marie-lise.assouslegrand

Par assouslegrand le 30/12/09
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DROIT IMMOBILIER

Objet : Réquisition de la force publique dans le cadre d'une expulsion locative

Le Conseil d'Etat, aux termes d'un arrêt rendu le 25 Novembre 2009, estime que le Préfet n'a pas à apprécier la nécessité de demander le concours de la force publique, en cas d'expulsion à la suite d'une réquisition faite par Huissier, accompagnée d'un exposé des diligences que ce dernier a effectuées.

Les faits de l'espèce sont les suivants :

Mme Josette A, à la suite d'une Ordonnance de référé rendue le 12 Mai 2003 par le Tribunal d'Instance de GONESSE devait faire l'objet d'une expulsion du logement qu'elle occupait sans titre.

C'est dans ces conditions que l'Huissier a fait délivrer à l'encontre de Mme Josette A, un Commandement de quitter les lieux.

Cependant, l'Huissier s'est heurté à la persistance de l'occupation irrégulière de l'intéressée.

Aussi, il a requis la force publique.

Or, cette réquisition a été rejetée.

En vertu de l'article 50 du décret du 31 Juillet 1991, le Conseil d'Etat fait valoir que le Préfet n'est pas habilité à apporter une appréciation et qu'il n'appartient qu'à l'Huissier d'apprécier la nécessité de demander le concours de la force publique.

L'Etat, pour résister à cette argumentation, soutenait que les diligences accomplies, par l'Huissier, n'établissaient pas l'existence de difficultés d'exécution du fait que certaines des formalités avaient été accomplies au cours de la période du 1er Novembre de chaque année au 15 Mars de l'année suivante, période pendant laquelle les mesures d'expulsion forcée doivent être suspendues.

Selon le Conseil d'Etat, les dispositions évoquées par le Ministre de l'Intérieur, de l'Outre Mer et des Collectivités Territoriales ne sauraient être interprétées comme permettant à l'Etat de se prévaloir, de l'absence de justifications par l'Huissier qui a accompli les diligences, de la nécessité de recourir à la force publique, pour échapper à sa responsabilité en refusant le concours de la force publique.

Arrêt CE du 25 Novembre 2009 n° 323/359

Par assouslegrand le 30/12/09
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COMMANDE PUBLIQUE

Objet : Les candidats potentiels à un marché public peuvent être autorisés à agir en contestation d'un marché après sa conclusion.

Un arrêt du Conseil d'Etat précise les personnes autorisées à agir en clarifiant la notion de « concurrent évincé » en y incluant implicitement les candidats potentiels (CE, 16 nov. 2009, n° 32 8826, Min. de l'immigration).

Il ya lieu de rappeler que la Jurisprudence « Tropic » a permis aux seuls concurrents évincés, un recours en contestation de la validité du contrat après sa conclusion (CE, 16 juill. 2007, n° 291545, Sté Tropic travaux signalisation).

Le Conseil d'État a été récemment amené à préciser quelles étaient les personnes recevables à agir.

En effet se pose la question des personnes qui n'ont pas participé à la consultation.

A cet égard, il est intéressant de noter que le Conseil d'État accepte, dans le cadre des recours les candidats qui justifient d'éléments faisant ressortir qu'ils auraient pu être candidats, estimant ainsi qu'ils s'agit de candidats potentiels, lesquels n'auraient pas pu présenter leur candidature en raison de manquements commis lors de la procédure de passation.

CE, 16 nov. 2009, n° 32 8826

Par assouslegrand le 30/12/09
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GESTION IMMOBILIERE

Objet : Bailleurs sociaux et privés : modalités de la contribution du locataire aux travaux d'économie d'énergie

La loi Boutin du 25 Mars 2009 a prévu la possibilité, pour le bailleur social, de répercuter sur les locataires une participation aux coûts des travaux d'économie d'énergie réalisés (CCH, art. L 442-3).

Les modalités de récupération ont fait l'objet d'un décret du 23 Novembre 2009 (notre NEWSLETTER du 2 Décembre 2009).

* Un arrêté n° DEVU0925485A du 23 Novembre 2009, relatif à la contribution du locataire au partage des économies de charges issues des travaux d'économie d'énergie réalisés par un bailleur social , précise :

- en TITRE I : les combinaisons d'actions d'amélioration de la performance énergétique,

- en TITRE II : les travaux d'économie d'énergie permettant d'atteindre une performance énergétique globale minimale,

- en TITRE III : les modalités d'évaluation de la contribution du locataire

- en TITRE IV : les attestations apportées par le bailleur en vue du contrôle de la réalisation effective des travaux.

Sont jointes à cet arrêté :

- une Annexe I : les caractéristiques techniques des travaux d'économie d'énergie pouvant donner lieu à une contribution du locataire et détail des points attribués à chacun d'entre eux,

- une Annexe II : les modalités de calcul de la contribution du locataire,

- une Annexe III : le prix de l'énergie.

* Un autre arrêté n° DEVU0925487A du 23 Novembre 2009, relatif à la contribution du locataire au partage des économies de charges issues des travaux d'économie d'énergie réalisés par un bailleur privé , précise :

- en TITRE I : les généralités,

- en TITRE II : les combinaisons d'actions d'amélioration de la performance énergétique,

- en TITRE III : les travaux d'économie d'énergie permettant d'atteindre une performance énergétique globale minimale,

- en TITRE IV : les modalités d'évaluation de la contribution du locataire,

- en TITRE V : les attestations apportées par le bailleur en vue du contrôle de la réalisation effective des travaux.

A cet arrêté, sont jointes :

- une Annexe I : les modalités de calcul de la contribution du locataire,

- une Annexe II : le prix de l'énergie.

OBSERVATION :

Aux termes de notre précédente NEWSLETTER du 2 Décembre 2009, nous rapelions les conditions de mise en oeuvre de la procédure faisant l'objet du décret du 23 Novembre 2009 et notamment :

* Les Conditions de la contribution du locataire

Cette contribution du locataire, au partage des économies de charges résultant des travaux d'efficacité énergétique, réalisés par le bailleur, est exigible à la condition que celui-ci ait engagé une démarche de concertation avec les associations représentatives de locataires.

* Les modalités de concertation avec les associations représentatives de locataires :

Cette concertation doit porter sur :

- le programme de travaux que le bailleur envisage d'entreprendre,

- les modalités de leur réalisation,

- les bénéfices attendus en termes de consommation énergétique des logements,

- et la contribution des locataires au partage des économies de charges résultant de ces travaux.

* Comment apparait cette contribution :

A l'issue des travaux, sont inscrites, sur chaque avis d'échéance, et portées sur chaque quittance remise au locataire :

- une ligne supplémentaire, en sus des lignes relatives au loyer et aux charges, intitulée « Contribution au partage de l'économie de charges »,

- la mention des dates de la mise en place et du terme de cette ligne supplémentaire,

- ainsi que de la date d'achèvement des travaux.

Le premier avis d'échéance pouvant faire mention de cette ligne supplémentaire est celui du mois civil qui suit la date de fin des travaux.

* Que se passe t-il en cas de changement de locataire ?

Préalablement à la conclusion d'un nouveau bail avec un autre locataire, pendant la durée de versement de la contribution mentionnée à l'article précédent, le bailleur indique au nouveau locataire les éléments propres à justifier des travaux réalisés et le maintien de cette contribution et l'informe de son terme.

* Quels sont les travaux d'énergie concernés ?

La contribution du locataire peut être demandée pour financer les travaux d'économie d'énergie suivants, aux termes du Décret :

"1° Des travaux correspondant à une combinaison d'au moins deux actions d'amélioration de la performance énergétique du logement ou du bâtiment concerné, parmi les actions suivantes :

a) Travaux d'isolation thermique des toitures ;

b) Travaux d'isolation thermique des murs donnant sur l'extérieur ;

c) Travaux d'isolation thermique des parois vitrées donnant sur l'extérieur ;

d) Travaux de régulation ou de remplacement de systèmes de chauffage ou de production d'eau chaude sanitaire ;

e) Travaux d'installation d'équipements de chauffage utilisant une source d'énergie renouvelable ;

f) Travaux d'installation d'équipements de production d'eau chaude sanitaire utilisant une source d'énergie renouvelable.

Toutefois ces travaux et le niveau minimal de performance énergétique atteint doivent être conformes, a minima, aux exigences définies aux articles R. 131-25 à R. 131-28 du CCH.

Les niveaux minima à atteindre pour chaque catégorie de travaux sont précisés par un arrêté conjoint des ministres chargés de la construction et de l'énergie (Arrêté du 23 novembre 2009 relatif à la contribution du locataire au partage des économies de charges issues des travaux d'économie d'énergie réalisés par un bailleur social - NOR: DEVU0925485A).

2° Les travaux conformes a minima aux exigences définies aux articles R. 131-25 à R. 131-28 du CCH et permettant d'amener la consommation d'énergie du bâtiment pour le chauffage, la ventilation, la production d'eau chaude sanitaire, le refroidissement et l'éclairage des locaux en dessous d'un seuil défini par un arrêté conjoint des ministres en charge de la construction et de l'énergie ".

Arrêté DEVU0925485A du 23 Novembre 2009

Arrêté DEVU0925487A du 23 Novembre 2009

Par assouslegrand le 30/12/09
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DROIT COMMERCIAL

Objet : Résiliation du bail commercial pour défaut d'exploitation

La Cour de Cassation, aux termes d'un arrêt rendu le 10 Juin 2009, a précisé dans quelles conditions un bailleur peut résilier un bail commercial pour défaut d'exploitation.

En effet, la Cour d'Appel avait décidé, en l'espèce, que l'exploitation du fonds de commerce par son propriétaire dans les lieux loués est, non seulement une obligation inhérente à l'économie du bail commercial, mais également une condition de l'application des statuts des baux commerciaux inscrite aux termes de l'article L 145-1 du Code de Commerce.

Il en résulte, selon la Cour d'Appel, que le défaut d'exploitation dans les lieux loués, constitue un manquement grave, justifiant la résiliation du bail, aux torts exclusifs du preneur.

La Cour de Cassation estime, à l'inverse, que l'obligation d'exploiter est une condition d'application des statuts des baux commerciaux, dont l'inexécution ne peut entraîner la résiliation du bail en l'absence d'une clause imposant l'exploitation effective et continue du fonds dans les lieux loués.

OBSERVATION :

Il y a lieu d'être particulièrement vigilant dans le cadre de la rédaction de baux commerciaux et prévoir, expressément, comme cause de résiliation du bail commercial, l'absence d'exploitation par le preneur.

Arrêt de la Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, du 10 Juin 2009 n° 07/18.618.

Par assouslegrand le 02/12/09
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GESTION IMMOBILIERE

Objet : Contribution du locataire aux économies d'énergie - Loi Boutin

La Loi BOUTIN a posé le principe d'une répartition des charges en matière de travaux d'économie d'énergie permettant à un bailleur qui a réalisé des travaux d'économie d'énergie dans les parties privatives d'un logement ou dans les parties communes de l'immeuble de majorer les charges du locataire (art. L. 442-3, II, du CCH, mod. par L. no 2009-323, 25 mars 2009, art. 119, II)

Aux termes de cet article, lorsque des travaux d'économie d'énergie sont réalisés par le bailleur :

- dans les parties privatives d'un logement,

- ou dans les parties communes de l'immeuble,

une contribution pour le partage des économies de charge peut être demandée au locataire du logement loué, à partir de la date d'achèvement des travaux.

Cependant, un certain nombre de conditions doivent être respectées :

Il est nécessaire que les travaux réalisés bénéficient directement aux locataires.

Le bailleur doit pouvoir en justifier.

De plus, cette augmentation de charge peut toutefois être exigible à la condition :

- qu'un ensemble de travaux ait été réalisé,

- ou que le logement atteigne un niveau minimal de performance énergétique.

« Cette participation, est limitée au maximum à quinze ans.

Elle doit être inscrite sur l'avis d'échéance et portée sur la quittance remise au locataire.

Son montant, fixe et non révisable, ne peut être supérieur à la moitié du montant de l'économie d'énergie estimée. »

Le décret prévu pour l'application de ce texte est paru au JO du 25 Novembre 2009 pris après avis de la Commission nationale de concertation, précise notamment :

- la liste des travaux éligibles à réaliser,

- les niveaux minimaux de performance énergétique à atteindre,

- les modalités d'évaluation des économies d'énergie,

- le calcul du montant de la participation demandée au locataire du logement et de contrôle de ces évaluations après travaux.

Aux termes de ce décret, il est créé au chapitre II du titre IV du livre IV du Code de la Construction et de l'habitation une section 5 ainsi rédigée se rapportant « Contribution du locataire au partage des économies de charges résultant des travaux d'économie d'énergie réalisés par le bailleur » et qui précise :

* Les Conditions de la contribution du locataire

* La Concertation avec les associations représentatives de locataires :

En effet cette contribution est exigible à la condition que le bailleur ait engagé une démarche de concertation avec les associations représentatives de locataires présentes dans son patrimoine.

Cette concertation porte :

- sur le programme de travaux que le bailleur envisage d'entreprendre,

- les modalités de leur réalisation, les bénéfices attendus en termes de consommation énergétique des logements,

- et la contribution des locataires, notamment sa durée, au partage des économies de charges résultant de ces travaux.

* Les mentions sur les avis d'échéances et quittances de loyers :

A l'issue des travaux, une ligne supplémentaire, en sus des lignes relatives au loyer et aux charges intitulée : “Contribution au partage de l'économie de charges” et la mention des dates de la mise en place et du terme de cette ligne supplémentaire ainsi que de la date d'achèvement des travaux sont inscrites sur chaque avis d'échéance et portées sur chaque quittance remise au locataire.

Préalablement à la conclusion d'un nouveau bail avec un autre locataire pendant la durée de versement de la contribution, le bailleur précise au nouveau locataire, les éléments propres à justifier les travaux réalisés et le maintien de cette contribution et l'informe de son terme.

* Les Travaux d'économie d'énergie pouvant donner lieu à une contribution du locataire :

La contribution du locataire peut être demandée pour financer les travaux d'économie d'énergie suivants :

« 1o Soit des travaux correspondant à une combinaison d'au moins deux actions d'amélioration de la

performance énergétique du logement ou du bâtiment concerné, parmi les actions suivantes :

« a) Travaux d'isolation thermique des toitures ;

« b) Travaux d'isolation thermique des murs donnant sur l'extérieur ;

« c) Travaux d'isolation thermique des parois vitrées donnant sur l'extérieur ;

« d) Travaux de régulation ou de remplacement de systèmes de chauffage ou de production d'eau chaude sanitaire ;

« e) Travaux d'installation d'équipements de chauffage utilisant une source d'énergie renouvelable ;

« f) Travaux d'installation d'équipements de production d'eau chaude sanitaire utilisant une source d'énergie renouvelable,

sous réserve que ces travaux et le niveau minimal de performance énergétique atteint soient conformes, a minima, aux exigences définies aux articles R. 131-25 à R. 131-28. »

Les niveaux minima à atteindre pour chaque catégorie de travaux devraient être précisés par un arrêté conjoint des ministres chargés de la construction et de l'énergie.

« 2o Soit des travaux conformes a minima aux exigences définies aux articles R. 131-25 à R. 131-28 et permettant d'amener la consommation d'énergie du bâtiment pour le chauffage, la ventilation, la production d'eau chaude sanitaire, le refroidissement et l'éclairage des locaux en dessous d'un seuil défini par un arrêté conjoint des ministres en charge de la construction et de l'énergie.

* Les modalités de calcul de la contribution du locataire et contrôle après travaux :

L'économie de charges sur laquelle est basée la contribution demandée au locataire en contrepartie des travaux d'amélioration énergétique réalisés par le bailleur est calculée par une méthode de calcul conventionnel de la consommation d'énergie, résultant d'une étude thermique préalable, et prenant en compte les caractéristiques techniques et énergétiques du bâtiment, sa localisation géographique ainsi qu'une occupation conventionnelle de celui-ci.

La contribution peut néanmoins être fixée de manière forfaitaire si l'une au moins des conditions suivantes est remplie :

« a) Les caractéristiques constructives du bâtiment sont incompatibles avec la méthode de calcul ;

« b) Le bailleur ne possède pas plus de trois logements locatifs dans l'immeuble considéré. »

La méthode de calcul et le forfait, qui tient compte des caractéristiques des logements considérés, seront définis par un arrêté conjoint des ministres chargés de la construction et de l'énergie.

Si le bailleur demande à son locataire une contribution basée sur un calcul de l'économie d'énergie à partir d'une méthode de calcul conventionnel, le maître d'oeuvre ou l'entreprise ayant réalisé les travaux ou l'organisme ayant délivré la certification du bâtiment ou un bureau de contrôle atteste que ces derniers respectent les prescriptions de l'étude thermique préalable à la réalisation des travaux, pour atteindre la performance visée au 2o de l'article R. 442-27.

Si le bailleur demande à son locataire une contribution forfaitaire, le maître d'oeuvre ou l'entreprise ayant réalisé les travaux ou l'organisme ayant délivré la certification du bâtiment ou un bureau de contrôle atteste qu'ils sont conformes aux critères définis au 1o de l'article R. 442-27 du code de la construction et de l'habitation.

A noter que ces dispositions sont applicables aux sociétés d'économie mixte pour les logements faisant l'objet de convention régies par l'article L. 351-2. du CCH.

Décret n° 2009-1438 du 23 Novembre 2009

Par assouslegrand le 02/12/09
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GESTION IMMOBILIERE

Objet : Délai de grâce en matière d'expulsion - Loi Boutin

La notion d'occupant pouvant bénéficier du délai de grâce

Le Juge des référés ou le Juge de l'Exécution (JEX) peut accorder des délais renouvelables aux occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que leur relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales (CCH, art. L. 613-1).

Ces occupants n'ont pas à justifier d'un titre à l'origine de l'occupation.

Ces délais peuvent être accordés à des squatteurs qui se sont introduits illégalement dans les lieux (CA Paris 2 mars 2000).

La durée du délai de grâce

La loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion (dite loi Boutin) a réduit la durée des délais de grâce qui ne peuvent être désormais inférieurs à un mois, ni supérieurs à un an (CCH, art. L. 613-1 et L. 613-2. par la loi n° 2009-323, 25 mars 2009, art. 57, I et II : JO, 27 mars 2009).

Ce délai a pour conséquence de surseoir à l'exécution de la procédure d'expulsion (jusqu'à présent, le délai accordé par le Juge ne pouvait être inférieur à 3 mois et dépasser une durée de 3 ans).

Par ailleurs, la loi Boutin supprime la faculté d'accorder au locataire expulsé des délais excédant une année (CCH, art. L. 613-1, par L. no 2009-323, 25 mars 2009, art. 57, I).

La position de la Jurisprudence à cet égard

Le Juge devra examiner les situations respectives du propriétaire et de l'occupant (âge, état de santé, situation de famille ou de fortune) et tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des circonstances atmosphériques et des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.

Ainsi, dans une affaire où l'occupant ne justifiait pas de démarches suffisantes pour trouver un logement, le juge a refusé les délais demandés (TGI Tulle, 12 mars 1993 : Rev. huissiers 1993, p. 912, obs. R. Martin).

Dans une autre espèce, un locataire n'a pas réglé le paiement des indemnités d'occupation, il a manifesté selon les juges une mauvaise volonté dans l'exécution de cette obligation et de plus n'a pas révélé la situation financière et professionnelle de son mari (CA Montpellier, 5e ch. A, 25 janv. 2007, no 06/04208, Labidi c/ Gadéa).

De même, dès lors que la résiliation d'un bail et l'expulsion des locataires sont fondées sur l'inexécution de leurs obligations, qu'ils ne résident pas dans les lieux et que les conditions atmosphériques sont particulièrement favorables, les conditions permettant l'octroi de délai ne sont pas réunies (TGI Privas, 7 sept. 1994 : Rev. huissiers 1995, p. 500).

S'agissant de délais de grâce, dès lors que la décision est rendue contradictoirement, il court du jour du jugement en application de l'article 511 du Code de Procédure Civile (CPC).

Dans les autres cas, il court à compter de la signification de la décision conformément aux dispositions de l'article 503 du même Code.

Cass 2ème Civ. du 12 Février 2004 n° 02-13.344

Emilie SULTAN

Master 2 Droit Notarial Européen

Etudiante Diplôme Supérieur du Notariat

Par assouslegrand le 02/12/09
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DROIT DE L'URBANISME

Objet : La décision de ne pas exercer le droit de préemption ne peut pas être retractée par son titulaire

Le Conseil d'État exclut toute possibilité de retrait d'une décision de renonciation à l'exercice du droit de préemption, qu'elle soit explicite ou implicite (CE, 12 nov. 2009, n° 327451).

En effet, lorsque l'aliénation est envisagée sous forme de vente de gré à gré ne faisant pas l'objet d'une contrepartie en nature, le titulaire du droit de préemption notifie au propriétaire :

a) Soit sa décision de renoncer à l'exercice du droit de préemption ;

b) Soit sa décision d'acquérir aux prix et conditions proposés, y compris dans le cas de versement d'une rente viagère ;

c) Soit son offre d'acquérir à un prix proposé par lui et, à défaut d'acceptation de cette offre, son intention de faire fixer le prix du bien par la juridiction compétente en matière d'expropriation (...).

Des dispositions visent, notamment, à garantir que les propriétaires qui ont décidé de vendre un bien susceptible de faire l'objet d'une décision de préemption, puissent savoir de façon certaine et dans les plus brefs délais s'ils peuvent ou non poursuivre l'aliénation entreprise.

Il résulte de cette nécessité de garantie au profit du propriétaire, que lorsque le titulaire du droit de préemption a décidé de renoncer à exercer ce droit, que ce soit par l'effet de l'expiration du délai de deux mois imparti par la loi ou par une décision explicite prise avant l'expiration de ce délai, il se trouve dessaisi et ne peut, par la suite, retirer cette décision ni, par voie de conséquence, légalement décider de préempter le bien mis en vente.

Au cas d'espèce, le maire de C..... a, par décision du 26 Décembre 2008, expressément renoncé à exercer son droit de préemption sur un immeuble, situé dans cette commune, que la SOCIETE C......avait déclaré vouloir aliéner au profit d'une autre société.

Le Maire a retiré sa décision de ne pas préempter au motif que cette renonciation résulterait d'une confusion entre des déclarations d'intention d'aliéner portant sur des biens immobiliers distincts reçues durant la même période.

L'arrêt du 12 Novembre 2009 considère que le retrait est impossible non seulement dans le cas d'une décision implicite (expiration du délai de 2 mois) mais aussi dans celui d'une décision explicite de renoncer à préempter.

CE, 12 nov. 2009, n° 327451

Par assouslegrand le 02/12/09
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DROIT DE L'URBANISME

Objet : Bien que l'adoption d'un plan d'occupation des sols illégal, par une Commune, est constitutive d'une faute engageant sa responsabilité, celle-ci ne peut se voir engagée du fait du préjudice subi par l'acquéreur d'un terrain devenu inconstructible auprès de l'aménageur, faute de lien de causalité directe.

Rappel de la procédure

Sur la requête de M. T., la CAA de MARSEILLE a, par un arrêt en date du 19 Octobre 2006, déclaré la Commune du RAYOL CANADEL et l'Etat solidairement responsables du préjudice subi par M. T. du fait de l'illégalité du classement.

L'Etat, et la Commune du RAYOL-CANADEL, se pourvoient contre les dispositions de cet arrêt par lesquels la Cour les a déclarés solidairement responsables du préjudice subi par M. T. et a ordonné avant-dire droit une expertise sur le préjudice subi.

Le Conseil d'Etat retient que la responsabilité d'une personne publique n'est susceptible d'être engagée que s'il existe un lien de causalité suffisamment direct entre les fautes commises par cette personne et le préjudice subi par la victime.

Le Conseil d'Etat ne retient pas le préjudice de l'acquéreur du terrain inconstructible pour défaut de lien de causalité.

La Commune du RAYOL CANADEL, en classant les terrains en cause en zone constructible puis en créant la zone d'aménagement concerté de la Tessonnière et en approuvant le plan d'aménagement de cette zone, ainsi que l'Etat, en donnant son accord à la création de la zone, ont commis des fautes de nature à engager leur responsabilité.

Toutefois, selon le Conseil d'Etat le préjudice résulte pour les acquéreurs des terrains, de la différence entre le prix auquel ils ont acquis ces terrains et la valeur réelle de ces derniers, à leur date d'acquisition, compte tenu de l'interdiction de construire dont ils étaient frappés.

Selon le Conseil d'Etat le préjudice des acquéreurs trouve son origine directe dans les contrats de vente passés entre les acquéreurs et l'aménageur de la zone, lesquels pouvaient prévoir, en particulier, que la vente n'était conclue que sous réserve de l'obtention des permis de construire.

En conséquence, les préjudices, que M. T. soutient avoir subis et dont il pouvait demander réparation en poursuivant l'aménageur devant le Juge judiciaire, ne peuvent pas être regardés comme étant la conséquence directe des fautes commises par la commune et par l'Etat.

Dès lors, en retenant implicitement, l'existence d'un lien de causalité directe entre les fautes et les préjudices invoqués, la CAA de MARSEILLE a entaché son arrêt d'une erreur de qualification juridique des faits.

CE 28 oct. 2009, Ministre des transports, n° 299753

Par assouslegrand le 02/12/09
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DROIT DE L'IMMOBILIER

Objet : Limite à la responsabilité du contrôleur technique en cas d'erreur sur le diagnostic en matière de repérage d'amiante

La société civile immobilière A........ a acquis, en Juillet 2001, par le biais d'un contrat de crédit bail immobilier un tènement immobilier comprenant divers bâtiments à usage industriel et commercial.

L'acte de vente conclu avec le crédit bailleur était accompagné :

- d'une étude de sols effectuée par la société Bureau V.......... concluant à l'absence de pollution,

- ainsi que d'un diagnostic technique de la société E conseil attestant de l'absence d'amiante.

L'acquéreur découvre, au cours des travaux de réhabilitation du site, des cuves enterrées contenant des résidus d'hydrocarbures, ainsi que la présence d'amiante sur les revêtements de sol, les plaques de parement en fibre et les cloisons légères.

L'acquéreur assigne alors la société venderesse, sur le fondement de la garantie des vices cachés.

L'acquéreur réclame le paiement des travaux de remise en état et l'indemnisation de son préjudice résultant de la perte de loyers.

La SCI de la C......., société venderesse appelle alors en garantie la société E, contrôleur technique chargé d'établir le diagnostic réglementaire, en raison de la mauvaise exécution de sa mission.

La Cour de Cassation, approuve la Cour d'appel qui a retenu que le décret du 7 Février 1996 relatif à la protection de la population contre les risques sanitaires liés à l'exposition à l'amiante, imposait aux propriétaires l'obligation d'entreprendre l'enlèvement des calorifugeages, flocages et faux-plafonds contenant de l'amiante.

La Cour fait valoir que la présence avérée d'amiante dans la chaufferie, faux plafonds, calorifugeages, outre les dalles vinyles dans les bureaux, constituait un vice caché engageant la garantie du vendeur.

La Cour de Cassation relève que la cour d'appel a pu en déduire l'absence de lien de causalité entre la faute de la société E qui avait failli dans sa mission de contrôle, et la présence d'amiante dans l'immeuble dont seul le propriétaire vendeur devait répondre au titre de son obligation de garantie des vices cachés.

Elle en déduit que la société E, qui avait contribué à la naissance du litige, devait néanmoins garantir partiellement la SCI de la C....... des seuls frais de procédure.

Cass. 3e civ., 7 oct. 2009, n° 08-12.920, n° 1128 FS – P + B

Par assouslegrand le 02/12/09
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DROIT SOCIAL

Objet : Remise en cause du versement de la pension de retraite octroyée à un dirigeant de SA, par le conseil d'administration

La SA C....... a refusé de verser à son ancien Président une retraite « additionnelle » décidée par le Conseil d'Administration.

La Cour de Cassation a fait valoir à cet égard que « si le bilan de l'action de M. X... de 1992 à 2005 était positif, il n'était pas pour autant établi que les services dont il se prévalait, qui avaient été rendus par lui dans l'exercice de ses fonctions de président du conseil d'administration de la société C........., justifiaient l'allocation d'une rémunération venant s'ajouter à celle qu'il avait perçue au titre de ces fonctions, la cour d'appel a, par ces seuls motifs légalement justifié sa décision ».

Cassation Com. Du 10 Novembre 2009, n° 08-70.302