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Le formalisme du dépôt de garantie en matière de VEFA

DROIT DE LA CONSTRUCTION

Objet : Le formalisme du dépôt de garantie en matière de VEFA

La Cour de Cassation confirme, une nouvelle fois, aux termes d'un arrêt du 22 Septembre 2010, que le contrat préliminaire de vente d'immeuble à construire doit obéir à une réglementation très précise.

L'arrêt présenté est d'autant plus intéressant que le contentieux rendu en matière de validité de dépôt garantie est peu abondant.

Rappel :

La Vente en l'Etat Futur d'Achèvement (VEFA) peut être précédée d'un contrat préliminaire par lequel, en contrepartie d'un dépôt de garantie effectué à un compte spécial, le vendeur s'engage à réserver à un acheteur un immeuble ou une partie d'immeuble.

Le dépôt de garantie doit être fait sur un compte spécial, ouvert au nom du réservataire, dans une banque ou un établissement spécialement habilité, à cet effet, ou chez un Notaire.

Les faits sont les suivants :

Selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 30 juin 2009), le 25 avril 2005, M. T... et la société L ont signé un contrat de réservation en vue de la vente en l'état futur d'achèvement d'une maison d'habitation.

M. T... a remis à la société L un chèque de 9 826 euros à titre de dépôt de garantie.

Or, M. T... a assigné la société L en indemnisation de ses préjudices du fait du retard dans la livraison.

Pour débouter M. T..., acquéreur, de sa demande, l'arrêt retient que la société L n'a pas respecté les dispositions de l'article R. 261-28 du CCH, le chèque émis au titre du dépôt de garantie par M. T... ayant été libellé au nom du réservant.

Toutefois, la Cour d'Appel estime que ce manquement est relatif, dans la mesure où, par la suite, la somme a été transférée vers la comptabilité du Notaire qui l'a consignée à la Caisse des Dépôts et Consignations.

De plus, l'irrégularité invoquée, par l'acquéreur, ne lui a causé aucun préjudice de nature économique, le dépôt de garantie lui ayant été restitué dès la notification de la dénonciation, pour des motifs légitimes, du contrat de réservation.

Cependant, la Cour de Cassation n'adopte pas cette position estimant qu'en statuant ainsi, alors que l'absence de remise du dépôt de garantie sur un compte spécial ouvert au nom du réservataire entraîne la nullité du contrat de réservation, la Cour d'Appel a violé les textes susvisés.

Arrêt de la Cour de Cassation du 22 Septembre 2010 n° 09-16.512

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