Jun
04
Le locataire doit prévenir le bailleur avant d'exécuter des travaux !

Le preneur qui effectue des travaux à la place de son bailleur sans mettre en demeure ce dernier de les réaliser s'expose à ne pas en obtenir le remboursement.

Sauf urgence, le bailleur ne doit rembourser au preneur les travaux dont il est tenu que s'il a été mis préalablement en demeure de les réaliser.

La jurisprudence est constante.

Le locataire ne peut, de son chef procéder, aux réparations.

Le locataire à défaut d'accord de son bailleur risque de ne pas en obtenir le remboursement.

En effet, le locataire doit d'abord mettre le bailleur en demeure de procéder aux travaux.

A défaut de réponse du bailleur, le locataire doit se faire autoriser judiciairement à les réaliser (C. civ., art. 1144).

Seule l'urgence pourrait dispenser le preneur de demander à son bailleur l'autorisation d'exécuter les travaux préalablement à leurs réalisation tout en préservant son droit au remboursement.

Cependant, la jurisprudence se révèle sévère pour apprécier l'urgence en cas de contestation par le bailleur(Cass. 3e civ., 11 janv. 2006, n° 04-20.142, n° 59 P+B : AJDI 2006, p. 561, F. de la Vaissière) .

Le locataire ainsi que le bailleur sont soumis à l'appréciation des tribunaux en la matière.

De plus il apparaît nécessaire pour restituer les sommes avancées que la double condition soit remplie à savoir :

- que les travaux aient été indispensables,

- et exécutés à moindre frais (Cass. 3e civ., 12 juin 2001, n° 99-21.127).

Ici encore le locataire et le bailleur sont soumis à l'appréciation des tribunaux.

En l'espèce, le locataire n'avait adressé un courrier au bailleur qu'après avoir procédé au sondage des fondations et commencé les travaux de consolidation.

La cour d'appel avait relevé que le bailleur n'avait pas été associé au constat des désordres, à l'identification de leurs causes ni au choix de la mise en oeuvre des travaux nécessaires.

Or l'instabilité de l'immeuble avait déjà été évoquée dans l'acte de cession de parts de la société locataire, un an avant la réalisation des travaux.

La Cour de cassation en a déduit que la cour d'appel, a pu utilement décidé que l'urgence n'était pas établie, et de ce fait à légalement justifié sa décision .

Cass. 3e civ., 23 mai 2013, n° 11-29.011, n° 572 P+ B

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