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Les nouveaux baux d’habitation

.Le contrat type des locations nues ou meublées et le modèle de notice d'information sont applicables à compter du 1er août 2015.

La loi 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi Alur du 24 mars 2014 prévoit le respect d'un contrat type pour les baux d'habitation.

Le contrat de location doit notamment préciser :

  • - la désignation des parties ;
  • - l'objet du contrat (description du logement et destination du lot) ;

Ainsi, en cas d'inexactitude supérieure à 5 % de la surface habitable mentionnée au bail d'une location nue, le locataire peut demander une diminution de loyer proportionnelle à l'écart constaté (art. 3 et 3-1).

  • - la date de prise d'effet et la durée du contrat ;
  • - les conditions financières (loyer, charges, modalités de paiement, loyer acquitté par le dernier locataire lorsque celui-ci a quitté les locaux depuis moins de 18 mois avant la signature du bail) ;
  • - le montant et la description des travaux effectués depuis la fin du dernier contrat ou du dernier renouvellement ;
  • - le montant du dépôt de garantie ;
  • - dans les zones d'encadrement des loyers, le loyer de référence et le loyer de référence majoré correspondant à la catégorie de logement définis par le préfet ainsi que le complément de loyer s'il est appliqué.

Les parties au contrat sont libres de prévoir dans le contrat d'autres clauses particulières, propres à chaque location, dans la mesure où celles-ci sont conformes aux lois et règlements en vigueur.

Les parties  peuvent également convenir de l'utilisation de n'importe quel support pour l'établissement du contrat, dans le respect du contrat type.

Par ailleurs, un arrêté précise le contenu de la notice d'information qui doit être jointe au contrat de location à compter du 1er août 2015.

Cette notice précise les droits et obligations du bailleur et du locataire ainsi que les voies de conciliation et de recours qui leur sont ouvertes pour régler leurs litiges.

 

Observation : Certaines clauses sont interdites. Si elles figurent dans le contrat, elles sont alors considérées comme étant inapplicables.

 

Il s'agit notamment des clauses qui:

- imposent comme mode de paiement du loyer le prélèvement automatique,

- prévoient des pénalités en cas de retard dans le paiement du loyer,

- interdisent au locataire d'héberger des personnes ne vivant pas habituellement avec lui, qui prévoient des frais de délivrance ou d'envoi de quittance, etc. (art. 4).

 

A noter en particulier :

Concernant la révision annuelle du loyer (art. 17-1) :

L’augmentation annuelle du loyer ne peut être supérieure à la variation de l'indice de référence des loyers (IRL) publié par l'INSEE.

La révision prend effet au jour de sa demande ; elle ne peut donc pas être rétroactive.

Passé ce délai, la révision du loyer pour l'année écoulée n'est plus possible.

Si le bail ne prévoit pas de clause de révision, le loyer reste le même pendant toute la durée de la location.

Concernant l’évolution du loyer consécutive à des travaux (art. 6 et 17-1):

Exceptionnellement, le loyer d'un logement répondant aux caractéristiques de décence peut être revu à la hausse ou à la baisse en cours de bail lorsque le bailleur et le locataire ont convenu de travaux que l'une ou l'autre des parties fera exécuter à ses frais durant l'exécution du contrat.

La clause du contrat de location ou l'avenant qui prévoient cet accord doit fixer la majoration ou la diminution de loyer applicable suite à la réalisation des travaux et, selon le cas, fixer ses modalités d'application.

Lorsqu'elle concerne des travaux à réaliser par le bailleur, cette clause ne peut porter que sur des travaux d'amélioration.

Décret 2015-587 du 29 mai 2015 : JO 31 p. 9035 ;

Arrêté ETLL1511666A du 29 mai 2015 : JO 31 p. 9041.

 

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