marie-lise.assouslegrand

Par assouslegrand le 22/06/14
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La loi ALUR entrée en vigueur le 27 mars 2014, réforme les procédures de résiliation du bail et d'expulsion.

En effet, la loi Alur modifie:

le contenu du commandement de payer les loyers et de l'assignation en expulsion, les pouvoirs du juge en matière de délais de paiement.

Enfin cette loi :

allonge la période hivernale jusqu'au 31 mars, renforce le rôle de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX).

Observations : la loi Alur crée une CCAPEX dans chaque département (qui remplace la commission spécialisée de coordination des actions de prévention des expulsions locatives) et élargit ses missions (L. n° 90-449, 31 mai 1990, art. 7-2, créé par L., art. 28, II).

Sa composition et ses modalités de fonctionnement doivent être fixées par un décret en Conseil d'État.

Une charte pour la prévention de l'expulsion est élaborée dans chaque département avec l'ensemble des partenaires concernés.

Un décret fixera la liste des dispositions appelées à figurer dans la charte (L. n° 90-449, 31 mai 1990, art. 7-1, mod. par L., art. 28, II).

 

Amélioration de l'information durant la phase de résiliation du bail:

Lors du commandement de payer les loyers

Le commandement doit reproduire, à peine de nullité, les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que les trois premiers alinéas de l'article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 (et non plus le seul premier alinéa) concernant la saisine du fonds de solidarité pour le logement (FSL) (L. n° 89-462, 6 juill. 1989, art. 24, IV, mod. par L., art. 27, I, 2°).

Lors de l'assignation aux fins d'expulsion

A partir du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales, autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, ne pourront faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de 2 mois suivant la saisine de la CCAPEX.

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement desdites aides.

Cette saisine pourra s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret (L. n° 89-462, 6 juill. 1989, art. 24, II, mod. par L., art. 27, I, 2°).

A peine d'irrecevabilité, l'assignation aux fins d'expulsion est toujours notifiée au préfet au moins 2 mois avant l'audience.

Le préfet doit alors saisir l'organisme compétent désigné par le plan départemental pour l'hébergement et le logement des personnes défavorisées.

L'organisme saisi réalise désormais un diagnostic social et financier et non plus comme c’était le cas auparavant, d'une enquête.

Au cours de cette phase le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations.

A compter du 1er janvier 2015, l'organisme devra transmettre obligatoirement son diagnostic au juge avant l'audience, ainsi qu'à la CCAPEX (L. n° 89-462, 6 juill. 1989, art. 24, III, mod. par L., art. 27, I, 3°).

Lors de la signification de la décision d'expulsion

 La notification de la décision de justice prononçant l'expulsion doit indiquer les modalités de saisine et l'adresse de la commission de médiation, prévue à l'article L. 441-2-3 du code de la construction et de l'habitation.

 

Renforcement de la protection des occupants à l'audience et durant la procédure d'expulsion:

Accroissement des pouvoirs du juge en matière de délai de paiement

Le juge peut octroyer au locataire des délais de paiement pouvant aller jusqu'à 3 ans, par dérogation à l'article 1244-1 du code civil.

De plus, lors de l'audience, le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 (L. n° 89-462, 6 juill. 1989, art. 24, V, mod. par L., art. 27, I, 5°).

En conséquence, le juge pourra vérifier si le bailleur a remis au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.

Concernant la durée des délais de la mesure d'expulsion elle-même, elle ne peut, en aucun cas, être inférieure à 3 mois ni supérieure à 3 ans.

Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte :

- de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations,

- des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux,

- les circonstances atmosphériques,

- les diligences que l'occupant justifie avoir  faites en vue de son relogement.

Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés en matière de droit au logement opposable et du délai prévisible de relogement des intéressés (C. pr. exéc., art. L. 412-4, mod. par L., art. 27, VII).

 

Nouvelles obligations du préfet au moment du commandement de quitter les lieux :

Dorénavant, le préfet, lors de la signification du commandement de quitter les lieux, doit informer :

- la CCAPEX,

- le locataire de la possibilité de saisir la commission de médiation en vue d'une demande de relogement au titre du droit au logement opposable (C. pr. exéc., art. L. 412-5, al. 1er, mod. par L., art. 28, I).

 

Allongement de la période hivernale :

La période dite « hivernale » de sursis aux procédures d'expulsion, qui auparavant était fixée du 1er novembre au 15 mars, est prolongée jusqu'au 31 mars.

De plus, cette mesure bénéficie dorénavant :

aux personnes qui se sont introduites dans les lieux par voie de fait (squatters), et aux occupants d'immeubles ayant fait l'objet d'un arrêté de péril.

Cependant, le juge peut supprimer le bénéfice de ce sursis pour les occupants entrés dans les lieux par voie de fait (C. pr. exéc., art. L. 412-6, mod. par L., art. 25).

 

Création d'une sanction pénale en cas de non-respect de la procédure d'expulsion :

La loi ALUR crée un nouvel article 226-4-2 dans le code pénal qui punit 3 ans d'emprisonnement et de 30 000 euros d'amende (C. pén., art. 226-4-2, créé par L., art. 26), le fait de forcer un tiers à quitter le lieu qu'il habite :

- sans avoir obtenu le concours de l'État dans les conditions prévues à l'article L. 153-1 du code des procédures civiles d'exécution,

- à l'aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contraintes,

Les décrets visant à renforcer les dispositifs de prévention des expulsions doivent être publiés début 2015 (Communiqué de presse, 22 mai 2014).

 L. n° 2014-366, 24 mars 2014 : JO, 26 mars

 

Par assouslegrand le 22/06/14
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La société Marionnaud avait été assignée en raison de la diffusion de fausses informations dans le public.

Condamnée elle s’est donc retournée contre deux dirigeants qui auraient été à l’origine de ces diffusions erronées.

Aussi les deux dirigeants incriminés se sont prévalus de la prescription de l’action en raison de l’ancienneté des faits lesquels de surcroitt étaient connus de la société Marionnaud.

Toutefois la Cour de cassation aux termes de son arrêt du 6 mai dernier ne retient pas cette argumentation.

Elle estime en effet que la prescription ne peut courir qu’à partir de l'introduction de l’action principale .

Selon la cour de cassation, « la prescription de l'action récursoire en garantie formée par la société à l'encontre de ses anciens dirigeants n'avait pu commencer à courir avant la délivrance de l'assignation principale, »

Com. 6 mai 2014, F-P+B, nos 13-17.632 et 13-18.473

 

 

Par assouslegrand le 22/06/14
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Tel vient d’en décider la Cour de cassation dans un récent arrêt du 21 mai 2014.

Jusqu’à présent, de façon générale le constructeur pouvait s’exonérer de sa responsabilité dans l’hypothèse ou il arrivait à justifier que le maitre d’ouvrage avait choisi en connaissance de cause un procédé de construction qui lui avait été déconseillé et en avait accepté les risques.

C’est ainsi par exemple que le maître de l'ouvrage, qui, pour des raisons d’économie, a voulu que soient supprimés des cuvelages malgré les  préconisations du contrôleur technique et des recommandations de l'architecte ne peut rechercher  la garantie des constructeurs au titre de désordres résultant du défaut d'étanchéité d'un sous-sol (Cass. 3e civ. 15 déc. 2004, no 02-16.581, no 1448 FS - P + B).

Or l’arrêt rendu par la Cour de cassation le 21 mai dernier a nuancé ce principe d’exonération de la responsabilité des constructeurs du fait de l’attitude du maitre d’ouvrage.

En effet la Cour de cassation admet désormais, que le constructeur ne saurait être autorisé à réaliser des travaux inadaptés ou non conformes aux règles de l'art.

En l'espèce, la vente d'un immeuble s'était accompagnée de l'engagement du vendeur de faire réaliser des travaux de remise en état de la toiture.

Après l'achèvement desdits travaux et la vente définitive, l'acquéreur s'était plaint d'infiltrations.

 La société qui a réalisé les travaux, condamnée en appel in solidum avec le vendeur, a introduit un pourvoi en cassation.

Cette entreprise se prévalait pour assurer sa défense de l’acceptation en connaissance de cause des risques par le maitre d’ouvrage lequel pour des motifs d’économie a refusé un premier devis, qui préconisait la dépose de la toiture.

 Un second devis avait donc été établi à la demande du maître de l'ouvrage comportant des travaux provisoires mais faisant état de réserves du fait du caractère vétuste général de la toiture.

L’entreprise estimait avoir accompli son devoir de conseil en informant de manière claire et précise le maître d’ouvrage de ce que les travaux provisoires n'étaient pas suffisants.

La Cour de cassation rejette le pourvoi retenant que le constructeur, en sa qualité de professionnel, devait réaliser des travaux conformes aux règles de l'art et de refuser d'exécuter les travaux qu'il savait inefficaces.

Il résulte de cet arrêt que le professionnel ne saurait être autorisé à effectuer des travaux inadaptés sous prétexte qu'il a informé le maître de l'ouvrage de leur inefficacité.

Cass. 3e civ. 21 mai 2014, n° 13-16.855, n° 683 FS-P + B

 

 

 

Par assouslegrand le 16/06/14
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En principe la gérance s’organise librement.

Il convient de déterminer les modalités de cette organisation aux termes des clauses statutaires. ( C. civ., art.  1846, al. 2).

Les statuts peuvent aussi prévoir que les gérants devront être associés, détenir une certaine part de capital ou même remplir certaines conditions d'âge ou de capacité

Situation de cogérance :

Si plusieurs gérants sont nommés, il est possible de prévoir et de déterminer une hiérarchie entre les cogérants.

L'un des gérants peut se voir attribuer, par exemple, des pouvoirs étendus et n'être révocable qu'à l'unanimité tandis que le second ne pourra faire certaines opérations qu'avec l'accord des associés et sera révocable à une majorité simple.

Le principe de la hiérarchie peut être déterminé dès la signature des statuts en distinguant par exemple le gérant fondateur de ses successeurs, ou encore le gérant associé du gérant non associé.

Ces limitations de pouvoirs des gérants ne seront toutefois pas opposables aux tiers (  C. civ., art.  1849, al. 3).

 

Par assouslegrand le 10/06/14
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Les premiers décrets d’application de la loi ALUR se rapportant à la gestion immobilière sont annoncés pour cet été.

Le 22 mai 2014 s’est tenue une réunion du Conseil national de l’habitat au cours de laquelle le ministre du logement et de l’égalité des territoires, a fait état du calendrier de publication des décrets d’application de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour certaines dispositions se rapportant à la loi ALUR l’accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR).

En matière de gestion immobilière :

• Concernant l’article 5 de la loi n° 89-462 : Encadrement des honoraires de location : pour les ménages qui déménageront, l’encadrement sera appliqué dès cet été dans les zones tendues et très tendues.

• Concernant l’article 17 de la loi n° 89-462 : Encadrement des loyers: les décrets seront pris au début de l’automne pour un dispositif effectif à la fin de l’année 2014 dans l’agglomération parisienne, puis dans les autres zones avec la création des observatoires.

• Concernant l’article 24-2 de la loi n° 89-462 : Garantie universelle des Loyers : la concertation pour la mise en place de la GUL doit se mettre en place  très prochainement pour en définir les contours adéquats.

• Concernant la prévention des expulsions (C. pr. exéc.) : les décrets visant à renforcer les dispositifs doivent être  pris début 2015.

En matière de copropriété :

Les décrets pour assurer une meilleure transparence dans les relations entre syndics et copropriétaires, notamment sur les tarifs des syndics, seront pris au troisième trimestre 2014.

En matière de logements sociaux :

• Concernant l’attribution (CCH, art. L. 441-1-1 s.) : les décrets visant à améliorer le processus d’attribution des logements sociaux seront pris avant la fin de l’année 2014.

• Concernant l’habitat indigne (L. n° 90-449, CGCT, CCH) : les décrets visant à lutter contre ce type d’habitat seront  finalisés avant la fin de l’année 2014.

• Concernant le logement accompagné (L. n° 89-462, L. n° 90-449, CCH, etc.) : afin de favoriser l’accès au logement notamment des plus démunis, les décrets d’application permettant d’inciter les bailleurs privés à louer leurs logements à des ménages modestes doivent être pris rapidement.

Communiqué de presse, 22 mai 2014

Par assouslegrand le 06/06/14
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Au bout de 30 ans, la prescription est acquise.

En effet, il existe des distances réglementaires ou déterminées par les usages concernant les plantations mitoyennes.

C’est ainsi que :

- . À défaut d’usage, la distance à respecter est de 2 mètres pour les plantations dont la hauteur dépasse 2 mètres et 0,50 mètre pour les autres arbrisseaux (C. civ. art. 671).

Au cas d’espèce, en vertu des dispositions du code civil un propriétaire demande que son voisin soit condamné à procéder à l'abattage d'un hêtre haut de plus de 2 mètres et se trouvant à une distance inférieure à 2 mètres de la limite des propriétés.

Le juge de proximité ne fait pas droit à cette demande et sa décision est approuvée par la Cour de cassation.

La cour de cassation estime que Le propriétaire a en effet trop tardé agir.

En effet en vertu de l’article 672 du code civil  Art. 672  (L. 20 août 1881) Le voisin peut exiger que les arbres, arbrisseaux et arbustes, plantés à une distance moindre que la distance légale, soient arrachés ou réduits à la hauteur déterminée dans l'article précédent, à moins qu'il n'y ait titre, destination du père de famille ou prescription trentenaire.
 Si les arbres meurent, ou s'ils sont coupés ou arrachés, le voisin ne peut les remplacer qu'en observant les distances légales.

L'inobservation des règles de distance n'est pas sanctionnée si le propriétaire de plantations irrégulières a acquis par prescription le droit de les conserver (C. civ. art. 672).

Le délai de 30 ans court du jour où les arbres ont dépassé la hauteur maximum permise.

Cass. 3e civ. 6 mai 2014, n° 13-12.183, n° 570 D

Par assouslegrand le 06/06/14
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Plusieurs départements viennent compléter, au 1er juin, la liste des conseils généraux qui ont décidé de procéder au relèvement provisoire des droits d'enregistrement perçus sur les ventes.
Ils sont dorénavant au nombre de 90.
Il s’agit :
- Des bouches -du-Rhône,
- la Corse-du-Sud, les Landes,
- la Loire, le Puy-de-Dôme, la Seine-Maritime
- et le Val-d'Oise.
- Ils ont tous voté une hausse maximum du taux de droit commun, lequel est par conséquent fixé à 4,50 %.

Par assouslegrand le 06/06/14
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L'Organisation des Nations unies pour l'alimentation et l'agriculture (FAO) a publié un rapport établissant pour la première fois une étude détaillée des ressources génétiques forestières.
 

rapport FAO Juin 2014

Par assouslegrand le 02/06/14
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Face à la crise du logement, le Gouvernement s’est fixé pour objectif de produire 500 000 logements nouveaux par an, dont 150 000 logements sociaux.

L’objectif poursuivi est ainsi de mettre en place des outils permettant de développer une nouvelle offre de logements plus accessibles que ne l’est le parc libre, que ce soit à la location ou à l’achat, et de susciter la production de cette nouvelle offre par les différents acteurs du secteur. Le législateur a circonscrit ce nouveau dispositif aux zones dites « tendues » .

Par ordonnance, du 20 février 2014, le gouvernement définit un statut aux logements intermédiaires entre le parc privé libre et le parc social.

Les organismes de logement social en seront les principaux acteurs.

A cet égard, la loi du 1er juillet 2013 habilitait le gouvernement à procéder par ordonnances pour accélérer la construction de logement.

Ces dispositions permettent  de prescrire le logement intermédiaire dans les documents de planification et de programmation.

Au-delà de la prise en compte des logements intermédiaires répondant aux caractéristiques nouvellement définies, il est paru important de faire bénéficier de cette composante du régime du logement intermédiaire une partie des logements existants.

Ainsi les plans locaux de l’habitat pourront inclure dans la typologie des logements intermédiaires les logements appartenant à un organisme d’habitation à loyers modéré ou à une société d’économie mixte mentionnée à l’article L. 481-1 dont le loyer prévu au bail est au plus égal aux plafonds fixés au titre IX du livre III, et destinés à des personnes de revenu intermédiaire dont les ressources ne dépassent pas les plafonds fixés au titre IX du livre III ainsi que les logements financés à l’aide d’un prêt mentionné à ce même titre IX.

Ce texte complète les dispositifs fiscaux mis en place par les lois de finances de 2013 et 2014, à savoir le régime de la réduction d'impôt dite "Duflot" et la TVA à 10 % accompagnée de l'exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties pendant 20 ans.

Pour être qualifié de logement intermédiaire, le logement doit répondre aux quatre conditions suivantes conformément au nouvel article L302-16 du code de la construction et de l’habitation:

- 1°- Le logement doit être situé soit dans une commune appartenant à une zone d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants soumise à la taxe sur les logements vacants, soit dans une commune de plus de 15 000 habitants en forte croissance démographique ;

2°- Le logement doit bénéficier d'une aide directe ou indirecte de l'État, d'une collectivité locale ou de l'un de ses groupements, ou de toute autre personne morale. Cette aide est conditionnée au respect, pendant une certaine durée, d'engagements quant à son occupation et à son prix ;

3°- Le logement est destiné à être occupé, à titre de résidence principale par des personnes physiques dont les ressources n'excèdent pas des plafonds fixés par décret pour le dispositif Duflot ;

4°- le prix d'acquisition ou de location ne doit pas excéder les plafonds prévus à cet effet pour le dispositif Duflot.

Le bail réel immobilier :

Afin de faciliter la production de logement intermédiaire, l'ordonnance crée un nouvel outil, le bail réel immobilier (BRI), faisant l’objet du chapitre IV  du titre V du livre II du code de la construction et de l’habitation.

Il s'agit d'un contrat de bail de longue durée (18 à 99 ans) conclu entre un propriétaire privé et un preneur, avec obligation pour ce dernier :

- de construire ou de réhabiliter des constructions existantes,

- en vue de la location  ou de l'accession temporaire à la propriété de logements intermédiaires (sous conditions de ressources et de loyers du dispositif Duflot).

Il peut être également conclu par les collectivités territoriales, leurs groupements, leurs établissements publics ainsi que par les EPF de l'État.

Les constructions et améliorations réalisées par le preneur demeurent sa propriété en cours de bail et deviennent la propriété du bailleur à son expiration.

 Sauf stipulations contraires, le preneur ne peut alors réclamer d'indemnité au regard des améliorations qu'il a effectuées.

L'ordonnance fixe les droits et obligations des parties, les modalités de location, de transmission des droits réels.

C’est ainsi notamment que dans le cas de location dans les baux que le bailleur  consent en application de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 doit être  mentionné, en caractères apparents, la date d'extinction du bail réel immobilier et son effet sur le contrat de bail en cours.

« A défaut, et par dérogation aux dispositions du troisième alinéa de l'article L. 254-2 du code de la construction et de l’habitation, les bénéficiaires du droit au bail d'habitation consenti en application de la loi n° 89-462 du 16 juillet 1989 ont le droit de se maintenir dans les lieux pendant une durée de trente-six mois à compter de la date d'expiration du bail réel immobilier moyennant une indemnité d'occupation égale au dernier loyer d'habitation expiré et payable dans les mêmes conditions. »

Pour être opérationnel, le dispositif du BRI nécessite la parution d'un décret en Conseil d'État.

Les organismes d'HLM opérateurs de logements intermédiaires :

L'ordonnance, aux termes de son article 5 permet aux OPH, aux SA d'HLM et aux sociétés coopératives d'HLM de créer des filiales qui ont pour unique objet de construire et gérer des logements intermédiaires.

La décision de création est exécutoire en l'absence d'opposition motivée dans les 3 mois de sa transmission au ministre chargé du logement.

Le régime de ces filiales est particulièrement encadré. Pour la constitution de leur capital, "l'organisme mère" peut apporter en nature des logements intermédiaires (y compris ceux qui y sont assimilés) qu'il possède ainsi que toute autre forme de concours financier qui ne serait pas issue d'activités relevant du service d'intérêt général.

Lorsque le capital ne peut être constitué ainsi, il peut être   fixé à un euro. Des associés non organismes d'HLM ou des tiers apportent alors les fonds propres nécessaires au financement de l'activité sous forme d'avances en comptes courants ou de prêts participatifs.

L’article 6 de l’ordonnance a pour objet d’organiser l’adaptation des programmes locaux de l’habitat selon une procédure de modification simplifiée

Ord. N° 2014-159, 20 févr. 2014 : JO, 21 févr.