marie-lise.assouslegrand

Par assouslegrand le 30/09/14
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Le régime spécial d’indemnisation des dégâts causés par un gibier, s’il n’exclut pas une action judiciaire en responsabilité, suppose dans ce cas de relever une faute conformément à l’article 1382 du code civil.

Le régime spécial d’indemnisation des dégâts matériels causés aux cultures et aux récoltes par un gibier quelconque est visé aux articles L. 426-1 à L. 426-8 du code de l’environnement.

Si ce type d’indemnisation était antérieurement dévolue à l’Office national de la chasse, il est désormais confiée aux fédérations départementales des chasseurs (V. L. n° 2000-698, 26 juill. 2000, art. 48, JO 27 juill.).

L’article L. 426-1 dispose de la sorte : « en cas de dégâts causés aux cultures, aux inter-bandes des cultures pérennes, aux filets de récoltes agricoles ou aux récoltes agricoles soit par les sangliers, soit par les autres espèces de grand gibier soumises à plan de chasse, l’exploitant qui a subi un dommage nécessitant une remise en état, une remise en place des filets de récolte ou entraînant un préjudice de perte de récolte peut réclamer une indemnisation sur la base de barèmes départementaux à la fédération départementale ou interdépartementale des chasseurs ».

Et l’article L. 426-4 ajoute :

 « La possibilité d’une indemnisation par la fédération départementale des chasseurs laisse subsister le droit d’exercer contre le responsable des dommages une action fondée sur l’article 1382 du code civil »

La Cour de cassation confirme qu’à défaut d’une faute, condition indispensable au titre de l’article 1382 du code civil, la responsabilité de l’association des chasseurs ne peut être retenue.

Elle rappelle une solution déjà retenue par le passé : en matière d’indemnisation des dégâts de gibier, la preuve d’une faute de la Fédération des chasseurs en cause est indispensable (Civ. 2e, 5 avr. 2007, n° 05-21.762, Dalloz actualité, 17 avr. 2007, obs. N. Munn . V. égal. Civ 2e, 29 avr. 1964, Bull. civ. II, n° 232 ; 25 juin 1964, Bull. civ. II, n° 512 ; 10 mai 2001, n° 90-10.277, Bull. civ. II, n° 139).

Civ. 2e, 11 sept. 2014, F-P+B, n° 13-18.136

 

Par assouslegrand le 17/09/14
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La loi d'avenir définitivement adoptée par l’assemblée nationale le 11 septembre 2014

 

La loi d'avenir pour l'agriculture, l'alimentation et la forêt a été définitivement adoptée, dans les conditions prévues à l'article 45, alinéa 3, de la Constitution, par l'Assemblée nationale le 11 septembre 2014.

 

La loi compte désormais 96 articles classés selon les thèmes suivants :

 

1 - Performance économique et environnementale des filières agricoles et agroalimentaires

2 - Protection des terres agricoles et renouvellement des générations

3 - Politique de l’alimentation et performance sanitaire

4 - Enseignement agricole

5 - Forêt et bois

6 - Outre-Mer

 

Les Groupements d'intérêt économique et environnemental (GIEE) constituent un des instruments clefs de ce texte.

 

Selon ce texte les règles d'urbanisme devront être adaptées pour lutter contre l'artificialisation des terres, grâce à des dispositifs plus protecteurs des espaces agricoles, mais aussi des espaces naturels et forestiers, et à la définition d'objectifs chiffrés de consommation économe de ces espaces.

 

Les moyens d'action des SAFER, seront renforcés, et leur gouvernance sera améliorée pour mieux répondre aux enjeux.

 

Enfin, le contrôle des structures est renforcé pour lutter contre les agrandissements excessifs d'exploitations réalisés au détriment de l'installation ou compromettant la viabilité économique de certaines exploitations.

 

Ce texte a également pour ambition de développer la gestion durable et multifonctionnelle des forêts, mieux valoriser les ressources en bois enjeux majeurs pour les quelques 30 % du territoire couverts par des forêts et les activités économiques de la filière bois.

 

Les orientations de la politique forestière seront regroupées dans un document unique, le Programme national de la forêt et du bois.

 

Le fonds stratégique de la forêt et du bois permettra de rassembler et mobiliser les soutiens financiers à ce secteur.

 

Les Groupements d'intérêt économique et environnemental forestiers (GIEFF) ont pour but d’ encourager les regroupements de propriétaires forestiers à l'échelle d'un petit massif forestier pour une gestion forestière coordonnée permettant une meilleure mobilisation du bois et une meilleure performance environnementale.

 

Enfin, des dispositions visent à lutter contre la mise sur le marché de bois issus d'une récolte illégale conformément aux engagements européens.

 

Loi d’AVENIR

 

Par assouslegrand le 09/09/14
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Les dispositions du deuxième alinéa «du I» de l'article 22 de la loi no 65-557 du 10 juillet 1965 (L. no 2014-366 du 24 mars 2014, art. 55-V) limite le nombre de voix du copropriétaire qui posséderait une quote- part des parties communes supérieure à la moitié, en réduisant ce nombre voix à la somme des voix des autres copropriétaires.

Or le CCH prévoit que ces dispositions ne s'appliquent pas à l'organisme d'habitations à loyer modéré vendeur. (Article L 443-15 4 ème alinéa)

Il s’agit de la  validité de cette dérogation qui a été soumise à l’appréciation du Conseil constitutionnel.

Le Conseil constitutionnel fait valoir que cette dérogation est conforme à la constitution  car elle n’est pas contraire au principe de l’égalité ni à aucun autre droit ou liberté.

En effet, selon le Conseil constitutionnel, le droit de propriété ni aucun autre principe de valeur constitutionnelle n’interdisent qu’un copropriétaire puisse disposer en assemblée générale d’un nombre de voix proportionnel à l’importance de ses droits dans l’immeuble.

Décision n° 20154-409 QPC du 11 juillet 2014

 

Par assouslegrand le 02/09/14
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Le mandataire qui rédige un compromis de vente sans y mentionner l'existence d'une procédure en cours dans la copropriété, engage sa responsabilité vis-à-vis de l'acquéreur.

Depuis longtemps la jurisprudence considère que le devoir d'information et de conseil de l'intermédiaire, en sa qualité de professionnel de l'immobilier, implique d'avertir le client qui projette d'acquérir un bien, de tous les risques de l'opération et de le renseigner sur les moyens de les éviter (Cass. 1re civ., 15 juill. 1999, n° 97-18.984, n° 1382 P).

En l’espèce, un compromis de vente de lots de copropriété a été signé par l'intermédiaire d'une agence immobilière, sans que les trois derniers procès-verbaux d'assemblée générale de la copropriété aient été communiqués à l'acquéreur, qui les avait pourtant demandés une dizaine de jours auparavant.

 Ces informations lui sont finalement fournies par le notaire postérieurement à l'avant-contrat, mais avant la conclusion de l'acte authentique de vente.

Ayant alors découvert l'existence d'une procédure en cours relative à la non-conformité du sous-sol où il a acheté un garage, l'acquéreur signe l'acte définitif mais se retourne ensuite contre l'agence immobilière pour non-respect de ses obligations contractuelles d'information et de conseil.

Le préjudice subi consécutivement au défaut d'information consiste en la perte d'une chance de ne pas s'engager par la signature du compromis, étant précisé qu'une fois ce document signé, la non-réitération devant notaire exposait l'acquéreur au versement de la clause pénale prévue au contrat.

 La loi ALUR du 24 mars 2014, en imposant l'annexion à l'avant-contrat de vente, entre autres, des PV des trois dernières AG de copropriété aux acheteurs de lots, devrait permettre  d'éviter ce type de contentieux.

A titre de sanction, la loi nouvelle fait courir le délai de rétractation à compter du lendemain de la communication de ces pièces à l'acquéreur (CCH, art. L. 721-3, créé par L. n° 2014-366, 24 mars 2014, art. 54, III : JO, 26 mars).

Cass. 3e civ., 25 mars 2014, n° 13-16.181, n° 441 D

 

 

 

Par assouslegrand le 02/09/14
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Après l'avis favorable du Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières, le décret relatif à la rémunération des professionnels de l'immobilier liée à la mise en location ou à la gestion locative d'un logement vient d'être publié au Journal officiel du août 2014, conformément aux dispositions de la loi ALUR,.

En effet, depuis la loi ALUR la rémunération du professionnel de l'immobilier est à la charge exclusive du bailleur, à l'exception :

- des honoraires liés à l'organisation de la visite du logement,

-à la constitution du dossier,

- à la rédaction du bail et à l'établissement de l'état des lieux.

 Pour ces dernières prestations, le montant des honoraires doit être partagé entre le propriétaire et le locataire.

Plafonnement des honoraires

Le montant total des frais imputés au locataire ne peut excéder celui des honoraires payés par le bailleur et doit être inférieur ou égal à des plafonds définis par le décret du 1er août 2014.

Ce texte prévoit que les honoraires de location, hors état des lieux, sont applicables selon la zone géographique dans laquelle est situé le bien.

 Les montants sont les suivants :

- 12 euros par m2 de surface habitable en zone très tendue ;- 10 euros par m2 de surface habitable en zone tendue ;- 8 euros par m2 de surface habitable en dehors des zones tendues et très tendues.

S'agissant de la prestation d'établissement de l'état des lieux d'entrée, un plafonnement spécifique et unique valant pour l'ensemble du territoire est appliqué.

Il s'élève à 3 euros par m2.

Ces dispositions seront appliquées à partir du 15 septembre 2014, en vue notamment de la rentrée universitaire.

Les plafonds seront révisés chaque année au 1er janvier par arrêté en fonction de la variation annuelle du dernier indice de référence des loyers (IRL) publié.

 

D. n° 2014-890, 1er août 2014 : JO, 6 août

 

 

Par assouslegrand le 02/09/14
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La loi sur l’égalité réelle entre les femmes et les hommes a été publiée au Journal officiel du 5 août 2014, après avoir été examinée par le Conseil constitutionnel, qui a censuré quelques articles.

Elle recouvre beaucoup de domaines, du droit du travail au droit pénal.

Tour d’horizon des principales modifications apportées par la loi.

Égalité salariale entre femmes et hommes

Les organismes paritaires chargés de conclure des accords dans les différentes branches professionnelles devront désormais prendre en compte un objectif de « mixité des emplois ».

La réduction des écarts de rémunération entre hommes et femmes sera une priorité.

Les entreprises de plus de cinquante salariés devront engager, chaque année, une négociation relative aux objectifs d’égalité professionnelle et salariale dans l’entreprise. Si un accord est conclu à la suite de cette négociation, l’obligation de négocier devient triennale.

Par ailleurs, la loi introduit des dispositions interdisant l’accès aux marchés publics aux entreprises qui ne satisfont pas aux obligations de négociation collective relatives à l’égalité hommes femmes ou qui ne respecteraient pas les dispositions légales sur l’égalité salariale.

Conciliation de la vie privée et de la vie professionnelle

La loi opère un changement sémantique, remplaçant le terme « complément du libre choix d’activité », qui désigne l’allocation prévue à destination des personnes qui choisissent de prendre un congé parental.

Elle porte maintenant le nom de « prestation partagée d’éducation de l’enfant ».

Une partie de ce congé pourra être prise par le second parent et le couple bénéficiera alors de six mois de congé parental supplémentaire.

Des modifications portent également sur les conditions de versement de cette prestation, sa durée totale de versement pouvant être prolongée dans certaines circonstances.

Ces nouvelles dispositions ne s’appliquent qu’aux enfants nés ou adoptés à compter du 1er octobre 2014.

 Une expérimentation sera mise en place pour permettre le versement direct du tiers payant à l’assistante maternelle, employée par les familles.

La loi impose désormais aux employeurs de salariés qui concluent un PACS de leur accorder une autorisation d’absence, à l’instar d’un salarié qui se marie, pendant quatre jours.

 Le texte instaure une protection du parent salarié après la naissance de l’enfant, le nouvel article L. 1125-4-1 du code du travail interdisant à l’employeur de rompre le contrat de travail du salarié devenu parent pendant la période de quatre semaines qui suit la naissance de l’enfant, sauf en cas de faute grave.

 En outre, le conjoint, partenaire ou concubin d’une femme enceinte, s’il est salarié, pourra bénéficier d’une autorisation d’absence pour assister avec elle aux examens médicaux obligatoires liés à la grossesse.

La loi modifie également les dispositions applicables en cas de parentalité d’un collaborateur libéral.

La collaboratrice libérale enceinte est protégée de la rupture de contrat pendant sa grossesse et jusqu’à huit semaines après l’accouchement.

Elle a le droit de suspendre sa collaboration pendant seize semaines à cette occasion.

Le conjoint collaborateur libéral de la mère bénéficie d’un congé de parentalité de onze jours et de la même protection d’une durée de huit semaines après l’accouchement.

Renforcement des garanties contre les impayés de pensions alimentaires

Le texte expérimente un nouveau processus de garantie par la Caisse d’allocations familiales des impayés de pension alimentaire.

L’organisme débiteur des prestations familiales, qui verse à un parent divorcé l’allocation de soutien familial en raison de la carence de l’autre parent dans le paiement de la pension alimentaire, pourra transmettre au créancier les renseignements dont il dispose concernant l’adresse et la solvabilité du débiteur.

 Les juges pourront prévoir le versement de la pension par virement sur le compte du créancier.

Par ailleurs, la procédure de paiement direct, lorsqu’elle est mise en œuvre par l’organisme débiteur, permet désormais de prélever la fraction insaisissable du salaire du débiteur pour les vingt-quatre derniers mois impayés de pension alimentaire, contre six seulement auparavant.

Protection des victimes de violences conjugales

Dans le cadre de la délivrance des ordonnances de protection de victimes de violences par le juge aux affaires familiales, de nouvelles mesures sont mises en place.

Elles permettent aux personnes victimes de violences de leur partenaire pacsé ou de leur concubin d’obtenir des décisions plus rapidement et se voir attribuer la jouissance du logement commun, même si elles ont bénéficié d’un hébergement d’urgence.

Les personnes victimes de violences pourront également dissimuler leur adresse véritable et pourront, non seulement pour la procédure, mais aussi pour les besoins de la vie courante, élire domicile auprès d’une personne morale qualifiée.

Le dispositif de téléprotection des victimes (éventuellement avec géolocalisation) pour protéger les victimes, aussi appelé "Téléphone Grand Danger", est généralisé à l’ensemble du territoire.

Le texte modifie les dispositions de la loi de 1948, permettant le maintien dans les lieux au profit du conjoint, du partenaire de PACS ou du concubin de l’occupant qui a été condamné définitivement pour des faits de violences commis sur lui ou sur leurs enfants.

Le code de l’entrée et du séjour des étrangers et du droit d’asile (CESEDA) prévoit désormais la délivrance d’un titre de séjour en faveur de l’étranger qui a subi des violences conjugales de la part de son conjoint.

 Le refus de délivrance du titre à cette catégorie d’étrangers ne peut être motivé par la rupture de la vie commune .

Lutte contre le sexisme et parité dans la vie publique

Le texte charge le Conseil supérieur de l’audiovisuel (CSA) de la mission de veiller au respect des droits des femmes dans le domaine de la communication audiovisuelle et devra ainsi lutter contre la diffusion de stéréotypes, de préjugés sexistes et d’images dégradantes.

La loi réglemente également les concours fondés sur l’apparence lorsqu’ils concernent des enfants.

Aucun concours d’enfants de moins de treize ans ne peut être organisé et, pour les concours d’enfants de treize à seize ans, l’autorisation préalable du préfet doit être obtenue.

La loi contient de nombreuses mesures visant à atteindre l’objectif de parité dans la vie publique.

Les partis politiques seront financièrement sanctionnés faute de respecter la parité qui doit aussi être effective dans les fédérations sportives, à la tête des établissements publics, dans les chambres de commerce et d’industrie, dans les chambres des métiers et dans les instances représentatives des professions.

La parité est également mise en place de façon progressive au sein des commissions et instances consultatives ou délibératives placées auprès de l’État.

 Le gouvernement est également autorisé à prendre par ordonnance des mesures pour favoriser l’égal accès des femmes et des hommes dans les conseils de certains ordres professionnels.

Dispositions diverses

La loi modifie le code pénal afin de réprimer plus sévèrement toutes les formes de harcèlement.

Des dispositions en ce sens sont également insérées dans le code du travail et dans le code de la défense.

La notion de « situation de détresse » de la femme, contenue dans la loi Veil de 1975 sur l’interruption volontaire de grossesse, est supprimée.

 Le refus de poursuivre la grossesse est désormais suffisant.

Le « bon père de famille », qui figurait dans certains articles du code civil, est remplacé par le mot « raisonnablement ».

Quelques dispositions renforcent également la lutte contre le mariage forcé, rappelant la nécessité du consentement des deux époux au mariage, quelle que soit la loi personnelle applicable aux époux.

Les autorités administratives devront désormais adresser leurs correspondances aux usagers sous leur nom de famille, à moins qu’ils ne demandent expressément de voir figurer leur nom d’usage (notamment de femme mariée).

L. n° 2014-873, 4 août 2014, JO 5 août

Par assouslegrand le 02/09/14
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Le décret d’encadrement des loyers d’habitation dans les « zones tendues » au sens de la loi ALUR est paru.

Le décret n° 2014-854 du 30 juillet 2014 relatif à l’évolution de certains loyers dans le cadre d’une nouvelle location ou d’un renouvellement de bail pris en application des articles 17 et 18 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 est paru au Journal officiel du 31 juillet.

Ce texte est applicable :

-aux contrats de location nus ou meublés,

- conclus ou renouvelés entre le 1er août 2014 et le 31 juillet 2015.

Champ d’application géographique des mesures d’encadrement

Les articles 17 et 18 de la loi du 6 juillet 1989, dans leur rédaction issue de la loi ALUR du 24 mars 2014, définissent les zones tendues comme des « zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel existant.

Ces zones se caractérisent notamment :

 par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d’acquisition des logements anciens,  ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d’emménagements annuels dans le parc locatif social .

Sont actuellement concernées les 28 agglomérations visées à l’annexe au décret n° 2013-392 du 10 mai 2013 relatif au champ d’application de la taxe annuelle sur les logements vacants, instituée par l’article 232 du code général des impôts, soit les agglomérations d’Ajaccio, Annecy, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Fréjus, Genève-Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La Teste-de-Buch - Arcachon, Lille, Lyon, Marseille - Aix-en-Provence, Meaux, Menton-Monaco, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Saint-Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon et Toulouse .

À noter que, selon le décret du 30 juillet 2014, pour l’application de l’article 17 de la loi du 6 juillet 1989 la liste des communes concernées peut être modifiée par décret.

Détail des mesures d’encadrement

Le texte distingue les mesures propres aux logements vacants de celles relatives aux baux renouveler, certaines dispositions étant communes aux deux situations.

Les mesures applicables aux logements vacants :

Lorsqu’un logement vacant fait l’objet d’une nouvelle location, le loyer du nouveau bail ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire, étant précisé que sont concernés les logements inoccupés proposés à la location.

Ne sont pas concernés :

les logements faisant l’objet d’une première location,  et des logements inoccupés par un locataire depuis plus de dix-huit mois.

Le loyer appliqué au nouveau locataire peut être révisé, dans les limites légales, sauf si une révision est intervenue au cours des douze mois qui précèdent la conclusion du nouveau bail.

Toutefois, le loyer du nouveau contrat de location pourra  être réévalué dans les conditions et les limites suivantes :

1° Lorsque le bailleur a réalisé, depuis la conclusion du contrat de location initial avec le précédent locataire ou, au cas où le bail a été renouvelé, depuis son dernier renouvellement, des travaux d’amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence portant sur les parties privatives ou sur les parties communes pour un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer, la hausse du loyer annuel ne peut excéder 15 % du coût réel des travaux TTC ; 2° Lorsque le dernier loyer appliqué au précédent locataire est manifestement sous-évalué, la hausse du nouveau loyer ne peut excéder la moitié de la différence entre le montant d’un loyer déterminé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables et le dernier loyer appliqué au précédent locataire, révisé dans les limites prévues ci-dessus ; 3° Le loyer relatif à un logement qui a fait l’objet depuis moins de six mois de travaux d’amélioration d’un montant au moins égal à la dernière année de loyer peut être librement réévalué.

Cependant, lorsqu’un arrêté préfectoral d’encadrement a été pris à la date de la conclusion d’un nouveau contrat, ces trois dérogations ne s’appliquent pas lorsque le dernier loyer appliqué au précédent locataire prenant en compte un complément de loyer est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de conclusion du nouveau contrat de location.

Les mesures relatives au renouvellement de bail :

Lors du renouvellement d’un contrat de location, si le loyer est manifestement sous-évalué, la hausse de loyer convenue entre les parties ou fixée judiciairement ne peut excéder la plus élevée des deux limites suivantes :

1° La moitié de la différence entre le montant d’un loyer déterminé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables et le loyer appliqué avant le renouvellement du contrat de location, révisé dans les limites légales ; 2° Une majoration du loyer annuel égale à 15 % du coût réel des travaux TTC, si le bailleur a réalisé, depuis la conclusion du contrat de location initial ou, lorsque le bail a été renouvelé, depuis son dernier renouvellement, des travaux d’amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence portant sur les parties privatives ou sur les parties communes pour un montant au moins égal à la dernière année de loyer.

Toutefois, lorsqu’un arrêté préfectoral d’encadrement a été pris à la date du renouvellement du bail, les dispositions qui précèdent ne s’appliquent pas lorsque la réévaluation du loyer est soumise aux dispositions du I de l’article 17-2.

Les dispositions communes

En matière de références de loyers, nécessairement jointes au contrat, les « logements comparables » doivent être situés soit dans le même groupe d’immeubles, soit dans tout autre groupe d’immeubles comportant des caractéristiques similaires et situé dans la même zone géographique.

Par ailleurs, concernant les travaux de mise en conformité ou d’amélioration, d’une part, est exclu de leur montant le coût des travaux ayant donné ou donnant lieu à une contribution pour le partage des économies de charge ou à une majoration du loyer en application d’une « clause travaux » et d’autre part, s’agissant des travaux portant sur les parties communes, leur coût est déterminé en fonction des millièmes correspondant au logement.

En outre, lorsque le dernier loyer appliqué au précédent locataire a fait l’objet d’une réévaluation qui n’a pas été entièrement appliquée à la date à laquelle cessent les relations contractuelles entre le bailleur et le précédent locataire, le dernier loyer appliqué au précédent locataire s’entend du loyer convenu entre les parties ou fixé judiciairement, y compris la fraction non encore réévaluée.

Enfin, lorsqu’un arrêté préfectoral d’encadrement des loyers a été pris à la date de la conclusion d’un nouveau contrat ou du renouvellement du bail, la révision ou la réévaluation du loyer ne peut pas excéder le loyer de référence majoré.

 

(Décr. n° 2014-854, 30 juill. 2014, JO 31 juill).