May
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L'agent immobilier doit pouvoir justifier que ses interventions ont été déterminantes pour la conclusion de la transaction afin de bénéficier de ses honoraires.

Les faits sont les suivants :

Par courriel du 20 juillet 2010, la société 3 Rois immobilière (l'agent immobilier) a transmis à M. X..., des renseignements concernant divers biens immobiliers à vendre.

Par acte sous seing privé, M. X, agissant pour le compte de la société X... ou de toute autre société détenue partiellement ou intégralement par lui, a confié à l'agent immobilier un mandat de recherche, la rémunération de l'agent immobilier étant fixée à 6 % du prix de vente.

Cet acte mentionnait que trois immeubles complets avaient été présentés au mandant.

Ayant appris que l'un des immeubles avait été acquis par la société Opalimmo dont M. X... était le gérant, l'agent immobilier a assigné ces derniers en paiement de la somme de 121 276,60 euros correspondant à 6 % du prix de vente de l'immeuble, en paiement de ses honoraires et, subsidiairement, à titre d'indemnisation pour manquement à l'obligation de loyauté .

L'agent immobilier fait grief à l'arrêt rendu par la cour d’appel, de rejeter l'ensemble de ses demandes, alors, que selon les moyens évoqués :

1°/ le juge ne peut dénaturer les termes clairs et précis des écrits soumis à son appréciation .

2°/ en rejetant les demandes indemnitaires de l'agent immobilier aux motifs que le mandat de recherche aurait été donné uniquement pour l'acquisition globale des trois biens présentés, bien que ces derniers ont été proposés pour un prix global et qu'aucun prix n'a été individualisé pour chacun des lots, l'acquisition de l'un d'entre eux avait fait naître, à la charge du mandant, l'obligation de verser à l'agent immobilier une commission, elle-même partielle, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil dans sa rédaction applicable à la cause .

3°/ commet une faute le mandant qui évince l'agent immobilier qu'il mandate de la réalisation de l'opération qu'il lui a présentée.

4°/ en relevant, pour débouter l'agent immobilier de ses demandes indemnitaires sur l'absence de visite du bien et d'établissement d'un « dossier complet » en vue de la vente, sans rechercher si la société Opalimmo n'avait pas commis de faute en finalisant, sans son intervention, l'achat d'un bien que l'agent immobilier lui avait présenté, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil, dans sa rédaction applicable à la cause .

Or la SARL Opalimmo a acquis un seul des immeubles mentionné au mandat et non le lot qui lui était proposé de sorte qu'elle s'estime non tenue par le mandat .

La cour d’appel a estimé que l'agent immobilier ne démontrait pas avoir accompli les diligences qui auraient permis la conclusion de la vente d'un seul des immeubles présentés dans le mandat .

Selon la Cour de cassation, la cour d’appel en a justement déduit qu'aucune commission ou indemnité n’ était due au profit de l’agent immobilier.

A noter qu’il avait été mentionné dans le cadre des débats, que les fiches de présentation étaient antérieures au mandat de recherche confié à la SARL 3 Rois Immobilière sans exclusivité, et la SARL 3 Rois Immobilière ne démontre pas avoir effectué toutes les démarches prévues au mandat de recherche à l'exception de l'envoi d'un message électronique.

Aucun élément n’aurait permis de vérifier la réalité de cette intervention qui doit avoir été essentielle et déterminante pour la vente .

En effet aucune visite de l'immeuble n'aurait été effectuée et aucun dossier précis et complet en vue de la vente n'a été établi par la demanderesse.

En conséquence la SARL 3 Rois Immobilière n’aurait pu prouver avoir accompli les diligences qui auraient permis à la vente d'un seul des immeuble visé dans le mandat d'aboutir, de sorte que son action en responsabilité pour défaut de loyauté, ne pouvait prospérer.

Cass. 1re civ., 3 mai 2018, n° 17-10.989, n° 464 D

 

 

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