Feb
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Les Charges locatives : attention à la communication

GESTION IMMOBILIERE

Objet : Les Charges locatives : attention à la communication

Le bailleur ne peut récupérer les charges locatives que si leur mode de répartition a été communiqué au locataire et que les pièces justificatives ont été tenues à sa disposition.

Un locataire dont le bail est résilié de plein droit forme une demande reconventionnelle en répétition de l'indu.

Il est débouté et condamné à payer des charges arriérées.

La Cour de Cassation dans sa décision rendue le 8 Décembre 2010 casse l'arrêt, reprochant à la Cour d'Appel de VERSAILLES de ne pas avoir constaté que la bailleresse avait communiqué à la locataire le mode de répartition des charges entre les locataires ni tenu à sa disposition, fut-ce devant elle, les pièces justificatives de ces charges.

En effet, l'article 23 de la loi du 6 Juillet 1989 prévoit :

* d'une part, qu'un mois avant la régularisation annuelle, le bailleur communique au locataire, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition des charges,

* et, d'autre part, que durant un mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires.

Les faits sont les suivants :

Selon l'arrêt attaqué (Versailles, 10 Septembre 2009), par Ordonnance du 5 Juin 2003, le juge des référés :

- a constaté l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant Mme X... à la société France Habitation (la société),

- en a suspendu les effets moyennant paiement par la preneuse d'une certaine somme par versements mensuels de 75 euros en sus du loyer courant et fixé, en cas de défaillance de la locataire, une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer majoré des charges.

La bailleresse a repris les lieux le 19 Février 2007 et, se prévalant de l'ordonnance de référé, et a requis la saisie des rémunérations de Mme X... à concurrence du solde lui restant dû ;

Mme X... a contesté le bien-fondé de cette voie d'exécution et formé une demande reconventionnelle en répétition de charges indues ;

Mme X... fait grief à l'arrêt d'écarter sa contestation et de rejeter sa demande en remboursement.

La Cour de Cassation relève que :

Pour fixer la créance de la société et rejeter l'action en répétition de l'indu de Mme X..., l'arrêt rendu par la Cour d'appel de Versailles critiqué retient :

- que la locataire n'a pas élevé de contestation lors de l'appel des provisions sur charges ou lors de la réception du décompte individuel de charges,

- qu'elle ne conteste pas avoir reçu annuellement le décompte des charges locatives, qui a donné lieu à des régularisations, sans émettre de réserves sur leur montant,

- qu'elle ne rapporte pas la preuve que les charges qu'elle avait acquittées n'étaient pas dues alors que durant la période au cours de laquelle elle a occupé l'appartement loué, elle a bénéficié des équipements et services qui constituent la contrepartie de ces charges.

Selon la Cour de Cassation , en statuant ainsi, sans constater que la bailleresse avait communiqué à la locataire le mode de répartition des charges entre les locataires ni tenu à sa disposition, fût-ce devant elle, les pièces justificatives de ces charges que celle-ci réclamait, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision de ce chef.

Aussi la Cour de Cassation a cassé et annulé, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 10 Septembre 2009, entre les Parties, par la Cour d'Appel de VERSAILLES.

Arrêt rendu par la Cour de Cassation le 8 Décembre 2010

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