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Etendue du devoir de conseil de l'agent immobilier lors de la rédaction du compromis de vente

Le mandataire qui rédige un compromis de vente sans y mentionner l'existence d'une procédure en cours dans la copropriété, engage sa responsabilité vis-à-vis de l'acquéreur.

Depuis longtemps la jurisprudence considère que le devoir d'information et de conseil de l'intermédiaire, en sa qualité de professionnel de l'immobilier, implique d'avertir le client qui projette d'acquérir un bien, de tous les risques de l'opération et de le renseigner sur les moyens de les éviter (Cass. 1re civ., 15 juill. 1999, n° 97-18.984, n° 1382 P).

En l’espèce, un compromis de vente de lots de copropriété a été signé par l'intermédiaire d'une agence immobilière, sans que les trois derniers procès-verbaux d'assemblée générale de la copropriété aient été communiqués à l'acquéreur, qui les avait pourtant demandés une dizaine de jours auparavant.

 Ces informations lui sont finalement fournies par le notaire postérieurement à l'avant-contrat, mais avant la conclusion de l'acte authentique de vente.

Ayant alors découvert l'existence d'une procédure en cours relative à la non-conformité du sous-sol où il a acheté un garage, l'acquéreur signe l'acte définitif mais se retourne ensuite contre l'agence immobilière pour non-respect de ses obligations contractuelles d'information et de conseil.

Le préjudice subi consécutivement au défaut d'information consiste en la perte d'une chance de ne pas s'engager par la signature du compromis, étant précisé qu'une fois ce document signé, la non-réitération devant notaire exposait l'acquéreur au versement de la clause pénale prévue au contrat.

 La loi ALUR du 24 mars 2014, en imposant l'annexion à l'avant-contrat de vente, entre autres, des PV des trois dernières AG de copropriété aux acheteurs de lots, devrait permettre  d'éviter ce type de contentieux.

A titre de sanction, la loi nouvelle fait courir le délai de rétractation à compter du lendemain de la communication de ces pièces à l'acquéreur (CCH, art. L. 721-3, créé par L. n° 2014-366, 24 mars 2014, art. 54, III : JO, 26 mars).

Cass. 3e civ., 25 mars 2014, n° 13-16.181, n° 441 D

 

 

 

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