May
21
Les limites du devoir de loyauté du vendeur

TRANSACTION IMMOBILIERE

Objet : Les limites du devoir de loyauté du vendeur

La Cour de cassation vient de se prononcer en matière d'amiante (arrêt 3ème Chbre civ. du 16 mars 2011 - n° de pourvoi: 10-10503) alors qu'au moment des faits il n'existait aucune obligation légale en la matière.

Cet arrêt qui parait sévère semble se justifier par l'impact de la présence d'amiante sur la santé.

Toutefois on pourrait imaginer que cet arrêt puisse être extrapolé dans d'autres domaines.

Les faits sont les suivants :

Par acte authentique du 13 février 2002, les Consorts X... ont vendu à Mme Y... un pavillon préfabriqué.

Les acquéreurs ont découvert la présence d'amiante lors de travaux de rénovation.

L'acquéreur a obtenu la désignation d'un Expert en référé puis a assigné les vendeurs en dommages-intérêts sur le fondement de la réticence dolosive.

Les vendeurs font grief à l'arrêt d'accueillir cette demande, notamment :

- du fait qu'il n'est pas établi que la venderesse Mme X..., âgée de 82 ans lors de la vente, connaissait de façon certaine à cette époque l'emploi d'amiante ciment,

- de plus, la Cour d'appel avait constaté qu'au moment de la cession du pavillon, le 13 février 2002, les vendeurs n'avaient aucune obligation légale d'informer l'acquéreur en matière d'amiante, qui n'avait été introduite que par décret du 5 mai 2002 et dont les dispositions étaient entrées en vigueur le 3 septembre 2002,

- la Cour d'appel ne pouvait, en conséquence, sous couvert d'obligation de loyauté, faire peser sur les vendeurs une obligation d'information sur la présence d'amiante dans la construction du pavillon vendu qui n'avait été introduite que postérieurement à la vente,

- enfin, le dol doit être apprécié au moment de la formation du contrat d'où il résulte qu'en l'absence d'obligation légale de diagnostic amiante, au moment de la vente, et à défaut pour l'acquéreur d'avoir expressément indiqué dans l'acte de vente qu'elle entendait acquérir un immeuble exempt d'amiante, la Cour d'appel ne pouvait, au motif que l'acquéreur avait décidé plus de deux ans après la vente la réalisation de travaux de rénovation supposant un désamiantage, retenir que son consentement avait été vicié lors de la vente par l'absence d'information donnée sur la présence d'amiante,

- de plus, le préjudice constitué par le désamiantage du pavillon n'était pas certain lors de la vente, dès lors en effet que les travaux de désamiantage n'étaient pas obligatoires à cette époque, que les vendeurs, qui ne s'étaient pas engagés à livrer un immeuble exempt d'amiante, n'étaient tenus d'aucune obligation d'information,

- qu'en condamnant les vendeurs à prendre en charge le coût du désamiantage et des travaux en conséquence, la cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil.

La Cour de cassation n'a pas retenu cette argumentation.

La Cour de cassation fait valoir, en effet, que si aucune obligation légale spécifique ne pesait sur les vendeurs, concernant la présence d'amiante dans l'immeuble cédé, ces derniers sont tenus à un devoir général de loyauté.

Ils ne pouvaient, donc, pas dissimuler à leur acquéreur un fait dont ils avaient connaissance et qui aurait empêché l'acquéreur, s'il l'avait connu, de contracter aux conditions prévues.

La Cour de cassation fait valoir pour ce faire que la Cour d'appel a souverainement constaté :

- que les vendeurs avaient connaissance, au moment de la vente, de la présence d'amiante dans les éléments constitutifs de l'immeuble vendu,

- qu'il était démontré que l'acquéreur n'aurait pas acheté aux conditions qu'il avait acceptées s'il avait eu connaissance de la consistance réelle des biens, laquelle lui avait été intentionnellement dissimulée.

La Cour de cassation retient, donc, que c'est à juste titre que la Cour d'appel a pu déduire, de ces éléments de fait, l'existence d'une réticence dolosive imputable aux vendeurs.

De plus, la Cour relève qu'en dissimulant à l'acquéreur les informations, dont ils disposaient quant à la présence d'amiante dans les murs et les cloisons, les vendeurs lui avaient, par là même, dissimulé les risques auxquels il serait exposé lors de la réalisation de travaux et la nécessité dans laquelle il se trouverait de faire procéder préalablement au désamiantage de l'immeuble.

La Cour de cassation approuve, en conséquence, la Cour d'appel qui a caractérisé la certitude du préjudice, et en a déduit que les vendeurs devaient être condamnés à des dommages-intérêts correspondant au coût des travaux de désamiantage.

Arrêt Cour de Cassation du 16 mars 2011 n° 10-10503

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