marie-lise.assouslegrand

Par assouslegrand le 12/04/11
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DROIT DE LA CONSTRUCTION

Objet : Quels sont les appels de fonds qui peuvent être réclamés à l'acquéreur en matière de VEFA ?

M. Émile BLESSIG attire l'attention de M. le secrétaire d'État chargé du logement et de l'urbanisme sur la législation relative à la vente à l'état futur d'achèvement (VEFA).

En effet, dans le cadre de la vente à l'état futur d'achèvement, l'article R 261-14 du CCH prévoit l'échelonnement des paiements selon les dispositions suivantes :

" Les paiements ou dépôts ne peuvent excéder au total :

- 35 p. 100 du prix à l'achèvement des fondations ;

- 70 p. 100 à la mise hors d'eau ;

- 95 p. 100 à l'achèvement de l'immeuble ;

- Le solde est payable lors de la mise du local à la disposition de l'acquéreur ".

Cependant, il s'avère très souvent qu'en cas de vente à l'état futur d'achèvement, et dans le cadre d'une garantie extrinsèque, le vendeur demande à l'acquéreur de verser, à l'occasion de la signature de l'acte de vente une somme pouvant aller jusqu'à 30 % du prix de vente, alors que les travaux ne sont pas commencés.

Se pose la question de savoir si une telle pratique se révèle compatible avec les dispositions de l'article R 261-14 visé du CCH.

Texte de la réponse :

En matière de vente en l'état futur d'achèvement avec garantie extrinsèque, sous réserve du respect de l'échelonnement des paiements prévu à l'article R. 261-14 du code de la construction et de l'habitation, les règlements peuvent s'effectuer sous la forme de versements :

- périodiques constants,

- successifs déterminés en fonction de l'avancement des travaux.

C'est ainsi que lorsque le contrat de vente prévoit un paiement du prix sous forme de versements successifs en fonction de l'avancement des travaux, le vendeur a la possibilité de fixer des paliers intermédiaires.

Selon M. le secrétaire d'Etat, le montant des appels de fonds effectués doit toujours correspondre à un avancement effectif des travaux.

Ainsi, la fraction du prix exigible lors de la signature du contrat de vente doit correspondre au stade d'avancement des travaux à la date de la signature dudit contrat.

Et en tout état de cause, il n'est pas non plus possible d'exiger 30 % du prix de vente à la signature du contrat si les travaux n'ont pas été entamés.

En cas de non-respect de ces obligations, le vendeur s'expose à des sanctions pénales et à une interdiction professionnelle.

Réponse Ministérielle à Question écrite n° 92957

Par assouslegrand le 12/04/11
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ACTUALITES ET POINTS JURIDIQUES

Objet : Modernisation des professions judiciaires ou juridiques

En vertu de la loi n° 2011-331 du 28 mars 2011, l'acte qui sera contresigné par un avocat bénéficiera d'une sécurité juridique renforcée.

Un nouveau chapitre 1bis au sein du titre II, relatif à la réglementation de la consultation en matière juridique et de la rédaction d'actes sous seing privé a été intégré dans la loi n° 71-1130 du 31 décembre 1971 modifié par la loi du 28 mars 2011.

Il résulte de ces dispositions que l'acte sous seing-privé contresigné par l'Avocat fait pleine foi de l'écriture et de la signature de cet acte tant à l'égard des parties qu'à celui des tiers.

Seule la procédure de faux, prévue par le Code de procédure civile (CPC), permet de contester ledit acte dans les conditions des articles 299 à 302 du CPC qui s'appliquent.

De même, les parties à l'acte, contresigné par l'avocat, seront dispensées de la formalité de la mention manuscrite lorsque celle-ci est normalement exigée par la loi (exemple caution).

LOI n° 2011-331 du 28 Mars 2011

Par assouslegrand le 12/04/11
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COPROPRIETE

Objet : L'Association Syndicale Libre ne relève pas du statut de la copropriété

La Cour d'appel de PARIS vient de rappeler ce principe aux termes d'un arrêt du 6 octobre 2010.

Les faits sont les suivants :

Un syndicat des copropriétaires (SDC) conteste les termes d'un jugement rendu le 7 juillet 2009 par le TGI de PARIS qui déclare irrecevables, comme prescrites, les demandes formulées par ce SDC.

Le litige concernait le passage du Caire, régi par l'Association Syndicale Libre (ASL) créée par assemblée générale du 10 Novembre 1938.

Les droits et obligations des membres de l'ASL font l'objet d'un règlement intérieur adopté par une assemblée générale extraordinaire du 20 juin 1973.

Un syndicat de copropriétaires, membre de l'association syndicale, conteste la clause de répartition des dépenses communes incluse aux termes du règlement intérieur de l'ASL.

La Cour d'appel relève que l'action en contestation de répartition des dépenses communes d'une association syndicale Libre est soumise au droit commun de la prescription qui, en l'espèce, est trentenaire.

La prescription décennale de l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 est inapplicable, l'ASL n'étant pas soumise au statut de la copropriété.

De même, et pour les mêmes motifs, le caractère impescriptible de l'action dérivant de l'article 43 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 permettant de faire réputer non écrite une clause du règlement de copropriété contraire à certains textes d'ordre public est inconnu dans le droit applicable aux associations syndicats libres.

Arrêt de la Cour d'Appel de PARIS le 6 Octobre 2010

Par assouslegrand le 12/04/11
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GESTION IMMOBILIERE

Objet : Part minimum et part maximum des ressources pour la modulation à titre expérimental des loyers

Le décret n° 2011-242 du 4 mars 2011 fixe, en application de l'article L 445-4 du Code de la construction et de l'habitation, la part minimum et la part maximum des ressources pour la modulation à titre expérimental des loyers.

Sont concernés, les bailleurs et locataires de logements sociaux.

Il s'agit de mettre en place, à titre expérimental, un dispositif de modulation des loyers en fonction des revenus des locataires.

En effet, le dispositif de modulation des loyers, en fonction des revenus des locataires, a été institué à titre expérimental par l'article 1er de la loi du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion.

Ce dispositif est mis en place par les bailleurs qui le souhaitent dans le cadre de la convention d'utilité sociale.

Le décret du 4 mars 2011 a pour objet de définir les modalités d'application de ce dispositif.

C'est dans ces conditions qu'il est inséré dans le Code de la construction et de l'habitation (CCH), après l'article R 445-11, permettant, dans le cadre de l'élaboration de la convention d'utilité sociale et pour la durée de celle-ci, au conseil d'administration ou, le cas échéant, au directoire de l'organisme d'habitations à loyer modéré, de définir les immeubles ou ensembles immobiliers où l'expérimentation prévue au dernier alinéa de l'article L 445-4 est mise en place.

Il est, alors, fixé le taux permettant de calculer la part de ressources de l'ensemble des personnes vivant au foyer au sens de l'article L 442-12 du CCH.

Le taux doit être compris entre 10 % et 25 %.

Le loyer diminué du montant de l'aide personnalisée au logement (APL) est au plus égal au produit du taux ainsi fixé par le montant des ressources de l'ensemble des personnes vivant au foyer, au sens de l'article L 442-12 du CCH, à concurrence de 120 % du plafond de ressources en vigueur pour l'attribution du logement, seuil à partir duquel vient s'ajouter le supplément de loyer de solidarité mentionné à l'article L 441-3 du CCH.

Décret n° 2011-242 du 4 Mars 2011

Par assouslegrand le 12/04/11
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GESTION IMMOBILIERE

Objet : Sort des meubles des occupants évacués, dont le logement a fait l'objet d'une interdiction définitive d'habiter

En vertu de l'article L 542-1 du CCH, issu de la loi n° 2011-267 du 14 mars 2011 (article 124) d'orientation et de programmation pour la performance de la sécurité intérieure :

" Lorsque les locaux d'un immeuble ayant fait l'objet d'une interdiction définitive d'habiter au titre d'un arrêté de péril, d'une déclaration d'insalubrité ou, en cas d'urgence, d'une décision de l'autorité de police compétente prise sur le fondement du code général des collectivités territoriales sont évacués les meubles de l'occupant et ayant fait l'objet de l'évacuation qui se trouvent sur les lieux sont décrits avec précision par un Huissier de Justice mandaté par l'autorité de police ayant ordonné l'évacuation, aux frais du propriétaire ou de l'exploitant de l'immeuble."

Un cadre juridique précis est organisé pour assurer :

* la protection,

* puis la destruction de ces meubles

Quelles sont les modalités d'entreposage des meubles abandonnés ?

« Les meubles sont remis et entreposés, en un lieu approprié, désigné par l'autorité de police ayant ordonné l'évacuation.

L'occupant dispose d'un délai d'un an à compter de la signification de l'acte d'huissier pour retirer ses meubles. »

A qui incombent les frais de garde ?

« Les frais de garde des meubles entreposés sont à la charge du propriétaire ou de l'exploitant jusqu'à l'expiration du délai de retrait des meubles, soit un an.

A l'issue de ce délai, les frais de garde des meubles non retirés peuvent être pris en charge par l'occupant. »

Que se passe t'il si les meubles ne sont pas retirés ?

A défaut, les meubles non retirés sont, sur autorisation du juge de l'exécution du lieu de situation des meubles, vendus aux enchères publiques ou déclarés abandonnés et détruits pour ceux qui ne sont pas susceptibles d'être vendus, sauf à ce que l'occupant prouve par tout moyen qu'aucune proposition de relogement adaptée à ses besoins ne lui a été faite.

Dans ce cas, les meubles de l'occupant sont conservés, aux frais du propriétaire ou de l'exploitant, jusqu'à ce qu'il ait été relogé dans les conditions fixées par les articles L 521-3-1 ou L 521-3-2 du CCH.

Les modalités d'établissement du constat d'huissier chargé de recenser les meubles :

En vertu de l'article L 542-2 du CCH, le procès-verbal établi par l'huissier mandaté pour établir la liste des meubles doit mentionner, à peine de nullité :

« un inventaire des meubles déménagés et de ceux laissés sur place par l'occupant, avec indication qu'ils paraissent avoir une valeur marchande ou non ;

- le lieu et les conditions d'accès au local où ils sont déposés ;

- la sommation à la personne évacuée de les retirer dans le délai prévu à l'article L. 542-1, à compter de la signification de l'acte d'huissier, faute de quoi les meubles non retirés sont, dans les conditions fixées par l'article L. 542-1, vendus aux enchères publiques ou déclarés abandonnés et détruits pour ceux qui ne sont pas susceptibles d'être vendus, à l'exception des papiers et documents de nature personnelle qui sont conservés sous scellés par l'huissier de justice pendant deux ans avant destruction ;

- la convocation de la personne évacuée à comparaître devant le juge de l'exécution à une date déterminée qui ne peut être antérieure à l'expiration du délai imparti, afin qu'il soit statué sur le sort des meubles non retirés avant le jour de l'audience. »

A quel moment est-il possible de procéder à la vente des meubles ?

Aux termes de l'article L 542-3 du CCH :

« A l'expiration du délai de retrait des meubles prévu à l'article L. 542-1, il est procédé à la mise en vente des meubles non retirés aux enchères publiques sur autorisation du juge de l'exécution du lieu où ils sont situés, les parties entendues ou appelées. »

Que se passe t-il pour les meubles insusceptibles d'être vendus ?

Le juge de l'exécution peut déclarer abandonnés les meubles qui ne sont pas susceptibles d'êtres vendus et ordonner leur destruction, à l'exception des papiers et documents de nature personnelle qui sont placés sous enveloppe scellée et conservés pendant deux ans par l'huissier de justice. A l'expiration de ce délai, l'huissier de justice détruit les documents conservés et dresse un procès-verbal qui fait mention des documents détruits.

Le produit de la vente est remis à l'occupant après déduction des frais engagés après l'expiration du délai de retrait des meubles prévu à l'article L 542-1.

Loi n° 2011-267 du 14 Mars 2011 (article 124)

Par assouslegrand le 12/04/11
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GESTION IMMOBILIERE

Objet : Modalités de consultation des pièces justificatives des charges par le locataire (réponse ministérielle du 22 février 2011)

Le principe :

* La loi du 6 juillet 1989 prévoit que durant un mois à compter de l'envoi du décompte récapitulatif de charges annuelles, les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires (Loi n° 89-462, 6 juill. 1989, art. 23).

* Une réponse ministérielle du 22 février 2011 vient, de nouveau, préciser les modalités de consultation des pièces justificatives des charges par les locataires.

En effet, l'attention de Mme la ministre de l'écologie, du développement durable, des transports et du logement est de nouveau attirée sur les rapports entre bailleur et locataire, et plus particulièrement sur l'application de l'article 23, alinéa 4, de la loi n° 89-462 du 6 Juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 Décembre 1986.

Il est rappelé qu'aux termes de ce texte « le bailleur doit communiquer au locataire le décompte par nature des charges un mois avant leur régularisation annuelle, et que durant un mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires. »

Or, il semblerait que dans les faits, bon nombre de locataires ne parviennent pas à consulter ces documents ni à obtenir une nomenclature précise des charges de copropriété, même après plusieurs demandes, et ce en raison de bailleurs récalcitrants.

M. VITEL de l'Union pour un Mouvement Populaire du VAR, par sa question à Mme le ministre, souhaiterait, donc, connaître la signification exacte de l'expression « tenu à disposition » figurant dans le texte de loi, ainsi que les moyens dont disposent les locataires pour accéder à ces documents en cas de refus ou de silence du bailleur.

Par ailleurs, se pose la question pour les locataires, éloignés géographiquement du domicile du bailleur, d'obtenir lesdites pièces justificatives.

* Aux termes de la réponse à cette question, il est rappelé que l'article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, fait état de l'expression « tenu à disposition ».

Ceci signifie que le locataire n'est pas fondé à exiger une mise à disposition effective des pièces justificatives pendant ce délai, mais qu'il doit pouvoir accéder aux documents dans des conditions raisonnables et normales.

De plus, les pièces doivent être mises à la disposition personnelle de tous les locataires.

Cela exclut qu'il leur en soit donné connaissance au cours d'une unique réunion (Cass., 3e civ., 28 Janvier 2004).

Toutefois, si rien n'empêche un accord amiable entre les Parties, la Jurisprudence existante précise que rien n'oblige le propriétaire à donner copie des pièces justificatives (CA Paris, 6e chambre, 7 mars 2006).

De plus, la Cour d'appel d'AIX EN PROVENCE a précisé dans un arrêt du 17 février 2004 que le locataire n'est pas fondé à exiger que les pièces lui soient adressées. (CA Aix-en-Provence, 11e ch., 17 févr. 2004, Salem c/ Daman).

Enfin, la loi susvisée étant d'ordre public, le bailleur ne peut s'exempter de cette mesure.

Dans le cas contraire, il appartient au locataire de saisir le Juge.

Réponse ministérielle du 22 février 2011

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ACTUALITES ET POINTS JURIDIQUES

Objet : Transfert des compétences de la CDAPL à la CAF

L'article 59 de la loi Molle (Mobilisation pour le logement et la lutte contre l'habitat indigne) du 25 mars 2009 a réformé les obligations du bailleur en matière d'impayés locatifs.

Depuis le 1er janvier 2011 , lorsque la commission de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) est créée, les compétences de la CDAPL visées à l'article L 351-14 du Code de la construction et de l'habitation sont transférées aux organismes payeurs c'est-à-dire notamment aux CAF.

La CAF devient, ainsi, l'instance compétente afin de gérer les dossiers d'impayés des locataires bénéficiaires de l'Aide Publique au Logement (APL).

Auparavant, le bailleur confronté au non paiement des loyers par un locataire devait saisir la CDAPL (Commission Départementale des Aides Publiques au Logement), dans un délai de trois mois suivant la constitution de l'impayé. Cette commission représentait donc l'instance décisionnelle afin de traiter du sort à donner au dossier.

Ces commissions sont, désormais, supprimées et leur pouvoir décisionnel a été transféré aux CAF.

Les CCAPEX sont saisies par la CAF concernant les dossiers d'impayés qui posent difficulté et pour lesquels l'aide au logement doit être suspendue ou risque de l'être.

L'avis rendu par la CCAPEX ne lie pas la CAF mais cette dernière doit, néanmoins, l'informer de la décision finale.

Si ce transfert de compétence s'inscrit dans une logique d'efficacité du traitement des dossiers, il nécessitera incontestablement, à terme, une adaptation des moyens de la CAF afin d'assumer ces nouvelles missions.

E. ASSOUS

Avocate au Barreau de PARIS

Loi n° 2009-323 du 25 Mars 2009

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ON EN PARLE

Objet : Un dirigeable survole PARIS pour mesurer sa radioactivité

La préfecture de police de PARIS a annoncé qu'un dirigeable survolait la ville, à basse altitude, afin de mesurer la radioactivité.

En effet, ce dirigeable transportait des capteurs capables de mesurer cette radioactivité ambiante qu'elle soit d'origine naturelle ou artificielle.

Ce survol, réalisé dans le cadre d'un programment de recherches scientifiques a été suivi par le Secrétariat général de la Défense et de la Sécurité nationale.

(Source AFFICHES PARISIENNES des 20/21 Mars 2011).

Par assouslegrand le 12/04/11
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ON EN PARLE

Objet : Plaider l'indéfendable n'est pas une faute

La Cour de cassation confirme qu'il est toujours possible de faire un procès perdu d'avance.

Ceci ne constitue pas un abus et la partie défenderesse ne peut pas réclamer une indemnisation pour avoir été obligée de se défendre en justice.

Les faits sont les suivants :

Il était reproché à une caisse d'allocations familiales (CAF) de refuser, abusivement, des prestations alors qu'avec les mêmes arguments, elle avait perdu tous ses procès antérieurs.

Malgré tout, les juges ont estimé que la CAF ne commettait pas d'abus en maintenant sa position.

En effet, la Cour estime qu'un revirement était toujours possible, que le droit au procès équitable et le droit la sécurité juridique n'impliquaient pas un droit acquis à une Jurisprudence immuable.

(Source AFFICHES PARISIENNES des 24/25 Mars 2011).

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ON EN PARLE

Objet : L'Etat ouvre, aux tournages de cinéma, le patrimoine immobilier au profit des ministères tribunaux ou des prisons

Cette ouverture a déjà rapporté deux millions d'euros en 2010.

Cette politique par laquelle l'Etat a décidé d'assumer son rôle « de plus grande agence de décors de France » a été codifiée par deux décrets en février 2009 et résulte d'un constat opérationnel : « l'industrie cinématographique et audiovisuelle en général compte près de 100 000 emplois remplit les hôtels et contribue au rayonnement de la France » a déclaré M. RUBINOWICZ, directeur général de l'Agence du patrimoine immatériel de l'Etat (APIE).

L'idée est, donc, de faciliter l'accès à ces bâtiments, non utilisés à 40 % du temps en comptant les nuits et les week-ends, en installant au sein de chacune de ces infrastructures étatiques un bureau des tournages, lequel sera l'interlocuteur unique des cinéastes et des équipes.

M. RUBINOWICZ fait valoir « que l'on passe à une politique d'autorisation au coup par coup à une logique d'accueil des tournages ».

Les résultats sont encourageants (environ 150 tournages ont pu avoir lieu en 2010).

Le ministère de la justice a accueilli 51 tournages dans ses tribunaux pour 400.000 € de recettes dédiées à l'entretien des locaux.

Toutefois, MATIGNON, siège du Premier ministre, reste une cité interdite aux motifs « que l'on y travaille 24/24 heures ».

(Source AFFICHES PARISIENNES des 10/11 Mars 2011).