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Par assouslegrand le 28/12/10
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DROIT RURAL

Objet : Qualification des chemins d'exploitation

L'existence d'un titre de propriété se rapportant à une parcelle servant d'assiette à un chemin n'est pas un obstacle à la qualification de chemin d'exploitation.

Aux termes de l'article L 162-1 du Code Rural et de la Pêche Maritime (créé par Loi 92-1283 du 12 Décembre 1992) :

« les chemins et sentiers d'exploitation sont ceux qui servent exclusivement à la communication entre divers fonds, ou à leur exploitation.

Ils sont, en l'absence de titre, présumés appartenir aux propriétaires riverains, chacun en droit soi, mais l'usage en est commun à tous les intéressés.

L'usage de ces chemins peut être interdit au public. »

Le Pourvoi formé soutenait, cependant, que l'existence d'un titre de propriété sur la parcelle, sur laquelle se trouvait le chemin, était un obstacle à la qualification de chemin d'exploitation.

La Cour de Cassation, aux termes d'un arrêt rendu le 24 Novembre 2010, retient que l'existence d'un titre de propriété, se rapportant à une parcelle servant d'assiette à un chemin, n'est pas un obstacle à la qualification de chemin d'exploitation.

Arrêt de Cour de Cassation du 24 Novembre 2010 (n° 09-70917)

Par assouslegrand le 28/12/10
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DROIT RURAL

Objet : La mise à disposition de terres pour laisser paitre des animaux peut être requalifiée de bail rural

La Cour de Cassation vient, de nouveau, de rappeler que la mise à disposition à titre onéreux d'herbages à un exploitant peut être constitutive d'un bail rural et ceci même si cette mise à disposition est verbale (Cour de Cassation Chambre Civile 3 du 12 Octobre 2010 n° 09-68930).

Les faits sont les suivants :

M. X... a, en 1993, selon un accord verbal, mis à disposition de M. Y..., moyennant une redevance annuelle, une parcelle pour y faire paître son troupeau.

Cette parcelle ayant été vendue en 2004, M. Y... a assigné le propriétaire en revendiquant le statut du fermage et réclamant payement d'une indemnité d'éviction.

Pour rejeter ces demandes l'arrêt retient que :

- constitue un cycle biologique une suite de phénomènes se rapportant à la vie naturelle et se renouvelant sans discontinuité,

- M. Y... a, selon des rythmes et fréquences inconnus, fait paître son troupeau sur l'herbage appartenant à M. X...,

- l'herbe, consommée par les bêtes, y croît selon la nature des terres, l'alternance des saisons, l'importance des précipitations et indépendamment de la présence ou de l'absence du bétail,

- l'action de pâturer n'est pas une étape nécessaire au déroulement du cycle biologique végétal.

Selon la Cour de Cassation, en statuant ainsi, sans rechercher, comme il était demandé, si le fait pour M. Y... de faire paître ses vaches sur l'herbage, appartenant à M. X..., ne constituait pas une activité agricole résultant d'une étape nécessaire à l'exploitation du cycle biologique animal, la Cour d'Appel n'a pas donné de base légale à sa décision.

En conséquence, la Cour de Cassation a cassé l'arrêt rendu le 12 Juin 2009 par la Cour d'Appel de LYON.

Arrêt de Cour de Cassation du 12 Octobre 2010 (Ch. Civ. 3 n° 09-68930)

Par assouslegrand le 28/12/10
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DROIT DE L'ENVIRONNEMENT

Objet : Reconversion des friches urbaines polluées

De nombreux sites ayant accueilli, par le passé, des activités polluantes se retrouvent, aujourd'hui, intégrés aux tissus urbains.

Les surfaces concernées sont estimées à plusieurs dizaines de milliers d'hectares, notamment dans des bassins d'emplois durement touchés par les restructurations industrielles.

Il s'agit de terrains, bâtis ou non bâtis, qui peuvent être pollués et de taille variable, qui se révèlent abandonnés et dont les coûts de dépollution peuvent être importants (estimations jusqu'à 1 à 1,5 Millions euro;/ha).

Cette situation peut entraver le bon déroulement de projets d'aménagement, voire les interdire.

Aussi l'ADEME (Agence de l'Environnement de la Maîtrise d'Energie) a décidé de soutenir, financièrement, des travaux de dépollution pour la reconversion de ces friches, au titre des actions du Grenelle de l'Environnement, afin notamment de respecter certaines normes sanitaires, réglementaires et juridiques et de promouvoir des projets d'aménagement urbains plus respectueux de l'environnement.

- Les critères d'éligibilité :

Sont éligibles les sites ayant accueilli des activités polluantes lorsqu'une dépollution est rendue nécessaire, pour permettre la réalisation d'un projet de construction en l'absence de responsable de cette pollution.

Lorsque le pollueur est clairement identifié, il doit financer la réhabilitation conformément au principe pollueur-payeur et aucune aide ne pourra lui être accordée.

Par contre, lorsque le pollueur n'est pas identifié, le maitre d'ouvrage peut recevoir une aide.

La reconversion des friches polluées doit s'inscrire dans un projet de renouvellement urbain, avec une dimension de développement durable.

- La qualité de l'opération constituera un critère important d'analyse des dossiers ainsi que la qualité du projet urbain.

Notamment, une attention particulière sera portée au plan de gestion :

* présentation de plusieurs scénarii aménagements/dépollution,

* réalisation d'un bilan coûts/avantages complet pour le choix du scénario retenu.

L'aménagement définitif devra s'appuyer sur des solutions techniques optimisées de dépollution sur site.

- Les coûts éligibles :

Seront éligibles les travaux de dépollution du site, ainsi qu'éventuellement, les mesures d'adaptation constructives, nécessaires à la réalisation du projet, compte tenu de la pollution résiduelle du site après travaux (études, frais, honoraires, maitrise d'oeuvre).

- Nature et montant des aides :

Assiette maximum : 1,5 millions d'euros.

Taux d'aide : 40 %.

Une bonification du taux d'aide peut être accordée dans certains cas permettant d'atteindre un taux de 50 %.

L'aide est attribuée sous forme d'une subvention au maitre d'ouvrage des travaux de dépollution.

- Bénéficiaires :

Personnes publiques, personnes privées, personnes physiques et personnes morales.

- Secteurs concurrentiels et non concurrentiels.

Il s'agit notamment :

- Des opérateurs publics tels que les collectivités territoriales, EPCI ou leur concessionnaire.

- Des opérateurs privés lorsqu'ils ne peuvent pas être considérés comme responsable de la pollution.

Les coûts éligibles, ainsi que la nature et le montant de l'aide apportée, sont définis dans la délibération n° 10-2-7 du Conseil d'Administration de l'ADEME du 28 Avril 2010 intitulée "systèmes d'aides aux travaux de dépollution pour la reconversion des friches et sites pollués".

- Le calendrier

Date limite de remise des dossiers de candidature complets aux directions régionales de l'ADEME :

le 29 Avril 2011 à 16 h 00.

Diffusion officielle des résultats le :

15 Septembre 2011.

Délibération n° 10-2-7 du Conseil d'Administration de l'ADEME du 28 Avril 2010

Par assouslegrand le 28/12/10
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GESTION IMMOBILIERE

Objet : Le contrat passé dans le but de sous-louer des logements HLM exclusivement à des étudiants est un contrat administratif

Le contrat passé dans le but de sous-louer des logements HLM, exclusivement à des étudiants, est un contrat administratif puisqu'il a pour objet l'exécution du service public de logement des étudiants.

Les règles du CCH ne lui sont pas applicables.

Il en résulte que, si la société d'HLM, propriétaire, veut récupérer sur le CROUS, preneur, la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, des clauses expresses doivent être prévues, dans ce sens, aux termes de la convention conclue entre les Parties.

Les faits sont les suivants :

Selon un bail emphytéotique signé avec l'Etat, la SOCIETE D'HLM UN TOIT POUR TOUS a fait construire à NIMES, sur un terrain appartenant à l'Etat, une résidence réservée à l'usage d'étudiants.

Par convention conclue le 15 Octobre 1988, la société a loué cette résidence au Centre Régional des Oeuvres Universitaires et Scolaires (CROUS) de MONTPELLIER.

La société d'HLM, en sa qualité de propriétaire de cette construction, a été assujettie à la taxe d'enlèvement des ordures ménagères.

A la fin de l'année 2000, elle a demandé au CROUS de lui rembourser le montant de la taxe qu'elle avait acquittée au titre des années 1992 à 2000.

A la suite du rejet implicite de sa demande, la SOCIETE D'HLM UN TOIT POUR TOUS a, après que le Tribunal de Grande Instance de NIMES se soit déclaré incompétent, saisi le Tribunal Administratif de MONTPELLIER du litige.

Par l'arrêt attaqué, la Cour Administrative d'Appel de MARSEILLE a confirmé le Jugement du Tribunal Administratif qui avait rejeté la demande de la société d'HLM.

Selon le Conseil d'Etat, les dispositions de l'article L 442-3 du CCH, et de l'article 1523 du CGI, aux termes desquelles la taxe d'enlèvement des ordures ménagères est imposée au nom des propriétaires ou usufruitiers et exigible contre eux et leurs principaux locataires, n'ont ni pour objet ni pour effet de rendre automatique la répercussion sur le locataire du montant de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères.

Dès lors, la Cour n'a pas commis d'erreur de droit en jugeant que la société requérante n'était pas fondée à s'en prévaloir pour soutenir qu'il aurait existé une obligation légale pour les locataires de rembourser aux propriétaires le montant de cette taxe.

De plus, le Conseil d'Etat retient qu'il résulte des clauses de la convention du 15 Octobre 1988 que le CROUS est tenu de sous-louer les logements exclusivement à des étudiants et à des personnes répondant à certaines conditions pour être logés en résidence universitaire.

Cette convention a, ainsi, eu pour objet l'exécution même du service public de logement des étudiants et revêtait en conséquence, selon le Conseil d'Etat, le caractère d'un contrat administratif.

Par suite, en jugeant que cette convention ne pouvait être regardée comme un bail locatif HLM de droit commun, la Cour n'a pas commis d'erreur de droit.

Enfin, après avoir relevé qu'il ne ressortait pas des clauses de la convention conclue avec le CROUS que l'intention des Parties au contrat ait été de transférer la charge annuelle de cette taxe sur le preneur gestionnaire des logements, la Cour n'a pas commis d'erreur de droit en jugeant que, s'agissant d'un contrat administratif, les dispositions de l'article L 442-3 du CCH étaient inapplicables et qu'à défaut de stipulations expresses en ce sens, la société ne pouvait réclamer au preneur le remboursement de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères.

C'est dans ces conditions que le Conseil d'Etat a rejeté le pourvoi de la SOCIETE D'HLM UN TOIT POUR TOUS.

Arrêt du Conseil d'Etat n° 316723 8° et 3° sous sections réunies du 8 Octobre 2010.

Par assouslegrand le 28/12/10
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ON EN PARLE

Objet : Censure d'une loi sur les mineurs roumains isolés

Le Conseil Constitutionnel a jugé que la loi de ratification d'un accord franco-roumain de Février 2007 présentait des garanties insuffisantes au titre de voies de recours.

Elle avait, néanmoins, été adoptée par le Parlement le 7 Octobre 2010.

Cette loi avait pour objectif de protéger les mineurs roumains, isolés en FRANCE, alors que le Juge des enfants ou le Parquet étaient autorisés à ordonner le retour, en urgence, d'un mineur dans son pays.

Or, le Conseil Constitutionnel a relevé qu'aucune voie de recours permettait de contester la décision, ce qui méconnaît le droit du mineur ou de toute personne intéressée à exercer un recours juridictionnel effectif garanti par l'article 16 de la Déclaration des droits de l'homme de 1789.

(Source LES AFFICHES PARISIENNES du 18/19 Novembre 2010)

Par assouslegrand le 28/12/10
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ON EN PARLE

Objet : La Cour de Cassation se penche sur le statut du Président de la République

En effet, inattaquable en Justice, le Président peut il se constituer Partie civile lorsqu'il est victime ?

La Cour de Cassation a eu à se pencher sur cette question dans le cadre d'une banale escroquerie bancaire, dont le Président de la République a été victime.

Le Tribunal Correctionnel de NANTERRE avait déclaré irrecevable la Constitution de Partie civile du Président, mais avait sursis sur la demande de dommages et intérêts, en renvoyant la décision à l'issue du mandat présidentiel.

Selon le Tribunal de NANTERRE, l'article 67 de la Constitution, qui prévoit l'immunité du Chef de l'Etat pendant son mandat, crée une atteinte au principe de l'égalité des citoyens garantie par la Constitution européenne des droits de l'homme.

La Cour d'Appel de VERSAILLES a, le 8 Janvier 2010, infirmé cette décision et accordé 1 € de dommages et intérêts au Président, considérant que le procès avait été équitable grâce, notamment, à l'efficacité du débat contradictoire.

L'un des prévenus, condamné à 8 mois de prison en appel, contre 12 mois en première instance, s'est alors pourvu en Cassation.

(Source LES AFFICHES PARISIENNES du 18/19 Novembre 2010)

Par assouslegrand le 28/12/10
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ON EN PARLE

Objet : 30 Millions d'hectares de terres agricoles sont perdus tous les ans

En effet, chaque année, jusqu'à 30 Millions d'hectares de terres agricoles sont perdus en raison de la dégradation de l'environnement, de la conversion de ces terres à des fins industrielles ou en raison d'une urbanisation croissante.

Il s'agit d'un rapport d'Expert présenté devant l'Assemblée Générale des Nations Unies.

Cet anéantissement des terres pose une menace directe pour le droit à l'alimentation des populations rurales précise ce rapport.

Les investisseurs, chaque année, sont intéressés par l'acquisition de plus de 40 Millions de terres agricoles souvent pour la production d'un gros carburant, un des principaux moteur de la récente vague d'acquisition des terres à grande échelle.

(Source LES AFFICHES PARISIENNES du 20/21/22 Novembre 2010)

Par assouslegrand le 28/12/10
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POINTS JURIDIQUES

Objet : Précisions jurisprudentielles de la notion d'usage paisible de la chose louée

Aux termes de l'article 1728 du Code Civil :

« Le preneur est tenu (...) d'user de la chose louée en bon père de famille, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ».

Au visa de cet article, la 3ème Chambre Civile de la Cour de Cassation, dans deux arrêts rendus le 14 Octobre 2009, clarifie l'étendue géographique de l'obligation d'user paisiblement de la chose louée.

Le premier arrêt (Cass. 3e civ., 14 oct. 2009, n° 08-12.744) concernait des troubles commis en dehors des lieux mis à bail.

Les désordres en question étaient causés par les affrontements réguliers de deux familles, dans les rues adjacentes au logement occupé.

Cette opposition constante perturbait la tranquillité de la cité au point qu'une pétition avait été signée, par près de 300 personnes, à l'encontre de l'une des deux familles.

La Cour de Cassation a rappelé, à cette occasion, que la résiliation du bail d'habitation ne peut être justifiée que s'il existe un « lien entre les troubles constatés et un manquement à l'obligation par le preneur d'user paisiblement de la chose louée ou de ses accessoires ».

Par conséquent, le seul constat de trouble de voisinage, commis à proximité des lieux occupés, ne suffit pas à caractériser un manquement du preneur à son obligation locative d'user paisiblement de la chose louée.

Dans le second arrêt (Cass. 3e civ., 14 oct. 2009, n° 08-16.955), la Cour de Cassation clarifie, un peu plus, l'étendue spatiale de l'obligation d'user paisiblement de la chose louée.

La question s'était, en l'espèce, posée de savoir si des désordres, commis dans le hall d'un immeuble appartenant au même ensemble immobilier que celui ou se situe les locaux loués, mais à l'extérieur de ceux-ci, justifiaient une résiliation du bail.

Il convient de préciser que les deux immeubles en question étaient séparés d'un kilomètre.

La Cour de Cassation conclut à « l'absence de lien entre les troubles constatés et le manquement imputé aux preneurs à leur obligation d'user paisiblement de la chose louée et de ses accessoires ».

Autrement dit, des troubles, trop éloignés du domicile du locataire, sont insuffisants pour établir le manquement du preneur à son obligation d'user paisiblement de la chose louée et ne justifient donc pas la résiliation du contrat de bail sur ce fondement.

Ces précisions jurisprudentielles permettent à la Cour de Cassation de protéger les contours du principe fondamental du droit au logement en rappelant que les obligations du preneur ne peuvent être étendues au-delà des locaux mis en location.

Emilie ASSOUS

Avocate au Barreau de PARIS

Arrêt de la Cour de Cassation du 14 Octobre 2009 (3e civ n° 08-12.744)

Arrêt de la Cour de Cassation du 14 Octobre 2009 (3e civ n° 08-16.955)