marie-lise.assouslegrand

Par assouslegrand le 30/06/10
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GESTION IMMOBILIERE

Objet : Les Résidences-services : modalités d'application du statut précisées par décret n° 2010-391 du 20 Avril 2010

A compter du 1er Novembre 2010 , le nouveau statut des résidences services entrera en vigueur.

Il y a lieu de rappeler que la loi ENL du 13 Juillet 2006 avait mis en place des dispositions au profit des résidences-services organisées en copropriété.

Ce décret a pour objet d'organiser les modalités d'application des dispositions législatives relatives aux résidences-services.

L'entrée en vigueur de ces dispositions est différée au 1er Novembre 2010.

En vertu des dispositions du chapitre IV bis de la loi du 10 juillet 1965, un Syndicat de Copropriétaires peut fournir aux occupants de l'immeuble des services spécifiques, notamment de restauration, de surveillance, d'aide ou de loisirs.

Il est précisé que le statut de la copropriété des immeubles bâtis est incompatible avec l'octroi de services de soins ou d'aide et d'accompagnement, exclusivement liés à la personne, qui ne peuvent être fournis que par des établissements et des services relevant du I de l'article L. 312-1 du Code de l'Action Sociale et des Familles.

D'autre part, le décret prévoit les mentions minimales que doit comporter la convention en vertu de laquelle les services sont apportés par un tiers, les obligations comptables auxquelles sont soumis les Syndicats de Copropriétaires, qui fournissent eux-mêmes les services, et les dispositions applicables en cas de contestation.

La convention devra préciser, notamment, pour sa mise en place :

- la durée,

- les conditions de son renouvellement et de sa dénonciation,

- les modalités de surveillance par le conseil syndical de son exécution,

- les conditions de communication par le prestataire des documents relatifs à cette exécution,

- l'objet et les conditions financières de la fourniture du ou des services et les conditions matérielles et financières d'occupation des locaux (Décret n° 67-223 du 17 Mars 1967, art. 39-2 nouveau).

Par ailleurs, les obligations du Conseil Syndical sont précisées, notamment, quant aux modalités d'établissement de son bilan annuel, lequel devra porter :

- sur les conditions financières d'exécution de la convention,

- ainsi que sur la qualité des services dispensés.

Le bilan devra être signé par le président du Conseil et être joint à la convocation à l'Assemblée.

En outre, il devra informer, sans délai, le Syndic en cas de difficulté d'exécution de la convention (Décret n° 67-223, art. 39-3 nouveau).

Concernant la suppression desdits services, ou leur suspension, par le Juge des référés dans l'hypothèse ou l'équilibre financier du ou des services se révèle gravement compromis, l'action devra être diligentée contre le Syndicat des Copropriétaires et, le cas échéant, contre le prestataire.

Tous les litiges, relatifs à l'exécution de la convention visée à l'article 41-1 de la loi du 10 Juillet 1965, sont de la compétence de la juridiction du lieu de situation de l'immeuble.

Décret n° 2010-391 du 20 Avril 2010 (art. 22 et 32 - JO 21 p. 7365)

Par assouslegrand le 30/06/10
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DROIT DE L'ENVIRONNEMENT

Objet : En sa qualité de dernier exploitant d'une installation classée, le preneur évincé est tenu d'assurer la dépollution du site loué. À défaut, il est redevable d'une indemnité d'occupation.

Les faits sont les suivants :

La société G a introduit un pourvoi à l'encontre d'un arrêt rendu le 2 Avril 2009 par la Cour d'Appel de VERSAILLES (12e chambre, section 1), dans le litige l'opposant à son bailleur, défendeur à la Cassation.

Selon l'arrêt attaqué, les propriétaires de locaux à usage commercial de garage automobile donnés à bail à la société G, ont, par acte du 27 Juin 2003, notifié à la locataire un congé avec refus de renouvellement et offre d'une indemnité d'éviction.

La société locataire a assigné les bailleurs pour que soient fixées les indemnités d'éviction et d'occupation.

Selon la société preneuse :

1°/ lors d'une cessation d'activité consécutive au refus de renouvellement du bail par le bailleur, il appartient à celui-ci, et non au preneur évincé, de procéder aux travaux prescrits par l'article 18 de l'arrêté du 22 Juin 1998 (relatif aux réservoirs enterrés de liquides inflammables et de leurs équipements annexes) ;

En décidant qu'il incombait à la société, preneuse à bail, de procéder à la neutralisation définitive des réservoirs alors que l'obligation de neutraliser les cuves résultaient directement du congé, avec refus de renouvellement, donné par le bailleur, les juges du fond n'ont pas tiré les conséquences légales de leurs propres constatations ;

2°/ le preneur ne peut être tenu que de restituer les lieux dans l'état où ils se trouvaient lors de la conclusion du bail ;

En s'abstenant de rechercher, comme le demandait la société locataire, si, lors de la conclusion du bail, les bailleurs avaient mis à la disposition du locataire des locaux assortis d'un certificat de neutralisation, s'agissant des installations de carburants, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard de l'article 1730 du Code Civil ;

3°/ l'obligation de restituer, qui pèse sur le locataire en fin de bail, doit être déterminée, quant à son étendue ou à ses modalités, en fonction de la destination conventionnelle des locaux ;

En s'abstenant de rechercher si les locaux étant à usage de garage, la société G n'avait pas satisfait à ses obligations, l'absence de neutralisation définitive ne faisant en aucune façon obstacle à la poursuite dans les lieux d'une activité de garage, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard des articles 1729 et 1730 du Code Civil.

Selon la Cour de Cassation , la société locataire, à la suite du congé de quitter les lieux, était tenue, comme dernier exploitant d'une installation classée pour la protection de l'environnement, de prendre, en application de l'article R. 512-74 du Code de l'Environnement, toutes les dispositions utiles pour la mise en sécurité du site, et, s'agissant des réservoirs de carburant et de leurs équipements annexes, de les neutraliser conformément aux dispositions de l'article 18 de l'arrêté du 22 Juin 1998.

La Cour de Cassation retient que la Cour d'Appel en a déduit, à bon droit, que l'indemnité d'occupation avait couru jusqu'au 1er Juin 2006, date à laquelle la locataire avait justifié avoir pris ces mesures de neutralisation des réservoirs de carburant.

Arrêt de la Cour de Cassation du 19 Mai 2010 n° 09-15.255

Par assouslegrand le 30/06/10
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GESTION IMMOBILIERE

Objet : La prescription de l'action en contestation de charges, interrompt l'action en paiement des charges, indûment perçues, les deux actions poursuivant un seul et même but.

Par arrêt, rendu par la Cour de Cassation, le 19 Mai 2010 (3ème Ch. Civ. n° 09-12.689) statuant sur le pourvoi formé par des locataires d'un Office d'HLM, à l'encontre d'un Jugement du TI de RENNES du 8 Décembre 2008, la Cour rappelle qu'une citation en justice, même en référé, un Commandement ou une saisie, interrompent une prescription ainsi que les délais pour agir.

La Cour de Cassation fait valoir que si, en principe, l'interruption de la prescription ne peut s'étendre d'une action à l'autre, il en est autrement lorsque les deux actions, quoiqu'ayant des causes distinctes, tendent à un seul et même but.

Les faits sont les suivants :

* Par acte du 19 Mai 2003, certains locataires ont assigné leur bailleur, l'OPHLM A, pour obtenir de celui-ci la production de décomptes, excluant les charges, correspondant à la rémunération d'un gardien, qu'ils avaient acquittées entre le 1er Janvier 1989 et le 31 Décembre 2001 et dont ils contestaient le caractère récupérable.

La Cour d'Appel de RENNES, par arrêt du 12 Janvier 2006, a ordonné la production sollicitée.

L'OPHLM a, donc, exécuté les dispositions de l'arrêt de la Cour d'Appel le 28 Février 2006.

* Les locataires ont, par acte du 4 Avril 2007, assigné leur bailleur en restitution des charges indûment versées, entre le 1er Janvier 1989 et le 31 Décembre 2001, et ont demandé la production de décomptes rectifiés pour les exercices 2002, 2003 et 2004, ainsi que le versement de provisions.

La société bailleresse a fait valoir :

- que les logements en cause, dans la présente espèce, relèvent de la législation applicable au secteur des habitations à loyer modéré ;

- qu'à cet égard, il découle des articles L 442-6 du CCH et de l'article 68 de la loi du 1er Septembre 1948 :

* qu'une prescription abrégée de trois ans s'applique à toutes les sommes indument perçues sujettes à restitution,

* que le délai de prescription n'a pas été interrompu par l'Assignation du 19 Mai 2003 dans la mesure où, outre que les exercices antérieurs à l'année 2000 ne sont pas concernés, l'action ainsi engagée n'avait pas pour objet d'obtenir le paiement des charges indument payées, mais de contester le bien fondé de l'inclusion de certains frais dans les charges récupérables et d'obtenir ensuite un décompte rectifié ;

* que, s'agissant des exercices 2002, 2003 et 2004, la première demande formulée à leur sujet l'a été par les conclusions du 24 Janvier 2008, soit postérieurement à l'expiration du délai de trois ans courant, pour chaque exercice, au 1er Janvier de l'année suivante.

Le Tribunal a déclaré irrecevable, comme prescrite, l'action en répétition des charges au titre des exercices 1989 à 2001 et des exercices 2002, 2003 et 2004, en retenant que l'Assignation du 19 Mai 2003 n'a pu avoir d'effet interruptif :

- dès lors qu'elle n'avait pas pour objet d'obtenir le paiement des charges indûment payées mais de contester le bien-fondé de l'inclusion de certains frais dans les charges récupérables et d'obtenir un compte rectifié.

Selon la Cour de Cassation :

- l'action en production de décomptes de charges rectifiés, et en paiement de dommages-intérêts,

- et l'action en paiement des charges indûment perçues,

poursuivaient un seul et même but.

La Cour de Cassation a donc cassé, mais seulement en ce qu'il a déclaré prescrite l'action en répétition des charges, relatives aux exercices postérieurs à l'année 2000, le Jugement rendu le 8 Décembre 2008 par le tribunal d'Instance de RENNES.

Arrêt de la Cour de Cassation (3ème) du 19 Mai 2010 n° 09-12.689

Par assouslegrand le 30/06/10
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ON EN PARLE ....

Objet : Mobilisation des jeunes agriculteurs

Les jeunes agriculteurs se mobilisent pour le maintien de l'agriculture dans les territoires avec la « Semaine nationale de préservation du foncier agricole » par des dialogues qui ont débuté le 14 Juin 2010.

L'inquiétude provient du fait que l'agriculture française perd, chaque seconde, 24 M² de foncier.

Selon les agriculteurs, la perte de foncier agricole ne se résoudra pas uniquement par la loi en cours de préparation et la création d'une taxe, pour changement de destination des terres agricoles n'est pas entièrement dissuasive.

Pour accompagner cette dynamique, cette taxe doit être combinée à deux autres outils proposés dans la loi :

- l'observatoire de la consommation des espaces agricoles au rôle de suivi et de prospection,

- et la Commission départementale de la consommation des espaces agricoles dont les pouvoirs doivent être renforcés.

(Source « AGRA PRESSE » du 21 Juin 2010 » n° 3257)

Par assouslegrand le 30/06/10
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ON EN PARLE ....

Objet : La performance juridique de l'entreprise

Un ouvrage, s'intitulant « la performance juridique » écrit par MM COLLARD et ROQUILLY, a pour ambition de :

- montrer pourquoi et comment le Droit et les juristes doivent être placés au coeur même de la stratégie d'entreprise,

- mettre en évidence toute la complexité du Droit pour l'entreprise ainsi que les moyens d'en tirer profit.

(Source « AFFICHES PARISIENNES du 17/18 Juin 2010 »)

Par assouslegrand le 30/06/10
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ON EN PARLE ....

Objet : Le dispositif SCELLIER modifié

Le Secrétaire d'Etat au logement a annoncé que le Gouvernement devait envisager des modifications du dispositif SCELLIER.

En effet, il s'agit de rassurer les investisseurs qui achètent un logement neuf en vue de la location afin de bénéficier d'un crédit d'impôt.

C'est dans ces conditions que, depuis 2008, le Gouvernement a pris des mesures pour éviter que les investisseurs achètent, ou ne soient encouragés à acquérir des logements, dans des Communes dont le marché locatif est inexistant.

De même, avant la fin de l'été, le plafond des loyers applicable sera révisé et ce type d'investissement sera interdit dans une partie des 170 Communes mises sous surveillance par le Gouvernement.

Les loyers présentés, comme probables par les promoteurs ou les intermédiaires, sont souvent trop élevés avec le risque que cela implique de ne pouvoir louer les logements achetés et, donc, de ne pouvoir bénéficier du crédit d'impôt.

Cette situation a entraîné, pour certains investisseurs ayant emprunté pour ce type d'acquisitions, des difficultés.

(Source « AFFICHES PARISIENNES du 1er/2 Juin 2010 »)

Par assouslegrand le 14/06/10
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DROIT CIVIL

Objet : Renforcement des droits de l'enfant en cas de divorce conflictuel des parents (réponse ministérielle du 7 Janvier 2010)

M. Guy Fischer appelle l'attention de Mme la Ministre d'État, Garde des Sceaux, Ministre de la Justice et des libertés, qui a été interrogée sur la situation des enfants confrontés à la séparation ou au divorce conflictuels de leurs parents.

Les statistiques sont éloquentes :

- un enfant sur quatre ne vit pas avec ses deux parents,

- près de la moitié des saisines du Défenseur des enfants concerne des enfants vivant des situations conflictuelles parentales, impliquant des cas particulièrement graves de souffrance des enfants, pouvant être qualifiées de maltraitance psychologique que certains spécialistes dénomment " syndrome d'aliénation parentale,

- et plus de deux millions d'enfants ne voient plus le parent qui ne détient pas la garde.

A cet égard, le constat suivant a été fait :

- les nombreuses plaintes déposées sont souvent classées.

- les décisions de justice ne sont pas toujours appliquées ou le sont pas dans des délais inadmissibles.

Il est demandé à Mme la Ministre d'apporter une réponse juridique adaptée pour atténuer ces situations douloureuses.

Le Ministère de la Justice, aux termes d'une réponse publiée dans le JO Sénat du 07/01/2010 (page 33) rappelle que « le maintien des liens entre les enfants et leurs deux parents en cas de séparation constitue une préoccupation majeure en matière de conflit familial ».

En vertu de la loi du 4 Mars 2002, relative à l'autorité parentale, le Juge peut prendre toutes les mesures permettant de garantir la continuité et l'efficacité du maintien des liens de l'enfant avec chacun de ses parents.

Par ailleurs, la violation d'une décision judiciaire statuant sur les modalités d'exercice de l'autorité parentale peut être sanctionnée pénalement.

Ainsi, le fait de refuser de remettre un enfant mineur à la personne, qui a le droit de le réclamer en vertu d'une décision de justice, est un délit puni d'un an d'emprisonnement et de 15.000 € d'amende.

Le Ministère rappelle, concernant la création d'un pôle enfance-famille, que les juges aux affaires familiales sont déjà des juges spécialisés, sensibilisés à la place de la parole de l'enfant et à sa prise en considération dans le cadre des conflits d'exercice de l'autorité parentale.

Enfin, dans un souci d'efficacité de la justice, dans le cadre de la loi n° 2009-526 du 12 Mai 2009 de simplification et de clarification du droit et d'allègement des procédures, il a été créé un nouvel article L. 213-3-1 dans le COJ, donnant au Juge aux Affaires Familiales compétence en matière de tutelle des mineurs.

Selon le Ministère, l'ensemble de ces dispositifs répond à la proposition de la défense des enfants.

Question écrite n° 10710 de M. Guy Fischer (Rhône - CRC-SPG) publiée dans le JO Sénat du 29/10/2009 - page 2508 et réponse ministérielle (JO du 07/01/10)

Par assouslegrand le 03/06/10
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DROIT COMMERCIAL

Objet : Bail commercial = en cas de renonciation au droit de renouvellement par le locataire, le bail cesse de plein droit

Lorsque le locataire commercial renonce au droit au renouvellement, son bail cesse de plein droit au terme fixé sans que le bailleur ait à notifier un congé.

C'est dans ce sens que la Cour de Cassation a tranché par arrêt du 8 Avril 2010 (Civ. 3e, 8 avr. 2010, FS-P+B, n° 09-10.926 ).

Les faits sont les suivants :

La Cour de Cassation s'est prononcé à la suite d'un Pourvoi formé par la société locataire à l'encontre de l'arrêt rendu le 18 Décembre 2008 par la Cour d'Appel d'Aix-en-Provence (1re chambre C).

Sur le moyen unique :

La société O (..), locataire, exploite une résidence de tourisme, par bail conclu dans le cadre de baux de dix années et soumis au statut des baux commerciaux.

Or, la locataire a renoncé, sans indemnité, au bénéfice du droit au renouvellement de manière qu'à l'arrivée du terme, les bailleurs puissent retrouver la jouissance de leur bien.

A l'échéance des baux, la locataire n'ayant pas restitué les clés, les bailleurs l'ont assignée devant le Juge des référés pour voir ordonner son expulsion.

La société O fait valoir qu'il ne peut être mis fin à un bail commercial que par un congé, aucune exception n'étant faite pour le cas où le preneur aurait renoncé à son droit au renouvellement.

En estimant un tel congé inutile, pour en déduire que l'occupation des lieux par la société O constituait un trouble manifestement illicite, la Cour d'Appel a violé les articles L. 145-9 du Code de Commerce et 809 du CPC.

La Cour de Cassation retient que la locataire avait valablement renoncé au droit au renouvellement des baux et que, de ce fait, la Cour d'Appel a retenu exactement que les baux avaient cessé de plein droit au terme fixé, sans que les bailleurs aient eu à notifier un congé.

La Cour de Cassation confirme, en conséquence, que la Cour d'Appel a pu en déduire que le maintien dans les lieux de la société O constituait un trouble manifestement illicite.

Arrêt de Cour de Cassation du 8 Avril 2010

Par assouslegrand le 02/06/10
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DROIT IMMOBILIER

Objet : Comment doit réagir le bailleur social en cas de décès de son locataire ?

En vertu de l'article 14 de la loi n° 2001-1135 du 3 déc. 2001 (art. 14, II et 25, II), lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré :

- au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l'article 1751 du code civil ;

Il est rappelé qu'aux termes de cet article, le droit au bail du local, sans caractère professionnel ou commercial, qui sert effectivement à l'habitation de deux époux est, quel que soit leur régime matrimonial et nonobstant toute convention contraire, et même si le bail a été conçu avant le mariage, réputé appartenir à l'un et à l'autre des époux.

En cas de divorce ou de séparation de corps, ce droit pourra être attribué, en considération des intérêts sociaux et familiaux en cause, par la juridiction saisie de la demande en divorce ou en séparation de corps, à l'un des époux, sous réserve des droits à récompense ou à indemnité au profit de l'autre époux.

En cas de décès d'un des époux, le conjoint survivant cotitulaire du bail dispose d'un droit exclusif sur celui-ci sauf s'il y renonce expressément.

- aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ;

- au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité (L. no 99-944, 15 nov. 1999, art. 14, II) ;

- aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.

En cas de demandes multiples, le Juge se prononce en fonction des intérêts en présence.

À défaut de personnes remplissant les conditions prévues aux termes de la loi, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire.

Ces dispositions sont d'ordre public, aucune des Parties, que ce soit le locataire ou le propriétaire, ne peut y déroger.

* C'est ainsi que la Cour de Cassation a décidé qu'une disposition conventionnelle plus favorable aux descendants (cohabitation au moins égale à 6 mois à la date du décès) ne s'impose pas au bailleur (Cass. 3e civ., 1er oct. 2008, no 07-13.008, no 928 FS - P + B, OPAC c/ Reynes).

Les circonstances de l'espèce étaient les suivantes :

Un office public d'aménagement et de construction de a donné en location, le 22 Novembre 1974, un appartement à Mme G.

Le bail stipulait que la location n'était pas transmissible par voie de succession « sauf s'il s'agit d'un membre de la famille ayant habité le logement pendant une période au moins égale à six mois au moment du décès du preneur ».

Mme G est décédée le 28 Octobre 2003.

L'OPAC a fait assigner M. R, son fils, resté dans les lieux, pour faire constater la résiliation du bail et obtenir son expulsion.

Pour rejeter les demandes de l'OPAC et constater le transfert du bail au profit de M. R, la Cour d'Appel de PARIS retient que « la stipulation conventionnelle, plus favorable aux ayants droit du locataire décédé, s'impose à l'OPAC qui n'est pas fondé à y opposer les dispositions de l'article 40 de cette loi qui ne restreignent que les conditions d'application de l'article 14 au regard des normes d'attribution des logements appartenant aux organismes d'habitations à loyer modéré et que M. R justifie de ce qu'il a habité le logement pendant au moins six mois avant le décès de sa mère ».

La Cour de Cassation fait valoir qu'en statuant ainsi, alors que les dispositions de l'article 14 de la loi du 6 Juillet 1989, ainsi que les conditions d'attribution des logements appartenant à l'OPAC, d'ordre public, ne sont pas destinées à assurer la seule protection des preneurs, la Cour d'Appel a violé les textes susvisés.

* De même, la pratique de louer des appartements aux enfants des locataires décédés, qui ne répondent pas aux conditions de l'article 14 de la loi de 1989, ne s'impose-t-elle pas non plus au bailleur (CA Paris, 14e ch., sect. A, 30 oct. 2002, n° 2002/08264, Linganzi et a. c/ OPHLM de Bagnolet).

* De plus, s'agissant de logements appartenant aux organismes d'HLM, le transfert du bail est subordonné à la condition que le bénéficiaire remplisse les conditions d'attribution dudit logement (CA Caen, 1re ch., 12 janv. 2006, n° 04/02590, Salles c/ Sté Habitat de la pleine normande : Loyers et copr. 2006, no 99 CA Paris, 6e ch., sect. B, 21 févr. 2008, no 06/17072, Ets Public à caractère industriel Office Public d'Aménagement et de Construction de Paris c/ Mazoyer).

Aux termes de cet arrêt, en effet, la Cour d'Appel de PARIS relève que l'intimé, au moment de sa demande de transfert de bail en Mars 2004, répondait à la fois aux conditions de transfert du bail prévues à l'article 14 de la loi n° 89-462 du 6 Juillet 1989 et aux conditions d'attribution d'un logement régi par la législation sur les habitations à loyer modéré, conformément à l'article 40 III de la même loi.

La Cour d'Appel fait valoir que, si l'article R 641-4 du CCH, prévoyant que l'appartement doit comporter un nombre de pièces habitables, au sens de la loi du 1er Septembre 1948, supérieur de plus de deux au nombre de personnes qui y ont effectivement leur résidence principale, est applicable dans les cas de réquisition d'un logement pour sous-occupation d'un local par un locataire muni d'un contrat de bail et n'a pas vocation à s'appliquer dans le cadre du bénéfice d'un transfert de logement HLM.

Cependant aux termes de cet arrêt, ces dispositions peuvent, néanmoins, constituer des indices d'appréciation d'une occupation adéquate du logement alors, au surplus, que l'OPAC n'indique nullement sur quels critères d'appréciation, quels motifs, quelles dispositions réglementaires ou contractuelles se baserait la commission d'attribution - qu'il n'a pas saisie en l'occurrence - pour contraindre l'intimé à déménager pour un logement de deux pièces au plus.

La Cour d'Appel fait valoir que les articles R 441-2-1 et R441-3 du CCH ne comportent aucune disposition impérative à cet égard et que la feuille distribuée par l'OPAC aux candidats initiaux à la location d'un logement à loyer modéré n'a qu'une valeur d'information générale.

En l'espèce, si l'on admet qu'au jour du décès de son père, M. M s'est retrouvé seul dans le logement loué, il n'est pas contesté que celui-ci, composé de trois pièces, ne comportait pas un nombre de pièces habitables supérieur de plus de deux au nombre de personnes qui y résident ; que, d'ailleurs, peu de temps après, sa compagne (aujourd'hui son épouse) est venue le rejoindre, comme l'attestent plusieurs témoins et comme le confirment des documents EDF, de sorte que l'appartement a presque toujours été occupé par deux personnes.

Enfin la Cour d'Appel retient que les revenus perçus par M. M sont inférieurs au seuil maximum retenu par le décret pour l'attribution d'un logement social.

* Ainsi, le candidat au logement, suite au décès du locataire en titre, ne doit pas dépasser les plafonds de ressources réglementaires.

C'est pour ne pas avoir tenu compte de cette condition supplémentaire qu'une Cour d'Appel a encouru la censure de la Cour suprême dans un litige où un organisme d'HLM avait demandé l'expulsion d'une personne ayant cohabité avec sa mère, locataire de l'organisme jusqu'à son décès (Cass. 3e civ., 3 juin 1992, n° 90-14.077, no 993 P, OPAC de la ville de Paris c/ Gras : Bull. civ. III, no 181 : JCP éd. N 1993, II, p. 183, note B. Wertenschlag).

* De plus le transfert du bail était soumis à une condition d'occupation suffisante.

Toutefois, cette condition ne peut être retenue lorsque le bailleur n'a pas proposé un logement de substitution adapté (CA Paris, 6e ch., sect. B, 8 sept. 2005, no 04/07456, OPAC de Paris c/ Fonteneau).

En effet, l'article 10-7 de la loi du 1er Septembre 1948, rendu applicable aux HLM, par l'article L 442-6 du CCH, dispose que n'ont pas droit au maintien dans les lieux, les personnes qui ne remplissent pas les conditions d'occupation suffisantes fixées par ce code; que l'article R-641-4 du CCH édicte que sont considérés comme insuffisamment occupés les logements comportant un nombre de pièces habitables, non compris les cuisines, supérieur de plus de deux au nombre de personnes qui y ont effectivement leur résidence principale.

L'occupante, fille des locataires initiaux prétendait avoir vécu dès l'origine dans les lieux loués et le démontre par différentes pièces versées aux débats (impositions, dossier retraite, mutuelle, assurances maladie, Banque, Assedic).

L'OPAC a, dans un premier temps, continué d'encaisser les loyers et même un surloyer, postérieurement au décès de la locataire initiale, puis a effectué des démarches pour que le bail soit officiellement transféré à la fille de la locataire.

La Cour relève qu'il est constant que l'interessée occupe seule un appartement de cinq pièces principales.

Les lieux sont, donc, insuffisamment occupés au sens des articles 10 - 7 de la loi du 1er Septembre 1948, L 442-6 et R 641-4 du CCH.

Selon la Cour d'Appel et , contrairement à ce qu'a relevé le premier Juge, l'OPAC n'était pas tenu de faire délivrer un congé, par exploit d'Huissier accordant un délai de six mois pour régulariser la situation, la loi du 1er Septembre 1948 n'étant pas applicable aux baux en cause mais seulement certaines de ses dispositions limitativement énumérés, reprises dans des articles spécifiques du CCH.

La Cour d'Appel en déduit que l'OPAC se devait pour être de bonne foi, avant d'assigner la locataire qui était bénéficiaire d'un bail transféré, remplissant les conditions de ressources, lui proposer un logement correspondant à son état de femme seule.

C'est dans ces conditions que la Cour d'Appel a fait valoir que L'OPAC était mal fondée à invoquer l'insuffisance d'occupation pour demander l'expulsion de Mme F.

La question s'est posée de savoir à quel moment il convenait de se placer en cas de transfert éventuel de bail au concubin, consécutif au décès du locataire pour déterminer l'exercice dont les ressources doivent être prises en compte (Cour de Cassation, Chambre civile 3. Bull. civ. 1995 III N° 193 p 130 - 19 juillet 1995).

Dans le cas d'espèce, un Office public d'habitations, propriétaire d'un local à usage d'habitation, donné à bail à Mme D, ensuite décédée, fait grief à l'arrêt attaqué (Paris, 20 novembre 1991) de décider que son concubin, M B pouvait prétendre au transfert du logement en prenant en considération la date du décès.

Or, selon l'OPH, pour déterminer l'exercice dont les ressources doivent être prises en compte, il convient de prendre en considération, comme l'imposent la lettre et l'économie de l'article 4 de l'arrêté interministériel du 29 Juillet 1987, non pas la date du décès du concubin, mais la date à laquelle un accord intervient entre l'Office et le pétitionnaire, après vérification des ressources de ce dernier, quant à la possibilité d'un transfert.

En conséquence, selon l'OPH, l'arrêt attaqué a été rendu en violation de l'article 4 de l'arrêté interministériel du 29 Juillet 1987, ainsi que des articles 13 et 46 de la loi n° 86-1290 du 23 Décembre 1986, L 441-1 du CCH et R 441-1 du même Code.

Toutefois, s'agissant du transfert du contrat de location au bénéfice du concubin du locataire décédé, la Cour de Cassation a retenu que la Cour d'Appel a fait une exacte application de l'article 13 de la loi du 23 Décembre 1986 et de l'article 4 de l'arrêté interministériel du 29 Juillet 1987 en prenant en considération la date du décès.

Arrêt de Cour de Cassation du 1er Octobre 2008 n° 07-13.008

Arrêt de Cour de Cassation du 3 Juin 1992 n° 90-14.077

Arrêt de Cour de Cassation du 19 Juillet 1995 n° 95-11512

Par assouslegrand le 02/06/10
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DROIT DE L'ENVIRONNEMENT

Objet : Animaux destructeurs de provenance indéterminée : qui est responsable ?

Lorsque la provenance des animaux destructeurs ne peut être précisée, de façon certaine, les indemnisations résultant des dégâts aux cultures sont prises en charge comme si les animaux provenaient d'un fonds où un plan de chasse a été réalisé.

La Cour de Cassation s'est prononcée, dans ce sens, aux termes d'un arrêt du 12 Mai 2010.

Les faits sont les suivants :

M. P, pépiniériste, a subi en Mai 2005 des dégâts à ses cultures causés par des chevreuils.

Il a assigné la Fédération Départementale des Chasseurs du Loiret (la Fédération) en indemnisation de son préjudice.

La Cour de Cassation a suivi la position de la Cour d'Appel qui avait donné gain de cause au pépiniériste pour les motifs suivants :

- si, en principe, celui qui a subi dans ses récoltes un dommage causé par le grand gibier peut réclamer l'indemnisation de son préjudice à la Fédération, encore faut-il que le gibier provienne d'une réserve où il a fait l'objet de reprise ou d'un fonds sur lequel a été exécuté un plan de chasse,

- et si nul ne peut prétendre à une indemnité pour des dommages causés par des gibiers en provenance de son propre fonds, il résulte des dispositions de l'article R. 226-10 du Code Rural (devenu R. 426-10 du Code de l'Environnement) que, lorsque la provenance des animaux ne peut être précisée de façon certaine, les indemnisations sont prises en charge comme si les animaux provenaient d'un fonds où le plan de chasse a été réalisé,

- la Cour d'Appel, qui n'a pas constaté que le gibier dévastateur provenait d'un secteur dépourvu de plan de chasse, mais qui, après avoir relevé que les dommages avaient été causés par des chevreuils de plaine en surnombre, qui avaient leur habitat autant dans les pépinières « P » que sur l'ensemble du territoire agricole de la petite région, a souverainement retenu, que du fait de l'importance de la population de chevreuils, aux alentours de la pépinière et de sa dispersion dans le secteur, la provenance exacte des animaux, à l'origine des dommages, ne pouvait être déterminée avec certitude, et en a, exactement, déduit que la Fédération, qui ne rapportait pas la preuve qu'il s'agissait d'animaux provenant du fonds de M. P, devait indemniser ce dernier de son préjudice.

Arrêt Cour de Cassation du 12 Mai 2010