Nov
04
Réglementation de la répartition des charges dans les baux commerciaux à la suite de la loi PINEL

Avant la loi PINEL les parties étaient libres de définir les modalités de répartition des charges entre le locataire et le propriétaire.

En effet, le statut ne comportait aucune disposition spécifique relative à la répartition des charges et des réparations, celle-ci étant réglementée par les dispositions du code civil et les stipulations contractuelles.

La « loi Pinel » du 18 juin 2014 a introduit un nouvel article L. 145-40-2 du code de commerce, d'ordre public, visant à réglementer cette répartition des charges.

En effet aux termes de cet article Art. L. 145-40-2  (L. no 2014-626 du 18 juin 2014, art. 13-I) Tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l'indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux.

 Lors de la conclusion du contrat de location, puis tous les trois ans, le bailleur communique à chaque locataire:

 1o Un état prévisionnel des travaux qu'il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d'un budget prévisionnel;

 2o Un état récapitulatif des travaux qu'il a réalisés dans les trois années précédentes, précisant leur coût.

 Dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat de location précise la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble. Cette répartition est fonction de la surface exploitée. Le montant des impôts, taxes et redevances pouvant être imputés au locataire correspond strictement au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à l'exploitation de la chose louée. En cours de bail, le bailleur est tenu d'informer les locataires de tout élément susceptible de modifier la répartition des charges entre locataires.

 Un décret en Conseil d'État fixe les modalités d'application du présent article. Il précise les charges, les impôts, taxes et redevances qui, en raison de leur nature, ne peuvent être imputés au locataire et les modalités d'information des preneurs.

L'art. L. 145-40-2, tel qu'il résulte de l'art. 13 de la L. no 2014-626 du 18 juin 2014, est applicable aux contrats conclus ou renouvelés à compter du premier jour du troisième mois suivant la promulgation de ladite loi (L. préc., art. 21-II).

Ce nouveau dispositif est applicable à tous les baux conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014.

 

Inventaire précis et limitatif des catégories de charges :

La loi PINEL impose l’établissement d’un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevance.

Doit être indiqué également leur répartition entre le bailleur et le preneur.

Dans l’hypothèse d’une charge nouvellement crée, le bailleur devra en informer son preneur selon de modalités qui seront fixées par décret en Conseil d'État.

En cours de bail, le bailleur devra, chaque année, adresser au locataire un état récapitulatif de cet inventaire de charges dans un délai qui sera fixé par décret en Conseil d'État.

 

Charges  non récupérables :

Le législateur a également prévu de limiter la libre répartition de charges entre les parties puisqu'un décret en Conseil d'État précisera les charges, impôts, taxes et redevance qui en raison de leur nature ne pourront être imputés aux locataires.

Ce nouveau dispositif met un terme à la pratique du bail net de toutes charges pour le bailleur et ceci même si les parties sont d’accord.

 

Répartition des charges selon les surfaces exploitées

 Dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, la loi PINEL a prévu une répartition des charges entre les différents locataires au prorata des surfaces exploitées.

De même pour la récupération par le bailleur des impôts, taxes et redevances la répartition sera faite en fonction des surfaces occupées par chaque locataire en y intégrant une quote-part de parties communes.

 

État des travaux réalisés ou à réaliser :

Un état prévisionnel des travaux que le bailleur envisage de réaliser dans les 3 années à venir et un état récapitulatif des travaux réalisés dans les trois années précédentes devront être établis.

Cet état prévisionnel et l'état récapitulatif devront être communiqués par le bailleur à son locataire tous les 3 ans.

LOI n° 2014-626 du 18 juin 2014 relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises

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