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Parution du décret d’encadrement des loyers d’habitation

Le décret d’encadrement des loyers d’habitation dans les « zones tendues » au sens de la loi ALUR est paru.

Le décret n° 2014-854 du 30 juillet 2014 relatif à l’évolution de certains loyers dans le cadre d’une nouvelle location ou d’un renouvellement de bail pris en application des articles 17 et 18 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 est paru au Journal officiel du 31 juillet.

Ce texte est applicable :

-aux contrats de location nus ou meublés,

- conclus ou renouvelés entre le 1er août 2014 et le 31 juillet 2015.

Champ d’application géographique des mesures d’encadrement

Les articles 17 et 18 de la loi du 6 juillet 1989, dans leur rédaction issue de la loi ALUR du 24 mars 2014, définissent les zones tendues comme des « zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel existant.

Ces zones se caractérisent notamment :

  •  par le niveau élevé des loyers,
  • le niveau élevé des prix d’acquisition des logements anciens,
  •  ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d’emménagements annuels dans le parc locatif social .

Sont actuellement concernées les 28 agglomérations visées à l’annexe au décret n° 2013-392 du 10 mai 2013 relatif au champ d’application de la taxe annuelle sur les logements vacants, instituée par l’article 232 du code général des impôts, soit les agglomérations d’Ajaccio, Annecy, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Fréjus, Genève-Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La Teste-de-Buch - Arcachon, Lille, Lyon, Marseille - Aix-en-Provence, Meaux, Menton-Monaco, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Saint-Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon et Toulouse .

À noter que, selon le décret du 30 juillet 2014, pour l’application de l’article 17 de la loi du 6 juillet 1989 la liste des communes concernées peut être modifiée par décret.

Détail des mesures d’encadrement

Le texte distingue les mesures propres aux logements vacants de celles relatives aux baux renouveler, certaines dispositions étant communes aux deux situations.

Les mesures applicables aux logements vacants :

Lorsqu’un logement vacant fait l’objet d’une nouvelle location, le loyer du nouveau bail ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire, étant précisé que sont concernés les logements inoccupés proposés à la location.

Ne sont pas concernés :

  • les logements faisant l’objet d’une première location,
  •  et des logements inoccupés par un locataire depuis plus de dix-huit mois.

Le loyer appliqué au nouveau locataire peut être révisé, dans les limites légales, sauf si une révision est intervenue au cours des douze mois qui précèdent la conclusion du nouveau bail.

Toutefois, le loyer du nouveau contrat de location pourra  être réévalué dans les conditions et les limites suivantes :

  • 1° Lorsque le bailleur a réalisé, depuis la conclusion du contrat de location initial avec le précédent locataire ou, au cas où le bail a été renouvelé, depuis son dernier renouvellement, des travaux d’amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence portant sur les parties privatives ou sur les parties communes pour un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer, la hausse du loyer annuel ne peut excéder 15 % du coût réel des travaux TTC ;
  • 2° Lorsque le dernier loyer appliqué au précédent locataire est manifestement sous-évalué, la hausse du nouveau loyer ne peut excéder la moitié de la différence entre le montant d’un loyer déterminé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables et le dernier loyer appliqué au précédent locataire, révisé dans les limites prévues ci-dessus ;
  • 3° Le loyer relatif à un logement qui a fait l’objet depuis moins de six mois de travaux d’amélioration d’un montant au moins égal à la dernière année de loyer peut être librement réévalué.

Cependant, lorsqu’un arrêté préfectoral d’encadrement a été pris à la date de la conclusion d’un nouveau contrat, ces trois dérogations ne s’appliquent pas lorsque le dernier loyer appliqué au précédent locataire prenant en compte un complément de loyer est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de conclusion du nouveau contrat de location.

Les mesures relatives au renouvellement de bail :

Lors du renouvellement d’un contrat de location, si le loyer est manifestement sous-évalué, la hausse de loyer convenue entre les parties ou fixée judiciairement ne peut excéder la plus élevée des deux limites suivantes :

  • 1° La moitié de la différence entre le montant d’un loyer déterminé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables et le loyer appliqué avant le renouvellement du contrat de location, révisé dans les limites légales ;
  • 2° Une majoration du loyer annuel égale à 15 % du coût réel des travaux TTC, si le bailleur a réalisé, depuis la conclusion du contrat de location initial ou, lorsque le bail a été renouvelé, depuis son dernier renouvellement, des travaux d’amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence portant sur les parties privatives ou sur les parties communes pour un montant au moins égal à la dernière année de loyer.

Toutefois, lorsqu’un arrêté préfectoral d’encadrement a été pris à la date du renouvellement du bail, les dispositions qui précèdent ne s’appliquent pas lorsque la réévaluation du loyer est soumise aux dispositions du I de l’article 17-2.

Les dispositions communes

En matière de références de loyers, nécessairement jointes au contrat, les « logements comparables » doivent être situés soit dans le même groupe d’immeubles, soit dans tout autre groupe d’immeubles comportant des caractéristiques similaires et situé dans la même zone géographique.

Par ailleurs, concernant les travaux de mise en conformité ou d’amélioration, d’une part, est exclu de leur montant le coût des travaux ayant donné ou donnant lieu à une contribution pour le partage des économies de charge ou à une majoration du loyer en application d’une « clause travaux » et d’autre part, s’agissant des travaux portant sur les parties communes, leur coût est déterminé en fonction des millièmes correspondant au logement.

En outre, lorsque le dernier loyer appliqué au précédent locataire a fait l’objet d’une réévaluation qui n’a pas été entièrement appliquée à la date à laquelle cessent les relations contractuelles entre le bailleur et le précédent locataire, le dernier loyer appliqué au précédent locataire s’entend du loyer convenu entre les parties ou fixé judiciairement, y compris la fraction non encore réévaluée.

Enfin, lorsqu’un arrêté préfectoral d’encadrement des loyers a été pris à la date de la conclusion d’un nouveau contrat ou du renouvellement du bail, la révision ou la réévaluation du loyer ne peut pas excéder le loyer de référence majoré.

 

(Décr. n° 2014-854, 30 juill. 2014, JO 31 juill).

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