May
05
Les baux dérogatoires successifs, en fraude des droits du preneur, sanctionnés par la reconnaissance de la propriété commerciale

DROIT COMMERCIAL

Objet : Les baux dérogatoires successifs en fraude des droits du preneur sont sanctionnés par la reconnaissance de la propriété commerciale

Les faits sont les suivants (Civ. 3e, 8 avr. 2010, FS-P+B, n° 08-70.338) :

Par acte du 24 Novembre 1999, Mme F a donné à bail à la société J, pour une durée de 23 mois s'achevant le 31 Octobre 2001, des locaux à usage commercial.

Puis par acte du 7 Octobre 2001, Mme F a donné à bail à Mme M, associée majoritaire de la société J, les mêmes locaux pour une durée de 23 mois s'achevant le 6 Octobre 2003.

Par un troisième contrat, Mme F a donné à bail les mêmes locaux à la société J pour une durée de 23 mois s'achevant le 6 Septembre 2005.

Mme F ayant manifesté le 20 Octobre 2005 son intention de mettre fin à ce dernier bail, la société J l'a assignée pour se voir reconnaître le bénéfice du statut des baux commerciaux.

L'arrêt rendu par la Cour d'Appel d'AIX EN PROVENCE, est attaqué pour avoir dit que la SARL J a valablement renoncé au bénéfice du statut des baux commerciaux, acquis depuis le 1er Novembre 2001, en signant un nouveau bail dérogatoire le 2 Octobre 2003, contenant une clause expresse et non équivoque de renonciation à la propriété commerciale, et déclaré la SARL J, occupante sans droit ni titre depuis le 6 Septembre 2005 des locaux, appartenant à Martine F, et ordonné l'expulsion de la SARL J et de tous occupants de son chef des lieux occupés.

Selon la société locataire, Mme F avait agi en fraude des droits de la société J, qui était réputée bénéficier des dispositions statutaires à l'expiration du bail initial, en concluant le 7 Octobre 2001, en toute connaissance de cause un deuxième bail dérogatoire avec un prête-nom.

La Cour de Cassation rappelle que les Parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du chapitre V du titre IV du livre premier du Code de Commerce à la condition que le bail soit conclu pour une durée au plus égale à deux ans que :

- si, à l'expiration de cette durée, le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par les dispositions de ce chapitre ;

- il en est de même en cas de renouvellement exprès du bail ou de conclusion, entre les mêmes parties, d'un nouveau bail pour le même local.

La Cour de Cassation retient, en effet, que la fraude commise lors de la conclusion de baux dérogatoires interdit au bailleur de se prévaloir de la renonciation du preneur au droit à la propriété commerciale.

Arrêt Cour de Cassation du 8 Avril 2010 (Civ. 3e, FS-P+B, n° 08-70.338)

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