recevoir plus de trois délégations de vote si le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants n'excède pas 15 % des voix du syndicat des copropriétaires.

Article 22-5 de l’ordonnance 2020-304 du 25 mars 2020, modifié par ordonnance n°2020-1400 du 18 novembre 2020 - art. 8:

 

Par dérogation aux dispositions de l'article 13-1 du décret du 17 mars 1967 susvisé, et jusqu'au 1er avril 2021, le syndic peut décider des moyens et supports techniques permettant à l'ensemble des copropriétaires de participer à l'assemblée générale par visioconférence, audioconférence ou tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification, la transmission de leur voix, ainsi que la retransmission continue et simultanée des délibérations. Ces moyens et supports techniques sont utilisés jusqu'à ce que l'assemblée générale se prononce sur leur utilisation.

-3- Le 4° de l'article 8 aménage le mécanisme prévu au II de l'article 22-2 de l'ordonnance du 25 mars 2020, qui offrait jusqu'alors au syndic de copropriété une marge de manœuvre et d'appréciation des circonstances, pour convoquer une assemblée générale des copropriétaires dans des conditions ordinaires et de convertir cette assemblée en assemblée dématérialisée ou en prise de décisions selon la voie exclusive du vote par correspondance.

Il était cepedant impératif d'en informer les copropriétaires au moins 15 jours avant la date prévue de l'assemblée.

En raison de la mise en place d'une seconde période de confinement à compter de 29 octobre 2020, le 4° écarte cette condition d'information préalable des copropriétaires au moins 15 jours avant la date de l'assemblée générale dans des hypothèses circonscrites, où la survenue des mesures de restrictions n'a pu être anticipée et ne permet plus au syndic de respecter ce délai de prévenance.

Article 22-2 de l’ordonnance du 25 mars 2020, modifié par ordonnance n°2020-1400 du 18 novembre 2020 - art. 8

I.- Par dérogation aux dispositions du premier alinéa de l'article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965 susvisée, et jusqu'au 1er avril 2021, le syndic peut prévoir que les copropriétaires ne participent pas à l'assemblée générale par présence physique.

Dans ce cas, les copropriétaires participent à l'assemblée générale par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification. Ils peuvent également voter par correspondance, avant la tenue de l'assemblée générale, dans les conditions édictées au deuxième alinéa de l'article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965 susvisée.

Par dérogation aux dispositions de l'article 17 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée, lorsque le recours à la visioconférence ou à tout autre moyen de communication électronique n'est pas possible, le syndic peut prévoir que les décisions du syndicat des copropriétaires sont prises au seul moyen du vote par correspondance.

II. ‒ Lorsque le syndic décide de faire application des dispositions prévues au I et que l'assemblée générale des copropriétaires a déjà été convoquée, il en informe les copropriétaires au moins quinze jours avant la tenue de cette assemblée par tout moyen permettant d'établir avec certitude la date de la réception de cette information.

Par dérogation aux dispositions de l'alinéa précédent, pour les assemblées générales convoquées à une date comprise entre le 29 octobre 2020 et le 4 décembre 2020, le syndic peut, à tout moment, informer les copropriétaires, par tout moyen permettant d'établir avec certitude la date de la réception de cette information, que les décisions du syndicat des copropriétaires sont prises au seul moyen du vote par correspondance. Dans ce cas, le courrier d'information fixe un nouveau délai de réception par le syndic des formulaires de vote par correspondance, qui ne peut être inférieur à quinze jours à compter de la réception de ce courrier. Un exemplaire du formulaire de vote par correspondance est joint au courrier d'information. Les décisions du syndicat de copropriétaires sont prises au plus tard le 31 janvier 2021.

 Le 3° de l'article 8 prolonge jusqu'au 1er avril 2020 les mesures des articles 22-222-4 et 22-5 de l'ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020, rendues nécessaires par la restriction de tout rassemblement, réunion ou activité sur la voie publique ou dans un lieu ouvert au public.

 

Ord. n° 2020-1400, 18 nov. 2020, art. 8 : JO, 19 nov.

 

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