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Les réformes des procédures de résiliation du bail suite à la loi ALUR

La loi ALUR entrée en vigueur le 27 mars 2014, réforme les procédures de résiliation du bail et d'expulsion.

En effet, la loi Alur modifie:

  1. le contenu du commandement de payer les loyers et de l'assignation en expulsion,
  2. les pouvoirs du juge en matière de délais de paiement.

Enfin cette loi :

  1. allonge la période hivernale jusqu'au 31 mars,
  2. renforce le rôle de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX).

Observations : la loi Alur crée une CCAPEX dans chaque département (qui remplace la commission spécialisée de coordination des actions de prévention des expulsions locatives) et élargit ses missions (L. n° 90-449, 31 mai 1990, art. 7-2, créé par L., art. 28, II).

Sa composition et ses modalités de fonctionnement doivent être fixées par un décret en Conseil d'État.

Une charte pour la prévention de l'expulsion est élaborée dans chaque département avec l'ensemble des partenaires concernés.

Un décret fixera la liste des dispositions appelées à figurer dans la charte (L. n° 90-449, 31 mai 1990, art. 7-1, mod. par L., art. 28, II).

 

  1. Amélioration de l'information durant la phase de résiliation du bail:

Lors du commandement de payer les loyers

Le commandement doit reproduire, à peine de nullité, les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que les trois premiers alinéas de l'article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 (et non plus le seul premier alinéa) concernant la saisine du fonds de solidarité pour le logement (FSL) (L. n° 89-462, 6 juill. 1989, art. 24, IV, mod. par L., art. 27, I, 2°).

Lors de l'assignation aux fins d'expulsion

A partir du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales, autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, ne pourront faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de 2 mois suivant la saisine de la CCAPEX.

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement desdites aides.

Cette saisine pourra s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret (L. n° 89-462, 6 juill. 1989, art. 24, II, mod. par L., art. 27, I, 2°).

A peine d'irrecevabilité, l'assignation aux fins d'expulsion est toujours notifiée au préfet au moins 2 mois avant l'audience.

Le préfet doit alors saisir l'organisme compétent désigné par le plan départemental pour l'hébergement et le logement des personnes défavorisées.

L'organisme saisi réalise désormais un diagnostic social et financier et non plus comme c’était le cas auparavant, d'une enquête.

Au cours de cette phase le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations.

A compter du 1er janvier 2015, l'organisme devra transmettre obligatoirement son diagnostic au juge avant l'audience, ainsi qu'à la CCAPEX (L. n° 89-462, 6 juill. 1989, art. 24, III, mod. par L., art. 27, I, 3°).

Lors de la signification de la décision d'expulsion

 La notification de la décision de justice prononçant l'expulsion doit indiquer les modalités de saisine et l'adresse de la commission de médiation, prévue à l'article L. 441-2-3 du code de la construction et de l'habitation.

 

  1. Renforcement de la protection des occupants à l'audience et durant la procédure d'expulsion:

Accroissement des pouvoirs du juge en matière de délai de paiement

Le juge peut octroyer au locataire des délais de paiement pouvant aller jusqu'à 3 ans, par dérogation à l'article 1244-1 du code civil.

De plus, lors de l'audience, le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 (L. n° 89-462, 6 juill. 1989, art. 24, V, mod. par L., art. 27, I, 5°).

En conséquence, le juge pourra vérifier si le bailleur a remis au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.

Concernant la durée des délais de la mesure d'expulsion elle-même, elle ne peut, en aucun cas, être inférieure à 3 mois ni supérieure à 3 ans.

Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte :

- de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations,

- des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux,

- les circonstances atmosphériques,

- les diligences que l'occupant justifie avoir  faites en vue de son relogement.

Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés en matière de droit au logement opposable et du délai prévisible de relogement des intéressés (C. pr. exéc., art. L. 412-4, mod. par L., art. 27, VII).

 

  1. Nouvelles obligations du préfet au moment du commandement de quitter les lieux :

Dorénavant, le préfet, lors de la signification du commandement de quitter les lieux, doit informer :

- la CCAPEX,

- le locataire de la possibilité de saisir la commission de médiation en vue d'une demande de relogement au titre du droit au logement opposable (C. pr. exéc., art. L. 412-5, al. 1er, mod. par L., art. 28, I).

 

  1. Allongement de la période hivernale :

La période dite « hivernale » de sursis aux procédures d'expulsion, qui auparavant était fixée du 1er novembre au 15 mars, est prolongée jusqu'au 31 mars.

De plus, cette mesure bénéficie dorénavant :

  1. aux personnes qui se sont introduites dans les lieux par voie de fait (squatters),
  2. et aux occupants d'immeubles ayant fait l'objet d'un arrêté de péril.

Cependant, le juge peut supprimer le bénéfice de ce sursis pour les occupants entrés dans les lieux par voie de fait (C. pr. exéc., art. L. 412-6, mod. par L., art. 25).

 

  1. Création d'une sanction pénale en cas de non-respect de la procédure d'expulsion :

La loi ALUR crée un nouvel article 226-4-2 dans le code pénal qui punit 3 ans d'emprisonnement et de 30 000 euros d'amende (C. pén., art. 226-4-2, créé par L., art. 26), le fait de forcer un tiers à quitter le lieu qu'il habite :

- sans avoir obtenu le concours de l'État dans les conditions prévues à l'article L. 153-1 du code des procédures civiles d'exécution,

- à l'aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contraintes,

Les décrets visant à renforcer les dispositifs de prévention des expulsions doivent être publiés début 2015 (Communiqué de presse, 22 mai 2014).

 L. n° 2014-366, 24 mars 2014 : JO, 26 mars

 

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