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Seuls les notaires doivent procéder aux vérifications nécessaires à l'efficacité des actes

Même en présence d'acquéreurs de mauvaise foi seuls les notaires devant procéder aux vérifications nécessaires à l'efficacité des actes de vente, (Civ. 3e, 30 janv. 2013, FS-P+B, nos 11-26.074, 11-26.648 et 11-27.970).

Il est très difficile pour le notaire de s'exonérer de cette responsabilité quel que soit le comportement et le professionnalisme des acquéreurs.

Il résulte de cet arrêt que la faute de la victime ne peut en aucun cas constituer une cause d'exonération.

La jurisprudence érige l'obligation de conseil du notaire en devoir absolu.

Le notaire de plus doit être en mesure de prouver qu'il a rempli son devoir de conseil et qu'il a mis en garde les acquéreurs du risque qu'il encourt du fait de l'opération.

A défaut il sera condamné pour n'avoir pas rempli son devoir de conseil.

Il résulte de cette jurisprudence que le notaire doit impérativement constituer la preuve de la délivrance des mises en garde en se ménageant un écrit, dont la rédaction doit être précise (Civ. 3e, 23 mai 2007, préc. ; V. Rep. immo. v° Notaire, par J. de Poulpiquet, spéc. n° 348 s.).

L'arrêt commenté se révèle intéressant en ce sens qu'il se prononce sur la question du préjudice indemnisable.

La Cour de cassation estime que l'acquéreur, qui voulait revendre le bien, avait perdu le profit qu'il voulait tirer de la revente des biens, cette somme ayant été estimée forfaitairement pas la cour d'appel.

De plus le notaire est également condamné à indemniser les établissements bancaires, suite au préjudice subi en raison de la nullité de la vente impliquant de ce fait la nullité du prêt.

Les faits sont les suivants :

Par acte du 15 janvier 1999 la SCI Montim'Immo a acquis un immeuble de la SCI La Montagne, en liquidation judiciaire.

Cette vente ayant été autorisée par une ordonnance du juge-commissaire précisant que l'immeuble acquis serait dédié à l'exploitation d'un établissement pour adolescents handicapés.

Par acte authentique reçu le 3 mars 1999 par M. Z... et M. A..., notaires, la SCI Montim'Immo a vendu cet immeuble à la société Gannets.

Celle-ci l'a revendu par lots, le premier, par acte reçu le 22 décembre 1999 par M. Z... au profit de la SCI Hanafa, le deuxième, par acte reçu par M. Z... le 31 janvier 2000 au profit de la SCI Jan Van Gent, puis revendu le 29 mars 2001 à la société Sodipierre Finance, et le troisième par acte reçu par M. Z... et M. Y... le 24 août 2000 au profit de la société en nom collectif Echiquier développement (la SNC), aux droits de laquelle se trouve la Société de gestion commerciale privée (la SGCP) .

Par une décision, devenue irrévocable, la nullité de l'acte de vente du 3 mars 1999 et la nullité des trois ventes subséquentes consenties par la société Gannets après division de l'immeuble en lots a été prononcée pour défaut de pouvoir du gérant de la SCI Montim'Immo.

Après expertise, la SGCP, la SNC, la société Sodipierre finance et la SCI Hanafa ont assigné les notaires, ainsi que la SCI Jan Van Gent et M. X..., liquidateur de la société Gannets, en indemnisation de leur préjudice .

La Caisse d'épargne et de prévoyance d'Ile-de-France et le Crédit du Nord sont intervenus volontairement à l'instance et ont sollicité l'indemnisation de leurs préjudices .

La SCP Z..., M. Z..., M. A..., la SCP Y... et M. Y..., notaires, font grief à l'arrêt attaqué rendu par la Cour d'appel de Paris le 13 septembre 2011 de les condamner à payer certaines sommes, aux mmotifs suivants :

1°/ le client d'un notaire ne peut demander à être indemnisé d'un avantage que lui aurait procuré un acte qui sans la faute reprochée à l'officier ministériel n'aurait pu être conclu :

-qu'en condamnant les notaires à indemniser les sociétés sous-acquéreurs de la perte des profits et avantages qu'elles auraient pu retirer des acquisitions si elles n'avaient pas été annulées tout en constatant que la vente initiale avait été conclue sans que le gérant de la société venderesse ait été valablement habilité à l'effet de la représenter, ce dont il résultait que sans la faute imputée à l'officier ministériel, la vente initiale n'aurait pas été conclue de sorte que les sociétés sous-acquéreurs n'auraient pu tirer un quelconque profit des ventes subséquentes, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ;

2°/ la perte d'un avantage illicite n'est pas réparable :

- qu'il ressort des propres constatations de l'arrêt que les biens objets de la vente ne pouvaient être exploités à une fin différente de celle prévue par l'ordonnance du juge-commissaire n'autorisant la vente initiale qu'en vue de la création d'un établissement pour handicapés ; qu'en condamnant néanmoins les notaires à indemniser les sociétés sous-acquéreurs de la perte du profit qu'elles auraient pu retirer de la revente des biens affectés à un usage d'habitation quand un tel avantage était illicite, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ;

3°/ que l'attitude de la victime qui a délibérément couru un risque exonère en tout ou partie le notaire de sa responsabilité :

- qu'il ressort des propres constatations de la décision attaquée que pour prononcer l'annulation des quatre ventes subséquentes, la cour d'appel de Versailles avait estimé, par son arrêt du 28 octobre 2004, que la société SNC Echiquier développement, la société Jan Van Gent, la société Sodipierre finance et la société Hanafa « professionnelles de l'immobilier, connaissaient, en raison de la publication de l'état modificatif, l'affectation des lots et, partant, le risque d'une annulation du titre de propriété de la société Gannets fondée sur le défaut de respect des conditions de la vente et ce, alors que la société Mont'Immo avait vendu les biens moyennant le prix de 7 400 000 francs (1 128 122, 3 euros) à la société Gannets qui, elle-même les a revendus en trois lots d'habitation pour le prix de 20 000 000 francs (3 048 980, 34 euros) » ; qu'en déclarant néanmoins les notaires entièrement responsables des conséquences de l'annulation des actes qu'ils avaient instrumentés bien qu'il résultât de ses constatations que les sociétés acheteuses s'étaient délibérément exposées à un risque d'annulation, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ;

4°/ la faute de la victime exonère en tout ou partie le notaire de sa responsabilité :

- qu'en condamnant les notaires à indemniser les sociétés Echiquier développement, Jan Van Gent, Sodipierre finance et Hanafa de la totalité du préjudice résultant de l'annulation des ventes bien qu'il résultât de ses propres constatations que ces sociétés ne pouvaient être regardées comme des acquéreurs de bonne foi dès lors qu'elles savaient qu'elles étaient en l'état d'un acte irrégulier, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ;

la Cour de cassation n'a pas suivi ces argumentations .

Selon la Cour de cassation en effet, ayant relevé, par un motif non critiqué, que même si les sous-acquéreurs n'étaient pas de bonne foi, ces derniers étaient déchargés de l'obligation de procéder aux vérifications nécessaires à l'efficacité des actes de vente.

Cette obligation ne repose que sur les notaires.

Aussi la cour d'appel a pu retenir que, même si les conditions posées par le juge-commissaire n'étaient pas constitutives de véritables charges grevant les locaux, il n'en demeurait pas moins que les notaires auraient dû attirer l'attention des sous-acquéreurs sur le risque d'acquérir des lots pour une destination qui n'était pas celle qui était visée par l'ordonnance du juge-commissaire.

En s'abstenant de le faire, les notaires avaient manqué à leur devoir de conseil et exposé les sous-acquéreurs au risque, qui s'est réalisé, de subir les conséquences de l'annulation des ventes subséquentes à la vente initiale et ont engagé leur responsabilité .

Civ. 3e, 30 janv. 2013, FS-P+B, nos 11-26.074, 11-26.648 et 11-27.970

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