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Le nouveau statut du logement intermédiaire

Face à la crise du logement, le Gouvernement s’est fixé pour objectif de produire 500 000 logements nouveaux par an, dont 150 000 logements sociaux.

L’objectif poursuivi est ainsi de mettre en place des outils permettant de développer une nouvelle offre de logements plus accessibles que ne l’est le parc libre, que ce soit à la location ou à l’achat, et de susciter la production de cette nouvelle offre par les différents acteurs du secteur. Le législateur a circonscrit ce nouveau dispositif aux zones dites « tendues » .

Par ordonnance, du 20 février 2014, le gouvernement définit un statut aux logements intermédiaires entre le parc privé libre et le parc social.

Les organismes de logement social en seront les principaux acteurs.

A cet égard, la loi du 1er juillet 2013 habilitait le gouvernement à procéder par ordonnances pour accélérer la construction de logement.

Ces dispositions permettent  de prescrire le logement intermédiaire dans les documents de planification et de programmation.

Au-delà de la prise en compte des logements intermédiaires répondant aux caractéristiques nouvellement définies, il est paru important de faire bénéficier de cette composante du régime du logement intermédiaire une partie des logements existants.

Ainsi les plans locaux de l’habitat pourront inclure dans la typologie des logements intermédiaires les logements appartenant à un organisme d’habitation à loyers modéré ou à une société d’économie mixte mentionnée à l’article L. 481-1 dont le loyer prévu au bail est au plus égal aux plafonds fixés au titre IX du livre III, et destinés à des personnes de revenu intermédiaire dont les ressources ne dépassent pas les plafonds fixés au titre IX du livre III ainsi que les logements financés à l’aide d’un prêt mentionné à ce même titre IX.

Ce texte complète les dispositifs fiscaux mis en place par les lois de finances de 2013 et 2014, à savoir le régime de la réduction d'impôt dite "Duflot" et la TVA à 10 % accompagnée de l'exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties pendant 20 ans.

Pour être qualifié de logement intermédiaire, le logement doit répondre aux quatre conditions suivantes conformément au nouvel article L302-16 du code de la construction et de l’habitation:

- 1°- Le logement doit être situé soit dans une commune appartenant à une zone d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants soumise à la taxe sur les logements vacants, soit dans une commune de plus de 15 000 habitants en forte croissance démographique ;

2°- Le logement doit bénéficier d'une aide directe ou indirecte de l'État, d'une collectivité locale ou de l'un de ses groupements, ou de toute autre personne morale. Cette aide est conditionnée au respect, pendant une certaine durée, d'engagements quant à son occupation et à son prix ;

3°- Le logement est destiné à être occupé, à titre de résidence principale par des personnes physiques dont les ressources n'excèdent pas des plafonds fixés par décret pour le dispositif Duflot ;

4°- le prix d'acquisition ou de location ne doit pas excéder les plafonds prévus à cet effet pour le dispositif Duflot.

Le bail réel immobilier :

Afin de faciliter la production de logement intermédiaire, l'ordonnance crée un nouvel outil, le bail réel immobilier (BRI), faisant l’objet du chapitre IV  du titre V du livre II du code de la construction et de l’habitation.

Il s'agit d'un contrat de bail de longue durée (18 à 99 ans) conclu entre un propriétaire privé et un preneur, avec obligation pour ce dernier :

- de construire ou de réhabiliter des constructions existantes,

- en vue de la location  ou de l'accession temporaire à la propriété de logements intermédiaires (sous conditions de ressources et de loyers du dispositif Duflot).

Il peut être également conclu par les collectivités territoriales, leurs groupements, leurs établissements publics ainsi que par les EPF de l'État.

Les constructions et améliorations réalisées par le preneur demeurent sa propriété en cours de bail et deviennent la propriété du bailleur à son expiration.

 Sauf stipulations contraires, le preneur ne peut alors réclamer d'indemnité au regard des améliorations qu'il a effectuées.

L'ordonnance fixe les droits et obligations des parties, les modalités de location, de transmission des droits réels.

C’est ainsi notamment que dans le cas de location dans les baux que le bailleur  consent en application de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 doit être  mentionné, en caractères apparents, la date d'extinction du bail réel immobilier et son effet sur le contrat de bail en cours.

« A défaut, et par dérogation aux dispositions du troisième alinéa de l'article L. 254-2 du code de la construction et de l’habitation, les bénéficiaires du droit au bail d'habitation consenti en application de la loi n° 89-462 du 16 juillet 1989 ont le droit de se maintenir dans les lieux pendant une durée de trente-six mois à compter de la date d'expiration du bail réel immobilier moyennant une indemnité d'occupation égale au dernier loyer d'habitation expiré et payable dans les mêmes conditions. »

Pour être opérationnel, le dispositif du BRI nécessite la parution d'un décret en Conseil d'État.

Les organismes d'HLM opérateurs de logements intermédiaires :

L'ordonnance, aux termes de son article 5 permet aux OPH, aux SA d'HLM et aux sociétés coopératives d'HLM de créer des filiales qui ont pour unique objet de construire et gérer des logements intermédiaires.

La décision de création est exécutoire en l'absence d'opposition motivée dans les 3 mois de sa transmission au ministre chargé du logement.

Le régime de ces filiales est particulièrement encadré. Pour la constitution de leur capital, "l'organisme mère" peut apporter en nature des logements intermédiaires (y compris ceux qui y sont assimilés) qu'il possède ainsi que toute autre forme de concours financier qui ne serait pas issue d'activités relevant du service d'intérêt général.

Lorsque le capital ne peut être constitué ainsi, il peut être   fixé à un euro. Des associés non organismes d'HLM ou des tiers apportent alors les fonds propres nécessaires au financement de l'activité sous forme d'avances en comptes courants ou de prêts participatifs.

L’article 6 de l’ordonnance a pour objet d’organiser l’adaptation des programmes locaux de l’habitat selon une procédure de modification simplifiée

Ord. N° 2014-159, 20 févr. 2014 : JO, 21 févr.

 

 

 

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