Mar
13
la responsabilité du notaire face à une simple tolérance de passage

Le notaire est tenu d'informer clairement l'acquéreur sur la fragilité d’une tolérance de passage, ayant fait l’objet de contentieux s’agissant d’une situation de fait.

A défaut sa responsabilité peut être mise en jeu.

Les faits sont les suivants :

Suivant acte reçu le 1er février 2005, par M. Z…, notaire, M. et Mme X… (les acquéreurs) ont acquis, une propriété.

Les acquéreurs, de nationalité russe et assistés d’une traductrice assermentée, ont déclaré, au chapitre des servitudes, avoir été « parfaitement informés » qu’un conflit avait opposé le vendeur aux propriétaires du fonds mitoyen (les consorts C…) sur l’usage d’un chemin carrossable appartenant à ces derniers et qu’un arrêt du 29 avril 1976, annexé à l’acte, avait débouté le vendeur de ses prétentions.

Les acquéreurs ont indiqué  en « faire leur affaire personnelle à l’entière décharge du vendeur et du notaire ».

Le vendeur pour sa part, a déclaré avoir eu l’usage public, paisible et continu du chemin depuis l’issue du procès.

Cependant, les consorts C..., propriétaires du chemin, ont fermé son accès en 2011.

Les acquéreurs ont alors assigné les propriétaires du chemin en désenclavement ainsi que le notaire en responsabilité et indemnisation, pour manquement à son obligation de conseil et de mise en garde sur les risques inhérents aux conditions de desserte du fonds.

La Cour de cassation rappelle que le notaire est tenu d'éclairer les parties et doit appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée, les effets et les risques des actes auxquels il est requis de donner la forme authentique.

La Cour de cassation retient qu'il incombait au notaire d'informer clairement et précisément les acquéreurs sur la portée et les effets de la tolérance de passage, librement révocable, dont le vendeur déclarait avoir bénéficié depuis 1976, en procédant à la qualification juridique de cette situation de fait et en appelant l'attention des parties, en des termes accessibles, sur les risques qu'elle induisait au regard des conditions de desserte du fonds vendu.

Selon la cour d’appel, pour exclure la responsabilité du notaire, le manquement à l'obligation de mise en garde du notaire fut-il établi, ne démontre pas avec certitude qu'à la date de l'acte authentique, une information plus complète aurait amené les acquéreurs à ne pas contracter.

La Cour de cassation ne partage pas ce raisonnement indiquant qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme elle y était invitée, si, dûment mis en garde sur le risque de révocation de la tolérance de passage qui permettait d'accéder au fonds en voiture, les acquéreurs n'aurait pas renoncé à l'acquérir en raison de l'état de santé de Mme X..., .

D’autre part la cour d’appel ajoute que l'indemnisation de la perte de valeur du fonds vise, en réalité, à un rééquilibrage de la convention qui n'est pas opposable au notaire et que ce préjudice ne présente aucun caractère actuel et certain dès lors qu'un pourvoi est en cours dans la procédure en désenclavement suivie contre les propriétaires du chemin.

De nouveau la Cour de cassation désapprouve la cour d’appel au motif que la responsabilité des professionnels du droit ne présente pas de caractère subsidiaire et qu'est certain le dommage résultant de la réalisation d'un risque contre lequel le notaire a omis de mettre en garde l'acquéreur, quand bien même la victime disposerait, contre son cocontractant ou contre un tiers, d'une action consécutive à la situation dommageable née de cette faute et susceptible d'y remédier.

Il résulte de cette décision que, si l’acquéreur peut effectivement décider de faire son affaire personnelle d’une situation précaire affectant l’accessibilité du bien à la voie publique, encore faut-il que ce soit en parfaite connaissance de cause.

 

Cass. 1re civ., 31 janv. 2018, n°16-10.961, n°115 D

 

 

Ajouter un commentaire

Image CAPTCHA