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Précisions jurisprudentielles de la notion d'usage paisible de la chose louée

POINTS JURIDIQUES

Objet : Précisions jurisprudentielles de la notion d'usage paisible de la chose louée

Aux termes de l'article 1728 du Code Civil :

« Le preneur est tenu (...) d'user de la chose louée en bon père de famille, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ».

Au visa de cet article, la 3ème Chambre Civile de la Cour de Cassation, dans deux arrêts rendus le 14 Octobre 2009, clarifie l'étendue géographique de l'obligation d'user paisiblement de la chose louée.

Le premier arrêt (Cass. 3e civ., 14 oct. 2009, n° 08-12.744) concernait des troubles commis en dehors des lieux mis à bail.

Les désordres en question étaient causés par les affrontements réguliers de deux familles, dans les rues adjacentes au logement occupé.

Cette opposition constante perturbait la tranquillité de la cité au point qu'une pétition avait été signée, par près de 300 personnes, à l'encontre de l'une des deux familles.

La Cour de Cassation a rappelé, à cette occasion, que la résiliation du bail d'habitation ne peut être justifiée que s'il existe un « lien entre les troubles constatés et un manquement à l'obligation par le preneur d'user paisiblement de la chose louée ou de ses accessoires ».

Par conséquent, le seul constat de trouble de voisinage, commis à proximité des lieux occupés, ne suffit pas à caractériser un manquement du preneur à son obligation locative d'user paisiblement de la chose louée.

Dans le second arrêt (Cass. 3e civ., 14 oct. 2009, n° 08-16.955), la Cour de Cassation clarifie, un peu plus, l'étendue spatiale de l'obligation d'user paisiblement de la chose louée.

La question s'était, en l'espèce, posée de savoir si des désordres, commis dans le hall d'un immeuble appartenant au même ensemble immobilier que celui ou se situe les locaux loués, mais à l'extérieur de ceux-ci, justifiaient une résiliation du bail.

Il convient de préciser que les deux immeubles en question étaient séparés d'un kilomètre.

La Cour de Cassation conclut à « l'absence de lien entre les troubles constatés et le manquement imputé aux preneurs à leur obligation d'user paisiblement de la chose louée et de ses accessoires ».

Autrement dit, des troubles, trop éloignés du domicile du locataire, sont insuffisants pour établir le manquement du preneur à son obligation d'user paisiblement de la chose louée et ne justifient donc pas la résiliation du contrat de bail sur ce fondement.

Ces précisions jurisprudentielles permettent à la Cour de Cassation de protéger les contours du principe fondamental du droit au logement en rappelant que les obligations du preneur ne peuvent être étendues au-delà des locaux mis en location.

Emilie ASSOUS

Avocate au Barreau de PARIS

Arrêt de la Cour de Cassation du 14 Octobre 2009 (3e civ n° 08-12.744)

Arrêt de la Cour de Cassation du 14 Octobre 2009 (3e civ n° 08-16.955)

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