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08
Les objectifs de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises dite loi PINEL

La loi PINEL du 18 juin 2014 réforme en profondeur les baux commerciaux sur différents aspects notamment concernant l’indexation et l’augmentation du loyer plus modérées, les états des lieux obligatoires, la répartition des charges, et des travaux,  la mise en place d'un droit de préemption du locataire.

Les baux dérogatoires verront leur durée maximale passer de deux à trois ans.

 

Encadrement des loyers renouvelés 

 

Dans le cadre de la réglementation qui était jusqu’à présent en vigueur, le loyer du bail était fixé à la valeur locative dans 2 cas :

  1. lorsque les modifications des facteurs locaux de commercialité étaient importantes,
  2.  ou lorsque la règle du plafonnement à l’augmentation de l’indice applicable au bail ne pouvait trouver application en raison de la durée du bail,

Désormais, l’augmentation sera, de par la loi, plafonnée à 10% du loyer acquitté au cours de l’année précédente (article 11 de la loi).

Il en sera de même dans le cadre d’une révision triennale et lorsque le jeu de la clause d’échelle mobile aboutira à une variation de plus de 25% par rapport au prix fixé antérieurement.

Ces dispositions sont applicables aux contrats conclus ou renouvelés à compter du premier jour du troisième mois suivant la promulgation de la loi Pinel, soit à compter du 1er octobre 2014.

 

L'évolution du loyer en cours de bail

 

Le loyer des baux commerciaux et professionnels fait l'objet, en cours de bail, d'une indexation annuelle ou triennale qui peut être basée :

  1. sur l'indice du coût de la construction (ICC),
  2.  l'indice des loyers commerciaux (ILC),
  3.  ou sur l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT).

La loi désormais  remplace définitivement l'ICC  par :

  1. l'ILC pour les activités commerciales, artisanales et industrielles ;
  2. l'ILAT pour les activités tertiaires autres que commerciales et artisanales.

(article 9 de la loi).

Cette disposition est applicable aux contrats conclus ou renouvelés à compter du premier jour du troisième mois suivant la promulgation de la loi Pinel, soit à compter du 1er octobre 2014.

 

Observation :

La loi précise dorénavant que « la révision du loyer prend effet à compter de la date de la demande en révision ».(article 12 de la loi).

De plus, la saisine de la commission départementale de conciliation n’est plus obligatoire en matière de révision du loyer.

 

Dispositions relatives à l’état des lieux

 

Il est désormais obligatoire de dresser un état des lieux contradictoire dans les hypothèses suivantes :

  1. conclusion d’un bail,
  2.  cession du droit au bail,
  3.  cession ou mutation à titre gratuit du fonds,
  4.  et lors de la restitution des locaux.

Cet état des lieux – qui est joint au bail – est établi à l’amiable et, à défaut, par huissier à frais partagés. (article 13 de la loi).

 

Observation :

Le bailleur qui n’aura pas fait toutes diligences pour la réalisation de l’état des lieux ne pourra invoquer la présomption de l’article 1731 du Code civil selon laquelle le bien a été remis en bon état de réparation.

En absence d'état des lieux, le local sera présumé avoir été reçu mais aussi restitué en bon état : le dépôt de garantie devra donc être intégralement restitué au locataire.

 

Dispositions relatives aux charges locatives et aux impôts

 

Les baux devront désormais comporter :

  1. un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés au bail,
  2. avec l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire.

Cet inventaire donnera lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire.

 

Enfin, lors de la conclusion du contrat de location, puis tous les trois ans, le bailleur communique à chaque locataire :

 

  1. Un état prévisionnel des travaux qu’il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d’un budget prévisionnel.
  2. Un état récapitulatif des travaux qu’il a réalisés dans les trois années précédentes, précisant leur coût.
  3. De plus, dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat de location précise la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble. Cette répartition est fonction de la surface exploitée.

(Article 13 de la loi ).

 

Observation :

En pratique, ces dispositions imposeront au bailleur d’évaluer les charges et impôts dus par le locataire.

En cours de bail, le bailleur est tenu d’informer les locataires de tout élément susceptible de modifier la répartition des charges entre locataires.

Le montant des impôts, taxes et redevances pouvant être imputés au locataire correspond strictement au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à l’exploitation de la chose louée.

Enfin, un décret doit intervenir pour préciser les charges, les impôts, taxes et redevances qui, en raison de leur nature, ne peuvent être imputés au locataire.(article 13 de la loi).

Ces dispositions sont applicables aux contrats conclus ou renouvelés à compter du premier jour du troisième mois suivant la promulgation de la loi Pinel, soit à compter du 1er octobre 2014.

 

Dispositions concernant les travaux

 

Un décret viendra énumérer les travaux pouvant être transférés au locataire, mettant fin ainsi aux dispositions contractuelles qui laissaient toute liberté concernant la répartition des travaux entre le bailleur et son locataire.

C’est ainsi que fréquemment le bailleur mettait à la charge du locataire les gros travaux d’infrastructure du bâtiment.

 

Création d’un droit de préemption au profit du preneur à bail commercial 

 

Aux termes de l’article L 145-46-1 nouveau du Code de commerce, (article 14 de la loi), un droit de préemption est créé au profit du preneur à bail commercial en cas de vente, par le bailleur, dudit local.

Ainsi, «  lorsque le propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Ce dernier dispose d’un délai d’un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer. En cas d’acceptation, le locataire dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de la vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois.

Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est sans effet.

Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire dans les formes prévues au premier alinéa, à peine de nullité de la vente, ces conditions et ce prix. Cette notification vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre de vente est valable pendant une durée d’un mois à compter de sa réception. L’offre qui n’a pas été acceptée dans ce délai est caduque.

Le locataire qui accepte l’offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est sans effet.

Les dispositions des quatre premiers alinéas du présent article sont reproduites, à peine de nullité, dans chaque notification.

Le présent article n’est pas applicable en cas de cession unique de plusieurs locaux d’un ensemble commercial, de cession unique de locaux commerciaux distincts ou de cession d’un local commercial au copropriétaire d’un ensemble commercial. Il n’est pas non plus applicable à la cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux ou à la cession d’un local au conjoint du bailleur, ou à un ascendant ou un descendant du bailleur ou de son conjoint ».

Ce droit de préemption s’applique à toute vente, exceptées celles visées par le dernier alinéa, donnant une priorité aux preneurs sur tout projet de cession des murs par le bailleur.

Le respect du formalisme est fondamental.

 

Observation :

Ces dispositions ne sont pas applicables en cas de cession unique de plusieurs locaux d'un ensemble commercial, de cession unique de locaux commerciaux distincts ou de cession d'un local commercial au copropriétaire d'un ensemble commercial.

Il n'est pas non plus applicable à la cession globale d'un immeuble comprenant des locaux commerciaux ou à la cession d'un local au conjoint du bailleur, ou à un ascendant ou un descendant du bailleur ou de son conjoint.

Cette disposition s’appliquera à toute cession d’un local intervenant à compter du sixième mois qui suit la promulgation de la loi Pinel, c’est-à-dire à compter du 19 décembre 2014.

 

Le congé triennal

 

Il n’est plus possible au preneur de renoncer à son droit de donner congé à l’expiration de chaque période triennale (article 2 de la loi).

Il existe néanmoins des exceptions à ce principe.

Il s’agit :

  1. des baux conclus pour une durée supérieure à neuf ans,
  2. les baux des locaux construits en vue d’une seule utilisation,
  3. les baux des locaux à usage exclusif de bureaux,
  4.  et ceux des locaux de stockage.

Dans ces hypothèses le locataire peut encore renoncer à ce droit de donner congé à l’expiration de chaque période triennale.

En cas de décès, les ayants droits peuvent donner congé dans les mêmes formes et délais que pour la résiliation triennale (congé donné 6 mois à l’avance). Cette disposition s’applique à toute succession ouverte à compter de l’entrée en vigueur de la loi Pinel.

 

Le bail dérogatoire

 

Sa durée est allongée à 3 ans au lieu des 24 mois maximum qui étaient prévus.

Toutefois il est explicitement précisé qu’au-delà de la période de 3 ans, il n’est plus permis de conclure un nouveau bail pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux.

A compter de l’échéance, si le preneur reste en possession pendant un mois, un bail soumis au statut du bail commercial s’opère de plein droit pour une durée de 9 ans .

Dans le cas de la signature d’un bail dérogatoire, un état des lieux contradictoire doit être établi, et à défaut, dressé par huissier (à frais partagés) tant à l’entrée dans les locaux qu’à la sortie.

 

La convention d’occupation précaire

 

Il s’agissait d’une notion jurisprudentielle, est désormais définie, non par sa durée, mais par le fait que « l’occupation des lieux n’est autorisée qu’à raison de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties  ». (article 4 de la loi).

 

Cession du bail

 

En cas de présence d’une clause de garantie du cédant au bénéfice du bailleur, ce dernier informe le cédant de tout défaut de paiement du locataire dans le délai d’un mois à compter de la date à laquelle la somme aurait dû être acquittée par celui-ci..(article 7 de la loi).

Cette garantie du cédant ne peut être invoquée par le bailleur que pendant 3 années à compter de la cession.

 

A cet égard, la société bénéficiaire de la transmission universelle de patrimoine ou la société bénéficiaire de l’apport sont, nonobstant toute stipulation contraire, substituées à celle au profit de laquelle le bail était consenti dans tous les droits et obligations découlant de ce bail.(article 6 de la loi).

Ces dispositions s’appliquent :

  1. en cas de fusion ou de scission de sociétés,
  2. en cas de transmission universelle de patrimoine d’une société,
  3.  ou en cas d’apport d’une partie de l’actif d’une société.

Cette disposition est applicable aux contrats conclus ou renouvelés à compter du premier jour du troisième mois suivant la promulgation de la loi Pinel, soit à compter du 1er octobre 2014.

En conclusion l’objectif premier de cette loi est d’améliorer la situation locative des commerçants et artisans, « variable importante de leur équilibre économique, notamment en centre-ville ».

Sources :

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