marie-lise.assouslegrand

Par assouslegrand le 19/08/13
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Le locataire titulaire d'un droit de préemption en cas de vente , n'a pas à supporter la commission de l'agent immobilier (Cass. 3e civ. 3 juillet 2013 n° 12-19.442 (n° 811 FS-PB), Leboudec c/ Aupol).

La Cour de cassation confirme que le locataire qui fait jouer son droit de préemption en sa qualité de locataire, n'est pas présenté par l'agent immobilier mandaté par le propriétaire pour rechercher un acquéreur.

En conséquence, ce locataire n'est pas redevable de la commission d'agence.

Les faits sont les suivants :

Aux termes des arrêts attaqués (Chambéry, 13 septembre 2011 et 7 février 2012) rendus sur renvoi après cassation (Civ. 3e, 19 mai 2010, pourvoi n° 09-13.474) M. et Mme X... propriétaires d'un appartement ont donné cet appartement à bail à M. et Mme Y....

Puis M et Mme X ... ont notifié par lettre du 29 juillet 2004, envoyée par la société BR immo, un congé au 30 juin 2005 avec offre d'acquérir le logement à un prix incluant la commission d'agence .

Ils ont ensuite vendu l'appartement à Mme Z... selon acte du 8 octobre 2004 .

Les locataires, qui avaient accepté l'offre les 3 et 4 janvier 2005, ont assigné Mme Z..., M. et Mme X... et leur mandataire pour se voir déclarer acquéreurs de l'appartement et obtenir le remboursement de sommes et la réparation de divers préjudices.

La Cour de cassation retient que lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée .

Le congé vaut offre de vente au profit du locataire.

Or pour dire que le prix pour lequel M. et Mme Y... étaient substitués comme acquéreurs à Mme Z..., l'arrêt du 13 septembre 2011 contesté, rendu par la cour d'appel, retient que la notification du 29 juillet 2004 contenait l'offre de vente pour un « prix commission d'agence compris », que la commission d'agence est un élément du prix compris dans l'offre et qu'il n'y a pas de raison d'en dispenser le locataire acquéreur alors que l'intervention de l'agence était bien nécessaire pour la recherche d'un acquéreur et la fixation d'un accord sur le prix permettant de notifier au locataire les conditions de la vente projetée .

La Cour de cassation ne partage pas cette opinion et infirme l'arrêt de la cour d'appel.

Selon la Cour de cassation, en effet, en statuant ainsi, alors que le locataire titulaire d'un droit de préemption acceptant l'offre de vente du bien qu'il habite qui n'a pas à être présenté par l'agent immobilier, mandaté par le propriétaire pour rechercher un acquéreur, ne peut se voir imposer le paiement d'une commission renchérissant le prix du bien.

Il résulte de cet arrêt, que l'offre de vente acceptée par le locataire, exerçant ainsi son droit de préemption, ne peut être assimilée à la présentation d'un acquéreur qui seule ouvre à l'agent immobilier le droit au paiement d'une commission, de sorte que le locataire n'a pas à payer cette commission .

Cass. 3e civ. 3 juillet 2013 n° 12-19.442 (n° 811 FS-PB), Leboudec c/ Aupol

Par assouslegrand le 17/08/13
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Une ordonnance du 17 juillet 2013,relative au contentieux de l'urbanisme, prise en application de la loi n° 2013-569 du 1er juillet 2013 « habilite le Gouvernement à adopter des mesures de nature législative pour accélérer les projets de construction ».

Dans le cadre du plan d'investissement pour le logement, cette ordonnance, devrait permettre d' accélérer les délais et le traitement des contentieux en matière d'urbanisme, ainsi qu'à prévenir les recours dits « abusifs » contre les autorisations d'urbanisme, tout en préservant le droit au recours, de valeur constitutionnelle, dans l'objectif de faciliter la réalisation d'opérations d'aménagement et de construction de logements.

Ainsi, l'intérêt à agir des personnes physiques ou morales, autres que les associations, susceptibles de pouvoir déposer un recours contre un permis de construire est précisé.

D'autres dispositions concourent directement à raccourcir les délais de procédure induits par les contentieux en matière d'urbanisme, telle que la possibilité, pour le juge, de permettre, en prononçant une annulation partielle ou un sursis à statuer, la régularisation des permis attaqués.

Ces mesures permettront au titulaire du permis d'apporter les modifications propres à assurer la légalité de l'autorisation d'urbanisme sans reprendre la procédure dans son ensemble.

Pour prévenir les recours abusifs, l'ordonnance ouvre la possibilité, pour le bénéficiaire du permis de construire, de demander au juge administratif de condamner l'auteur du recours à lui allouer des dommages et intérêts en cas de préjudice excessif.

Les associations de protection de l'environnement bénéficieront, compte tenu de l'objet qu'elles poursuivent, d'un régime de protection particulier fondé sur la présomption que leurs recours obéissent, par principe, à un motif d'intérêt général.

Il est également prévu l'obligation de déclarer, auprès de l'administration fiscale, les transactions qui aboutissent à un désistement du requérant en contrepartie du versement d'une somme d'argent ou d'un avantage en nature.

Le non-respect de cette obligation expose le requérant à une action en restitution.

Il s'agit, par cette obligation, d'assurer une transparence et de dissuader les requérants d'exercer des pressions, tout en préservant la possibilité d'une transaction lorsque celle-ci est légitime.

Conseil des ministres du 17 juillet 2013

Ordonnance n° 2013-638 du 18 juillet 2013 relative au contentieux de l'urbanisme

Par assouslegrand le 17/08/13
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C'est par un décret paru mercredi 31 juillet au Journal officiel que la ministre a annoncé la reconduction du dispositif d'encadrement des loyers pour une année, à compter du 1er août 2013.

Cette mesure d'urgence doit être relayée à partir de l'an prochain par un dispositif pérenne, dans le cadre du projet de loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (Alur), qui sera débattu à l'Assemblée nationale en septembre.

A partir du 1er août 2013, lors d'une relocation comme lors du renouvellement du bail, les loyers ne pourront plus excéder le dernier loyer appliqué, qui pourra être revalorisé sur la base de l'évolution de l'indice de référence des loyers (IRL).

Le gouvernement s'est appuyé sur la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs laquelle permet, dans la zone géographique « où le niveau et l'évolution des loyers comparés à ceux constatés sur l'ensemble du territoire révéleraient une situation anormale du marché locatif, » de fixer par décret un montant maximum d'évolution des loyers en cas de relocation d'un logement ou de renouvellement du bail.

Le décret du 30 juillet 2013 fait usage de cette faculté et fixe ainsi un montant maximum d'évolution des loyers des baux des logements remis en location ou dont le bail est renouvelé dans les communes mentionnées dans son annexe.

Le décret prévoit des dérogations à ce dispositif d'encadrement :

-en cas de réalisation de travaux ou de loyer sous-évalué pour les relocations,

- et en cas de loyer sous-évalué pour les renouvellements de bail.

Dans ces hypothèses, une augmentation, dont le niveau est lui-même encadré par le décret, pourra être appliquée.

Le décret prévoit enfin la possibilité de saisir la commission départementale de conciliation en cas de différend.

Ce dispositif juridique concerne 39 agglomérations, (en métropole et dans les outre-mer).

Les agglomérations concernées comptabilisent au moins 50 000 habitants et cumulent deux critères :

-une évolution moyenne des loyers supérieure à 3,2 % par an entre 2002 et 2011,

-et un loyer moyen supérieur à 11,0 €/m2 en 2012.

A noter que ce décret encadrant l'évolution des loyers est distinct du dispositif d'encadrement des loyers prévu par le projet de loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR), devant être débattu à l'Assemblée nationale en septembre.

En effet, le projet de loi ALUR prévoit notamment que le loyer fixé dans un nouveau bail ne pourra pas dépasser de plus de 20% un loyer médian de référence, calculé à partir des loyers pratiqués dans la zone.

La liste des agglomérations concernées par le décret :

Amiens, Annecy, Annemasse, Arles, Arras, Beauvais, Bordeaux, Caen, Creil, Compiègne, Fréjus, Grenoble, La Rochelle, Le Havre, Lille, Lyon, Marseille - Aix-en-Provence, Meaux, Menton, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Rennes, Rouen, Strasbourg, Toulon, Toulouse. Outre Mer : Basse-Terre, Cayenne, Fort-de-France, Le Robert, Mamoudzou, Pointe-à-Pitre - Les Abymes, Saint-André, Saint-Denis, Saint-Louis, Saint-Paul, Saint-Pierre

Décret n° 2013-689 du 30 juillet 2013 relatif à l'évolution de certains loyers dans le cadre d'une nouvelle location ou d'un renouvellement de bail, pris en application de l'article 18 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989

Par assouslegrand le 17/08/13
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Les faits sont les suivants :

L'organisateur d'un jeu publicitaire anonce un gain à personne dénommée sans mettre en évidence, à première lecture, l'existence d'un aléa.

La Cour de cassation décide que cet organisateur s'oblige, par ce fait purement volontaire, à délivrer le gain promis.

Selon l'arrêt attaqué de la cour d'appel de Paris du 30 mars 2012, la société Biotonic, devenue la société Montaigne direct, a délivré à l'attention de Mme X....différents documents lui annonçant qu'elle avait gagné des sommes d'argent.

Mme X.... n'ayant pu obtenir la délivrance de ses gains, fait assigner cette société en paiement de ces sommes.

La cour d'appel de Paris rejette la demande de Mme X.....

En effet, la cour d'appel relève que les documents litigieux, contenaient, notamment, les mentions suivantes : « dès réception de votre prochaine commande le règlement "de 7 950 euros par chèque bancaire"* sera expédié sous pli scellé par porteur spécial, envoi garanti sous contrôle d'un huissier de justice assermenté... OUI, Mme Y... c'est un engagement ferme et définitif !... Nous n'attendons que votre commande pour procéder à l'envoi immédiat de votre règlement*... après délibération de la commission de remise des prix et des règlements... toutes nos plus sincères félicitations... ».

Selon la cour d'appel si le texte utilisé par la société peut paraître exagérément attractif, tous ces documents comportent un astérisque après le terme « règlement » renvoyant en bas de page, que l'explication plus ou moins claire à laquelle renvoie ce signe permet de découvrir qu'il ne s'agit pas du règlement d'une somme d'argent mais du règlement d'un jeu, que si ces renvois sont écrits en caractères beaucoup plus petits que ceux annonçant le gain, la lecture complète des documents et l'apposition systématique d'un astérisque ne pouvaient faire naître chez un consommateur nqui résulte notamment de la désignation de façon nominative et répétitive en gros caractères du destinataire comme étant le gagnant d'un lot, du style accrocheur utilisé pour l'annonce du gain, d'un compte rendu officiel d'attribution du gain validé et signé, de l'annonce très discrète de la réalité d'un pré-tirage.

De même la désignation personnelle et répétitive de Madame ... comme gagnante, l'usage du terme ambigu « règlement », la fausse affirmation qu'il ne s'agirait pas d'un jeu, la notification d'une commission d'attribution des prix, l'envoi de félicitations, plusieurs des documents envoyés étant en outre revêtus des signatures du directeur et du directeur financier, la seule présence en tout petits caractères de la référence au règlement d'un jeu caractérisent l'absence d'évidence à première lecture d'un aléa.

Seule la mise en évidence objective, à première lecture et au moment où la perspective est proposée, d'un aléa permet de faire échapper l'organisateur d'une loterie à l'obligation de délivrer le gain promis.

Cour de cassation (chambre civile 1- Audience publique du mercredi 10 juillet 2013 N° de pourvoi: 12-22234 ).