Mar
16
Récupération des charges de gardiennage - Un Jugement qui mérite toute l'attention

GESTION IMMOBILIERE

Objet : Récupération des charges de gardiennage - Un Jugement qui mérite toute l'attention

Un Jugement rendu par le Tribunal d'Instance de MONTLUCON le 9 Décembre 2009 se révèle particulièrement intéressant en ce qu'il retient que l'entretien des parties communes ne peut être réalisé, à l'heure actuelle, compte tenu des techniques trés pointues mises en place (digicode, pilotage automatique des chaudières, automatisation du réseau électrique, interphone ...) par les gardiens ou les agents d'entretien, seuls.

Le Tribunal fait valoir que ces interventions de maintenance sont primordiales pour le bien être des locataires.

Le verbe « assumer » ne signifie, donc, pas que tous actes d'entretien doivent être effectués par le gardien, ou l'agent d'entretien seul.

C'est ainsi que l'entretien d'un interphone est une opération d'entretien au même titre que le balayage.

Selon le Tribunal, il convient, au contraire, s'agissant uniquement d'un décret, de l'interpréter à la lumière de la loi qui lui a donné naissance « quoiqu'antérieur à la loi du 6 Juillet 1989, le décret en cause doit s'appliquer au vu de cette dernière loi dont le décret d'application spécifique n'a jamais été pris ».

Le Tribunal fait valoir que l'article 23 de cette loi dispose que les charges récupérables, sommes accessoires aux loyers principaux, sont exigibles sur justifications, en contrepartie des services rendus et liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ainsi que des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun à la chose louée.

Selon le Tribunal, « seule une interprétation compatible avec la société actuelle doit dicter la solution.

Or, la nécessité, pour un agent ou un gardien d'effectuer seul les travaux, n'est envisageable que dans les petits immeubles.

Ce n'est pas le voeu de la loi dans des ensembles locatifs. »

Le Tribunal précise encore :

« D'autre part, l'interprétation malthusienne du décret ne pourrait qu'amener, à très brève échéance, une dégradation du parc social par défaut de moyens de qualité.

Elle pourrait aussi amener l'augmentation, pour les nouveaux locataires, du loyer, seule possibilité de maintenir une qualité environnementale et sociétale acceptable chez une population à faibles revenus qui mérite un cadre de vie propre et entretenu en bon état. »

Le Tribunal en conclut, donc, par une interprétation téléologique :

« Or, le législateur et vraisemblablement l'exécutif au travers de son décret n'ont jamais voulu une dégradation des conditions de vie des occupants des HLM ou une augmentation de leur loyer. »

Cette décision va dans le sens d'une réponse ministérielle dans le cadre d'une question au Gouvernement n° 58220 (réponse publiée au JO le 16/02/10 p. 1776) :

« Aux termes de l'article 2 du décret n° 82-955 du 9 novembre 1982 modifié, pris en application de l'article L. 442-3 du CCH, fixant la liste des charges récupérables, lorsque le gardien ou le concierge d'un immeuble ou d'un groupe d'immeubles assure, conformément à son contrat de travail, l'entretien des parties communes et l'élimination des rejets, les dépenses correspondant à sa rémunération et aux charges sociales et fiscales y afférentes sont exigibles au titre des charges récupérables à concurrence de 75 % de leur montant, y compris lorsqu'un tiers intervient pendant les repos hebdomadaires et les congés prévus dans les clauses de son contrat de travail, ainsi qu'en cas de force majeure, d'arrêt de travail ou en raison de l'impossibilité matérielle ou physique temporaire pour le gardien ou le concierge d'effectuer seul les deux tâches.

En effet, afin de répondre à une nouvelle organisation du travail et pour tenir compte de l'évolution des métiers de gardien et de concierge, il est prévu l'intervention d'un tiers dans certaines circonstances, notamment l'impossibilité matérielle pour le gardien ou le concierge d'effectuer seul l'entretien des parties communes et l'élimination des rejets. »

Ajouter un commentaire

Image CAPTCHA