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La « surface de plancher » mise en place par ordonnance du 16/11/11 entrera en vigueur le 1er mars 2012

DROIT DE L'URBANISME

Objet : La « surface de plancher » mise en place par ordonnance du 16/11/11 entrera en vigueur le 1er mars 2012

Cette ordonnance a pour finalité de simplifier le dispositif, actuellement en vigueur, basé sur la surface hors oeuvre nette (SHON) en unifiant la définition des surfaces de plancher, prises en compte dans le droit de l'urbanisme, et ceci conformément à l'article 25 de la loi n° 2010-788 du 12 juillet 2010, dite « Loi Grenelle II ».

Jusqu'à la réforme, opérée par l'ordonnance n° 2011-1539 du 16 novembre 2011, la surface hors oeuvre nette (SHON) était, en effet, obtenue en déduisant de la surface hors oeuvre brute (SHOB : somme des surfaces de plancher de chaque niveau de la construction) un certain nombre de surfaces énumérées à l'article R 112-2 du Code de l'urbanisme (surfaces de plancher des combles et des sous-sols non aménageables, des balcons, des loggias, etc.).

La définition aux termes de l'ordonnance du 16 novembre 2011 est la suivante :

La nouvelle " surface de plancher " qui a vocation à se substituer aux actuelles surface hors oeuvre brute (SHOB) et surface hors oeuvre nette (SHON) utilisées depuis la loi d'orientation foncière de l967. Un décret en Conseil d'État viendra compléter cette réforme dont l'entrée en vigueur est fixée au 1er mars 2012 (Ord. n° 2011-1539, 16 nov. 2011 : JO, 17 nov.).

A « la surface de plancher de la construction s'entend de la somme des surfaces de plancher closes et couvertes, sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80 m, calculée à partir du nu intérieur des façades du bâtiment ».

Sont exclues de cette définition :

- les surfaces consacrées à l'isolation (intérieure ou extérieure) des constructions,

- les surfaces non-closes telles que des balcons et loggias.

Cette définition fera l'objet de l'article L 112-1 du Code de l'urbanisme.

Certaines surfaces mais feront l'objet de déduction dans des conditions qui seront précisées par décret.

Il s'agit :

- des vides et des trémies,

- des aires de stationnement,

- des caves ou celliers, des combles,

- des locaux techniques.

- d'une part forfaitaire des surfaces de plancher affectées à l'habitation dans les immeubles collectifs.

Observation :

L'ordonnance confère ainsi à la notion de surface de plancher une définition qui se rapproche sensiblement de celle de « surface habitable ».

Suppression des notions de SHOB et de SHON

La notion de surfaces de plancher hors oeuvre nette ou brute et autres surfaces de plancher développées seront supprimées.

A compter du 1er mars 2012 , les valeurs exprimées en surface hors oeuvre nette et en surface hors oeuvre brute dans tous les plans locaux d'urbanisme, plans d'occupation des sols, plans d'aménagement de zone et plans de prévention des risques naturels, plans de prévention des risques miniers et plans de prévention des risques technologiques, devront s'entendre en valeurs exprimées en surface de plancher telle que définie aux termes de l' ordonnance du 16 novembre 2011.

Il en sera de même des valeurs exprimées en surface hors oeuvre nette et en surface hors oeuvre brute, dans tous les plans de sauvegarde et de mise en valeur qui devront s'entendre en valeurs exprimées en surface de plancher telle que définie aux termes de la même ordonnance.

Mise en oeuvre de l'ordonnance du 16 novembre 2011 :

Les dispositions de l'ordonnance entrent en vigueur le 1er mars 2012.

Permis de construire :

Les demandes de permis et les déclarations préalables déposées, en application de l'article L 423-1 du Code de l'urbanisme :

- avant le 1er mars 2012,

- et sur lesquelles l'autorité compétente se prononce après cette date,

sont délivrées au regard des dispositions faisant référence à la surface hors oeuvre nette ou à la surface hors oeuvre brute applicables avant la date d'entrée en vigueur de l'ordonnance du 16 novembre 2011.

Zones d'aménagement concerté :

Les valeurs exprimées en surfaces hors oeuvre nette ou en surface hors oeuvre brute, dans les cahiers des charges de cession de terrains signés avant le 1er mars 2012, doivent s'entendre, à compter de cette date, en valeurs exprimées en surface de plancher au sens de l'ordonnance.

Toutefois, lorsque les droits à construire résultant du calcul en surface de plancher sont inférieurs aux droits à construire résultant du calcul en surface hors oeuvre nette, l'acquéreur peut demander, lors de l'autorisation de construire, à bénéficier d'un droit à construire correspondant à celui résultant du calcul en surface hors oeuvre nette.

Lotissements :

Concernant les lotissements autorisés à la date d'entrée en vigueur de ordonnance du 16 novembre 2011, lorsque la surface hors oeuvre nette a été répartie par le lotisseur, le nombre de mètres carrés de surface de plancher autorisé sur un terrain est identique au nombre de mètres carrés de surface hors oeuvre nette qui a été autorisé dans le cadre du permis d'aménager ou dans des attestations délivrées lors de la vente ou de la location des lots.

Toutefois, lorsque les droits à construire résultant du calcul en surface de plancher sont inférieurs aux droits à construire résultant du calcul en surface hors oeuvre nette, l'acquéreur peut demander, lors de l'autorisation de construire, à bénéficier d'un droit à construire correspondant à celui résultant du calcul en surface hors oeuvre nette.

Ordonnance du 16/11/11 n° 2011-1539

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