May
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La loi ALUR en matière de baux d'habitation

La loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové, dite « loi Alur », est entrée en vigueur le 27 mars 2014, sauf dispositions transitoires contraires (L. n° 2014-366, 24 mars 2014 : JO, 26 mars).

Champ d'application de la loi du 6 juillet 1989:

Le champ d'application de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 est précisé.

Ainsi, la notion de résidence principale du preneur, qui est le critère d'application de la loi du 6 juillet 1989, est désormais définie légalement.

La résidence principale est le logement occupé au moins 8 mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l'habitation (L. 1989, art. 2, mod. par L., art. 1er).

Les locations de meublés, qui relevaient du droit commun du bail, sont désormais régies par un dispositif d'ordre public si le logement constitue la résidence principale du preneur.  (L. 1989, art. 25-3 à 25-11, créés par L., art. 8).

Conclusion du contrat de bail régi par la loi du 6 juillet 1989 :

La loi du 24 mars 2014 a réformé les dispositions relatives au formalisme et au contenu du contrat de bail, mais aussi aux garanties devant être prises.

Contenu du contrat de bail :

Le contrat doit être réalisé par écrit, et devra respecter un modèle de contrat résultant d'un décret en Conseil d'État, après avis de la Commission nationale de concertation (L. 1989, art. 3, mod. par L., art. 1er).
Par ailleurs, plusieurs mentions obligatoires ont été ajoutées, notamment des mentions visant à cadrer les loyers.

Doivent désormais figurer dans tous les contrats de baux « Loi 1989 », outre le montant du loyer, ses modalités de paiement, ainsi que ses règles de révision éventuelles :

  • le loyer de référence et le loyer de référence majoré, correspondant à la catégorie de logement et définis par le représentant de l'État dans le département dans les zones visées à l'article 17 de la loi.
  • En cas d'absence de précision dans le contrat du loyer de référence, le locataire peut, dans le délai d'un mois à compter de la prise d'effet du contrat de location, mettre en demeure le bailleur de porter ces informations au bail.
  • A défaut de réponse du bail dans le délai d'un mois ou d'un refus de répondre, le locataire peut, dans les 3 mois à compter de la mise en demeure, demander judiciairement une diminution du loyer.
  • Le loyer de référence majoré est égal, dans une rédaction conforme à l'article 1er de la décision n° 2014-691 DC du 20 mars 2014 du Conseil constitutionnel, à un montant supérieur de 20 % au loyer de référence .
  • De même le montant et la date de versement du dernier loyer acquitté par le précédent locataire, devra être indiqué dès lors que ce dernier a quitté le logement moins de 18 mois avant la signature du bail.

Allongement de la liste des clauses réputées non écrites :

Sont ainsi réputées non écrites :

- la clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d'infraction aux clauses d'un contrat de location ou d'un règlement intérieur à l'immeuble,

-celle qui interdit au locataire de demander une indemnité au bailleur lorsque ce dernier réalise des travaux d'une durée supérieure à 21 jours (au lieu de 40 jours avant la réforme),

- la clause qui impose au locataire, en surplus du paiement du loyer pour occupation du logement, de souscrire un contrat pour la location d'équipements (L. 1989, art. 4, mod. par L. art. 1er).

Prise en charge exclusive par le bailleur des intermédiaires :

La conclusion du contrat de bail est à la charge exclusive du bailleur qui assume donc la rémunération des personnes mandatées pour se livrer ou prêter leur concours à l'entremise ou à la négociation d'une mise en location, sous quelques réserves (L. 1989, art. 5, mod. par L., art. 1er).

Garanties exigées par le bailleur :

  • Liste des pièces justificatives définie par décret

Aux termes du nouvel article 22-2 de la loi de 1989, le bailleur ne pourra plus exiger du candidat à la location ou de sa caution qu'une liste de pièces justificatives définie par décret en Conseil d'État, pris après avis de la Commission nationale de concertation.

Il ne pourra plus non plus imposer la cosignature d'un ascendant ou d'un descendant du candidat à la location.

Le cas échéant, le bailleur s'expose à une amende administrative prononcée par le préfet, dans la limite d'un délai d'un an à compter de la constatation des faits et dont le montant est proportionnel à la gravité des faits sans pouvoir excéder 3 000 euros pour une personne physique et 15 000 euros pour une personne morale (L. 1898, art. 22-2, mod. par L., art. 6).

Garantie universelle des loyers :

L'article 24-2 de la loi, institue la garantie universelle des loyers (GUL).

Cette garantie a pour objectif de couvrir, les bailleurs contre les risques d'impayés de loyer, afin de favoriser l'accès au logement et de prévenir les risques d'expulsion.

Le terme de loyer doit être entendu dans un sens large, puisque sont visées également les charges récupérables et la contribution pour le partage des économies de charges prévues à l'article 23-1.

La garantie  est conditionnée notamment à l'absence de cautionnement ou de souscription par le bailleur d'une assurance pour les risques couverts par la GUL.

Il est possible de renoncer à cette garantie expressément dans le contrat de location.

Le bail doit être accompagné d'une notice d'information dont le contenu sera déterminé par arrêté du ministre chargé du logement, après avis de la Commission nationale de concertation informant, notamment sur les droits, obligations et effets, pour les parties au contrat de location, de la mise en œuvre de la garantie universelle des loyers.

Une agence de la GUL, doit être crée sous la forme d'un établissement public administratif de l'État, dont les modalités d'organisation, de gestion et de fonctionnement de l'agence seront arrêtées par décret en conseil d’Etat.

Le gouvernement remettra, par ailleurs, dans 3 ans un rapport d'évaluation de la GUL au Parlement.

Cautionnement :

Le bailleur ne peut plus demander un cautionnement, à peine de nullité de celui-ci, s'il a recours à une autre garantie (L. 1989, art. 22-1).

Dépôt de garantie :

Le dépôt de garantie doit être restitué à compter de la remise en main propre des clés au bailleur ou à son mandataire, le locataire ayant indiqué l'adresse de son nouveau domicile.

Le cas échéant, le montant du dépôt devant être remis majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal pour chaque période mensuelle commencée en retard (L. 1989, art. 22, mod. par art. 6).

Néanmoins, lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu'elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble.

L. n° 2014-366, 24 mars 2014 : JO, 26 mars

 

 

Commentaires

Nom: 
Olivier

Bonjour,

Merci pour cet article précis.

Mais ces mesures entrent-elles en application le 27 mars (et pour les baux signés à partir de cette date), ou plus tard lorsque le décret d'application sera promulgué ?

En principe, la loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové, dite « loi Alur », est entrée en vigueur le 27 mars 2014, sauf dispositions transitoires contraires (L. n° 2014-366, 24 mars 2014 : JO, 26 mars).

Les conditions d'entrée en vigueur des modifications de la loi du 6 juillet 1989 pour les contrats en cours sont prévues à l'article 14 de la loi du 24 mars 2014.

Conformément au droit commun de l'application de la loi dans le temps, les contrats de location en cours au 27 mars 2014 demeurent régis par la loi ancienne. Toutefois pour les contrats visés au premier alinéa de l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989, les articles 7, 17-1, 20-1, 21 et 23, dans leur nouvelle version, sont applicables. Pour les contrats en cours visés au premier alinéa de l'article L. 632-1 du code de la construction et de l'habitation, les articles 6, 7, 20-1 et 25-11 sont applicables dans leur nouvelle version.

 

Nom: 
Olivier

Mais pour les contrats de location de logement vide signés après le 27 mars, pourtant certaines mesures ne s'appliquent pas ? (encadrement des loyers dans les zones tendues, prévais de 1 mois, etc.).

Même si ces mesures ne sont pas appliquées, faute de publication des décrets, ces mesures devront-elles être appliquées une fois le décret publié pour les contrats par exemple signés en avril 2014 ?

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