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La prescription de l'action en contestation de charges

GESTION IMMOBILIERE

Objet : La prescription de l'action en contestation de charges, interrompt l'action en paiement des charges, indûment perçues, les deux actions poursuivant un seul et même but.

Par arrêt, rendu par la Cour de Cassation, le 19 Mai 2010 (3ème Ch. Civ. n° 09-12.689) statuant sur le pourvoi formé par des locataires d'un Office d'HLM, à l'encontre d'un Jugement du TI de RENNES du 8 Décembre 2008, la Cour rappelle qu'une citation en justice, même en référé, un Commandement ou une saisie, interrompent une prescription ainsi que les délais pour agir.

La Cour de Cassation fait valoir que si, en principe, l'interruption de la prescription ne peut s'étendre d'une action à l'autre, il en est autrement lorsque les deux actions, quoiqu'ayant des causes distinctes, tendent à un seul et même but.

Les faits sont les suivants :

* Par acte du 19 Mai 2003, certains locataires ont assigné leur bailleur, l'OPHLM A, pour obtenir de celui-ci la production de décomptes, excluant les charges, correspondant à la rémunération d'un gardien, qu'ils avaient acquittées entre le 1er Janvier 1989 et le 31 Décembre 2001 et dont ils contestaient le caractère récupérable.

La Cour d'Appel de RENNES, par arrêt du 12 Janvier 2006, a ordonné la production sollicitée.

L'OPHLM a, donc, exécuté les dispositions de l'arrêt de la Cour d'Appel le 28 Février 2006.

* Les locataires ont, par acte du 4 Avril 2007, assigné leur bailleur en restitution des charges indûment versées, entre le 1er Janvier 1989 et le 31 Décembre 2001, et ont demandé la production de décomptes rectifiés pour les exercices 2002, 2003 et 2004, ainsi que le versement de provisions.

La société bailleresse a fait valoir :

- que les logements en cause, dans la présente espèce, relèvent de la législation applicable au secteur des habitations à loyer modéré ;

- qu'à cet égard, il découle des articles L 442-6 du CCH et de l'article 68 de la loi du 1er Septembre 1948 :

* qu'une prescription abrégée de trois ans s'applique à toutes les sommes indument perçues sujettes à restitution,

* que le délai de prescription n'a pas été interrompu par l'Assignation du 19 Mai 2003 dans la mesure où, outre que les exercices antérieurs à l'année 2000 ne sont pas concernés, l'action ainsi engagée n'avait pas pour objet d'obtenir le paiement des charges indument payées, mais de contester le bien fondé de l'inclusion de certains frais dans les charges récupérables et d'obtenir ensuite un décompte rectifié ;

* que, s'agissant des exercices 2002, 2003 et 2004, la première demande formulée à leur sujet l'a été par les conclusions du 24 Janvier 2008, soit postérieurement à l'expiration du délai de trois ans courant, pour chaque exercice, au 1er Janvier de l'année suivante.

Le Tribunal a déclaré irrecevable, comme prescrite, l'action en répétition des charges au titre des exercices 1989 à 2001 et des exercices 2002, 2003 et 2004, en retenant que l'Assignation du 19 Mai 2003 n'a pu avoir d'effet interruptif :

- dès lors qu'elle n'avait pas pour objet d'obtenir le paiement des charges indûment payées mais de contester le bien-fondé de l'inclusion de certains frais dans les charges récupérables et d'obtenir un compte rectifié.

Selon la Cour de Cassation :

- l'action en production de décomptes de charges rectifiés, et en paiement de dommages-intérêts,

- et l'action en paiement des charges indûment perçues,

poursuivaient un seul et même but.

La Cour de Cassation a donc cassé, mais seulement en ce qu'il a déclaré prescrite l'action en répétition des charges, relatives aux exercices postérieurs à l'année 2000, le Jugement rendu le 8 Décembre 2008 par le tribunal d'Instance de RENNES.

Arrêt de la Cour de Cassation (3ème) du 19 Mai 2010 n° 09-12.689

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