Feb
26
Demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire par le locataire : action toujours possible

GESTION IMMOBILIERE

Objet : Demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire par le locataire : action toujours possible

Le locataire d'un logement n'est soumis à aucun délai pour saisir le Juge d'une demande de délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire stipulée dans son bail.

En effet, la Cour de Cassation s'est prononcée pour la première fois dans ce sens aux termes d'un arrêt en date du 16 Février 2011.

La Cour de Cassation rappelle préalablement :

- que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ;

- que le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement, dans les conditions prévues aux articles 1244-1 (premier alinéa) et 1244-2 du Code Civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Les faits sont les suivants :

Les époux X..., propriétaires d'un immeuble à usage d'habitation donné en location à Mme Y..., ont délivré à celle-ci un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail et l'ont assignée aux fins de faire constater l'acquisition de cette clause.

La locataire, en cause d'appel, a, reconventionnellement, sollicité des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

* La Cour d'Appel par arrêt du 17 Février 2010 attaqué, a déclaré cette demande irrecevable au motif que si Mme Y... entendait obtenir la suspension des effets de la clause de résiliation, elle était tenue de saisir le juge d'une demande de délai dans les termes des articles 24 de la loi du 6 Juillet 1989, 1244-1 et 1244-2 du Code Civil, dans les deux mois qui avaient suivi la délivrance du Commandement de Payer, qu'à défaut le bail a ainsi été irrévocablement résilié.

En effet, selon la Cour d'Appel, il est constant que Madame Y... n'a pas satisfait dans les deux mois aux causes du commandement de payer visant la clause de résiliation, qui lui avait été signifié le 14 Novembre 2008.

Qui plus est, si une partie de la somme due a été payée dans les délais, Madame Y... a cru devoir, de sa propre autorité, retenir une somme de 764,98 euros, correspondant selon elle à l'indexation du loyer, à raison d'un trouble de jouissance qu'elle prétendait subir.

Il n'apparaît pas toutefois que le trouble de jouissance allégué, à supposer même qu'il soit établi, ait empêché Madame Y... de jouir de tout ou partie des lieux loués ; que sa rétention d'une partie des loyers était ainsi injustifiée.

Il reste que Madame Y..., si elle entendait obtenir la suspension des effets de la clause de résiliation, était tenue de saisir le juge d'une demande de délai dans les termes des articles 24 de la loi du 6 Juillet 1989, 1244-1 et 1244-2 du Code Civil, dans les deux mois qui avaient suivi la délivrance du Commandement de Payer.

La Cour d'Appel retient qu'à défaut, la locataire est désormais irrecevable en sa demande.

* La Cour de Cassation ne partage pas cette position.

En effet, selon la Cour de Cassation, en statuant ainsi, alors qu'aucun délai n'est imposé au preneur pour saisir le Juge d'une demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire, la cour d'appel a violé le texte susvisé.

AUX MOTIFS QUE :

« ...deuxièmement, le Juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans les conditions prévues aux articles 1244-1 alinéa 1er et 1244-2 du Code civil au locataire en situation de régler sa dette locative.

La demande du locataire aux fins d'obtenir de tels délais n'a pas à être formée dans les deux mois qui suivent le commandement de payer visant la clause résolutoire.

Au cas d'espèce, en décidant au contraire que la demande de délai formée par Madame Y... était irrecevable motif pris qu'elle n'avait pas été formée dans les deux mois qui avaient suivi la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire, les juges du second degré ont violé l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (dans sa rédaction issue de la loi n° 98-657 du 29 juillet 1998), ensemble les articles 1244-1 et 1244-2 du Code Civil. »

Attention, le moyen suivant a été soulevé sans que la Cour de Cassation ne se prononce concernant la compétence du Juge des référés :

"Le Juge statuant en référé ne peut constater l'acquisition de la clause résolutoire, en raison de l'existence d'une dette locative, que pour autant qu'il ne tranche pas ce faisant une contestation sérieuse ;

Au cas d'espèce, en retenant que l'absence de paiement par Madame Y... d'une somme de 764,98 €, à la suite du commandement de payer, n'était pas justifiée dès lors que le trouble de jouissance que celle-ci alléguait, à le supposer établi, ne l'avait pas empêchée de jouir de tout ou partie des lieux loués, en sorte que l'acquisition de la clause résolutoire devait être constatée, les juges du fond, qui ont ainsi tranché une contestation sérieuse, ont violé les articles 849 du Code de procédure civile et 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ".

Arrêt rendu par la Cour de Cassation le 16 Février 2011

Ajouter un commentaire

Image CAPTCHA