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Vendre un terrain pollué peut coûter cher

L'acquéreur qui n'a pu réaliser ses projets de construction ou de location tout le temps de la remise en état du terrain peut se retourner contre son vendeur à ce titre, s'agissant d'un préjudice indemnisable en sus des frais de remise en état de ce terrain. (Cour de cassation chambre civile 3 -16 janvier 2013 -N° 11-27101 ).

Peut en effet constituer un préjudice indemnisable, à la charge du vendeur, la perte d'une chance de remise en location du fait de la vente d'un terrain pollué.

Les faits sont les suivants :

Par actes authentiques du 13 juin 1994, la société J... et la société S.... ont vendu à la société civile immobilière LM (la SCI) un terrain et des bâtiments. (l'acquéreur).

Les deux actes de vente prévoyaient notamment que la société S.... ancienne exploitante du site industriel, demeurait contractuellement tenue de garantir le traitement futur de toute pollution détectée et la remise en état du terrain.

La société B......a été mandatée par la société S..... pour procéder à des travaux de remise en état et a fait le nécessaire conformément à son engagement contractuel.

Un procès-verbal de conformité des travaux réalisés a été établi le 14 janvier 2000 par l'inspecteur des installations classées.

Toutefois, estimant avoir subi un préjudice du fait de la perte de locations pendant quatre années car le terrain était pollué, la SCI acquéreur a assigné les sociétés venderesses, en paiement de dommages-intérêts.

Selon la SCI acquéreur, l'obligation de délivrance impose au vendeur de livrer un bien conforme aux caractéristiques mentionnées dans l'acte de vente.

La Cour d'appel a exonéré le vendeur de tout manquement à une obligation de délivrance, en retenant :

- qu'il n'était pas mentionné dans l'acte de vente d'affectation à une mise en location future par l'acquéreur,

- que l'acquéreur déclarait être parfaitement informé du fait que le terrain avait servi de cadre à l'exploitation par la société SICAP d'une activité de production de résines de synthèse ayant fait l'objet d'une autorisation d'exploiter,

- qu'en annexe de l'acte de vente se trouvait un tableau de stockage recensant de façon exhaustive les produits chimiques stockés par l'exploitant dans ses installations bâties sur ce terrain. De plus, le rapport d'un expert faisant état de l'utilisation de nombreux produits toxiques pouvant avoir pollué le sous-sol et la nappe phréatique exigeant des travaux de recherche et des analyses importantes,

- que la SCI LM avait été clairement informée de l'existence d'un risque de pollution,

- que l'acquéreur avait renoncé expressément à engager la responsabilité du vendeur de ce chef et que la convention des parties avait donc porté sur un terrain comportant un risque de pollution connu de l'acquéreur.

La Cour d'appel en a déduit que la délivrance du terrain était conforme à la convention des parties et que la SCI acquéreur devait être déboutée de ses demandes dirigées contre le vendeur.

D'autre part l'arrêt de la Cour d'appel de Nîmes fait également valoir, que l'article 34 du décret du 21 septembre 1977 n'imposait à l'exploitant d'un site industriel soumis à autorisation, que d'informer le préfet dans le mois suivant la cessation d'activité et de remettre le site en état sous réserve d'injonctions administrative.

Si tel n'était pas le cas, qu'il n'y a eu aucun manquement de la société venderesse à ses obligations administratives en dehors d'un défaut de délai légal pour respecter cette procédure qui n'a pas été sanctionné par l'administration.

La Cour d'appel rappelle que les deux actes de vente stipulaient que la société venderesse demeurait contractuellement tenue de garantir le traitement futur de toute pollution détectée et la remise en état antérieure du terrain, sans qu'un délai soit prévu à cet effet, et que la SCI acquéreur, ne justifie pas de l'avoir mis en demeure pour dépolluer le terrain.

Cependant telle n'est pas la position de la Cour de cassation.

En effet, la Cour de cassation , reproche à la Cour d'appel de n'avoir pas recherché si le manquement du vendeur à son obligation de délivrance ne résultait pas suffisamment de ce que le terrain n'avait donc pas pu recevoir l'affectation prévue à l'origine par son acquéreur dans l'acte de vente du fait de la pollution du terrain qui avait fait obstacle à la réalisation des projets de construction de l'acquéreur.

Elle estime en conséquence que la Cour d'appel a violé l'article 1603 du code civil.

De plus, selon la haute juridiction, en statuant ainsi, alors que l'article 34 du décret du 21 septembre 1977 impose à l'exploitant de remettre le site de l'installation dans un état tel qu'il ne s'y manifeste aucun des dangers ou inconvénients mentionnés à l'article 1er de la loi du 19 juillet 1976, sans qu'il y ait lieu à mise en demeure, la Cour d'appel a violé les textes susvisés.

Cass. 3e civ., 16 janv. 2013, n° 11-27.101, n° 6 P + B + R, SCI LM c/ SA Cray Valley et a.

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