marie-lise.assouslegrand

Par assouslegrand le 25/11/14
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La seule absence de déclaration du projet d'aliénation par le notaire, exigée par l'article R. 143-9 du code rural, ne permet pas à la SAFER d'agir en nullité de la vente.

En effet,  jusqu'à la loi n° 2014-1170 du 13 octobre 2014 d'avenir pour l'agriculture, l'alimentation et la forêt (C. rur., art. L. 141-1-1), aucune sanction légale ne frappait l'absence de déclaration d'une aliénation exemptée ou non soumise à préemption.

Toutefois un arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 1er octobre 2014 laisse entendre clairement que le notaire, qui a omis d'accomplir la formalité d'information prescrite par le texte réglementaire, engage sa responsabilité civile professionnelle envers la SAFER.

Quoiqu’il en soit, la loi n° 2014-1170 du 13 octobre 2014 d'avenir pour l'agriculture, l'alimentation et la forêt (JO, 14 oct.) dispose que les SAFER doivent être préalablement informées par le notaire ou, dans le cas d'une cession de parts ou d'actions de sociétés, par le cédant de toute cession entre vifs conclue à titre onéreux ou gratuit portant sur des biens ruraux, des terres, des exploitations agricoles ou forestières situés dans leur ressort.

Cette obligation d'information vaut également pour les cessions d'usufruit ou de nue-propriété, pour lesquelles la consistance et la valeur des biens concernés doivent être notamment précisées.

La loi n° 2014-1170 du 13 octobre 2014 d'avenir pour l'agriculture, l'alimentation et la forêt (JO, 14 oct.) prévoit désormais une sanction lorsqu'un bien ou un droit mobilier ou immobilier pour lequel la SAFER ne dispose pas du droit de préemption a été aliéné au profit d'un tiers en méconnaissance de l'obligation d'information.

Dorénavant, l'autorité administrative peut ainsi, d'office ou à la demande de la SAFER, prononcer une amende administrative, égale au moins au montant fixé à l'article 131-13 du code pénal pour les contraventions de la cinquième classe (soit 1500 euros au plus) et au plus à 2 % du montant de la transaction concernée.

 Les frais qui résultent des mesures nécessaires à l'exécution de cette sanction sont à la charge du contrevenant (soit le notaire ou le cédant selon le cas).

L'autorité administrative avise préalablement l'auteur du manquement des faits relevés à son encontre, des dispositions qu'il a enfreintes et des sanctions qu'il encourt.

Elle lui fait connaître le délai dont il dispose pour faire valoir ses observations écrites et, le cas échéant, les modalités selon lesquelles il peut être entendu s'il en fait la demande. Elle l'informe de son droit à être assisté du conseil de son choix.

La décision de sanction ne peut être prise plus d'un an après la constatation des faits. Elle peut faire l'objet d'un recours de pleine juridiction devant la juridiction administrative (C. rur., art. L. 141-1-1, III ).

A noter que les conditions d'application de cette nouvelle obligation d'information préalable doivent être fixées par un prochain décret en Conseil d'Etat (L. n° 2014-1170, 13 oct. 2014, art. 29, 2°).

Aussi, tant que le décret ainsi annoncé ne sera pas publié et entré en vigueur, le nouveau dispositif légal n'est pas applicable.

Cass. 3e civ., 1er oct. 2014, n° 12-24.626, n° 1129 P + B

 

Par assouslegrand le 25/11/14
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Le Conseil d'Etat précise à nouveau, dans un arrêt du 24 octobre 2014, les contours de la  responsabilité encourue par le propriétaire d'un terrain pollué par une exploitation industrielle.

Le Conseil d’Etat  rappelle, tout d'abord, que cette responsabilité ne peut être recherchée qu'en cas de défaillance ou de disparition du producteur des déchets ou d'autres détenteurs connus (C. envir., art. L. 541-2).

En second lieu, le propriétaire n'est soumis à l'obligation d'élimination que s'il a fait preuve de négligence.

Jusque-là, seule la négligence ou la mauvaise foi du propriétaire pouvait justifier sa mise en cause, selon une solution arrêtée de façon parallèle par la Cour de cassation et le Conseil d'Etat (Cass 3e civ., 11 juill. 2012, n°11-10.478, n°860 P+B+R+I ; CE 25 sept.2013, n°358923 M).

Le Conseil d’Etat a donc admis une nouvelle hypothèse laquelle constitue un élargissement de la mise en œuvre de la responsabilité de l’acquéreur :

celle du propriétaire informé de la réalité de la situation quant à la présence des déchets ou de la pollution,  et de l'incapacité du responsable de premier rang.

Dans ce cas, il sera plus aisé de demander des comptes au nouveau propriétaire puisqu’il n’y aura plus à rapporter la preuve ni de sa négligence, ni de sa mauvaise foi.

CE, 24 oct. 2014, n° 361231 M

 

 

Par assouslegrand le 04/11/14
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Le préfet avait mis en demeure, en 1994, la société Unibail Rodamco, nouveau propriétaire d’une partie du site, de procéder à cette remise en état. Cette dernière avait cherché à engager, devant le juge administratif, la responsabilité de l’État en réparation des préjudices nés, notamment, de la faute commise par le préfet en lui prescrivant d’effectuer une remise en l’état qui ne pouvait incomber, selon elle, qu’à l’ancien exploitant. Les juges de première instance et d’appel ayant successivement rejeté cette requête, l’entreprise avait formé un pourvoi en cassation.

Le propriétaire peut être « détenteur » des déchets

En 2011, le Conseil d’État avait déjà indiqué que le propriétaire d’un terrain sur lequel sont entreposés des déchets peut être considéré comme leur détenteur s’il « a fait preuve de négligence à l’égard d’abandons sur son terrain » (CE 26 juill. 2011, n° 328651, Cne du Palais-sur-Vienne, AJDA 2011. 1528 ).

Le conseil d’Etat complète aujourd’hui cette définition puisque le propriétaire peut également être considéré comme détenteur des déchets « notamment […] s’il ne pouvait ignorer, à la date à laquelle il est devenu propriétaire de ce terrain :

- d’une part, l’existence de ces déchets,

- d’autre part, que la personne y ayant exercé une activité productrice de déchets ne serait pas en mesure de satisfaire à ses obligations ».

En l’espèce, le juge d’appel avait jugé que la société requérante était responsable de l’élimination des déchets en se fondant sur la seule circonstance qu’elle était propriétaire des terrains pollués.

Or, selon le Conseil d’État, la cour aurait au préalable dû s’assurer que la société avait fait preuve de négligence à l’égard d’abandons sur ses terrains, ou bien qu’elle ne pouvait ignorer, dès l’acquisition des terrains concernés, l’existence de ces déchets ou que l’ancien exploitant ne serait pas en mesure de procéder à la remise en état.

L’arrêt de la cour est donc annulé et l’affaire lui est renvoyée.

CE 24 oct. 2014, Sté Unibail Rodamco, req. n° 361231

Par assouslegrand le 04/11/14
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Le droit de préemption des communes

Le III de l'article L. 145-2 énonce au contraire désormais que « En cas d'exercice du droit préemption sur un bail commercial, un fonds artisanal ou un fonds de commerce, en application du premier alinéa de l'article L. 214-2 du code de l'urbanisme, le bail du local ou de l'immeuble demeure soumis aux dispositions du bail commercial».

Article 14 de la loi - Création d'un droit de préemption au profit du preneur

En vertu de l’article L. 145-46-1 nouveau, en cas de vente du local à usage commercial ou artisanal, un droit de préemption au profit de locataire, dans le but d'assurer la pérennité de son activité commerciale ou artisanale est prévu.

En effet, l’article L. 145-46-1 (L. n° 2014-626 du 18 juin 2014, art. 14) dispose que Lorsque le propriétaire d'un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement.

La notification faite au locataire  doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée.

Elle vaut offre de vente au profit du locataire.

Ce dernier dispose d'un délai d'un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer.

En cas d'acceptation, le locataire dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de la vente.

Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois.

Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est sans effet.

Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le législateur a prévu de notifier au locataire ces conditions et ce prix.

Cette notification vaut offre de vente au profit du locataire.

Cette offre de vente est valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception.

L'offre qui n'a pas été acceptée dans ce délai est caduque.

Le locataire qui accepte l'offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est sans effet.

Les dispositions des quatre premiers alinéas de l’article L 145-46-1 du code de commerce doivent être reproduites, à peine de nullité, dans chaque notification.

Observation :

Ces dispositions ne sont pas applicables en cas :

- de cession unique de plusieurs locaux d'un ensemble commercial,

- de cession unique de locaux commerciaux distincts,

- de cession d'un local commercial au copropriétaire d'un ensemble commercial,

- de cession globale d'un immeuble comprenant des locaux commerciaux,

- ou de cession d'un local au conjoint du bailleur, ou à un ascendant ou un descendant du bailleur ou de son conjoint.

L'article L. 145-46-1 s'applique à toute cession d'un local intervenant à compter du 1er décembre  2014 (L. préc., art. 21-III).

LOI n° 2014-626 du 18 juin 2014 relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises

 

 

Par assouslegrand le 04/11/14
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Depuis la loi Pinel du 18 juin 2014 la durée globale du bail dérogatoire ou des baux successifs se trouve donc portée à trois ans et ce en vertu de l’article L 145-1 du code de commerce.

Il est donc toujours possible à l'intérieur de cette durée de consentir plusieurs contrats successifs.

 « À l'expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux ».

Par conséquent, à l'issue de la période de trois ans, les parties pourraient désormais conclure un nouveau bail dérogatoire :

- pour l'exploitation d'un autre fonds dans les mêmes locaux,

- pour exploiter le même fonds dans un autre local (en ce sens avis Mme Bonnefoy, rapporteur pour avis de la commission des lois au Sénat, n° 446, 9 avr. 2014 : « on peut effectivement concevoir un bail dérogatoire conclu entre les mêmes parties après cette durée maximale en vue d'exploiter le même fonds dans un autre local appartenant au même bailleur, ou en vue d'exploiter un autre fonds, la première affaire n'ayant pas prospéré, dans le même local que le premier fonds ».

La loi instaure une faculté de « repentir » au profit de chacune des parties pendant le délai d'un mois suivant l'expiration du bail dérogatoire.

En effet, le deuxième alinéa de l'article L. 145-5 prévoit: « Si, à l'expiration de cette durée, et au plus tard à l'issue d'un délai d'un mois à compter de l'échéance, le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est régi par les dispositions du présent chapitre ».

Enfin la loi oblige désormais à l'établissement d'un état des lieux tant à l'entrée qu'à la sortie du locataire, contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

À défaut de pouvoir être établi dans ces conditions, il le sera par un huissier de justice à l'initiative de la partie la plus diligente et aux frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

S'agissant de l'état des lieux de sortie, sont d'application immédiate pour ceux des baux, conclus antérieurement à l'entrée en vigueur de la loi, pour lesquels un état des lieux d'entrée aurait été réalisé.

Création d'un article L. 145-5-1 - Définition de la convention d'occupation précaire

Le nouvel article 145-5-1 prévoit que:

« N'est pas soumise au présent chapitre la convention d'occupation précaire qui se caractérise, quelle que soit sa durée, par le fait que l'occupation des lieux n'est autorisée qu'à raison de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties ».

Il résulte de ce nouvel article que les conditions de conclusions d’un bail dérogatoire devront  être particulièrement étudiées.

Aucune limite de durée n’est prévue par le législateur.

LOI n° 2014-626 du 18 juin 2014 relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises

Par assouslegrand le 04/11/14
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Avant la loi PINEL les parties étaient libres de définir les modalités de répartition des charges entre le locataire et le propriétaire.

En effet, le statut ne comportait aucune disposition spécifique relative à la répartition des charges et des réparations, celle-ci étant réglementée par les dispositions du code civil et les stipulations contractuelles.

La « loi Pinel » du 18 juin 2014 a introduit un nouvel article L. 145-40-2 du code de commerce, d'ordre public, visant à réglementer cette répartition des charges.

En effet aux termes de cet article Art. L. 145-40-2  (L. no 2014-626 du 18 juin 2014, art. 13-I) Tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l'indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux.

 Lors de la conclusion du contrat de location, puis tous les trois ans, le bailleur communique à chaque locataire:

 1o Un état prévisionnel des travaux qu'il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d'un budget prévisionnel;

 2o Un état récapitulatif des travaux qu'il a réalisés dans les trois années précédentes, précisant leur coût.

 Dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat de location précise la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble. Cette répartition est fonction de la surface exploitée. Le montant des impôts, taxes et redevances pouvant être imputés au locataire correspond strictement au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à l'exploitation de la chose louée. En cours de bail, le bailleur est tenu d'informer les locataires de tout élément susceptible de modifier la répartition des charges entre locataires.

 Un décret en Conseil d'État fixe les modalités d'application du présent article. Il précise les charges, les impôts, taxes et redevances qui, en raison de leur nature, ne peuvent être imputés au locataire et les modalités d'information des preneurs.

L'art. L. 145-40-2, tel qu'il résulte de l'art. 13 de la L. no 2014-626 du 18 juin 2014, est applicable aux contrats conclus ou renouvelés à compter du premier jour du troisième mois suivant la promulgation de ladite loi (L. préc., art. 21-II).

Ce nouveau dispositif est applicable à tous les baux conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014.

 

Inventaire précis et limitatif des catégories de charges :

La loi PINEL impose l’établissement d’un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevance.

Doit être indiqué également leur répartition entre le bailleur et le preneur.

Dans l’hypothèse d’une charge nouvellement crée, le bailleur devra en informer son preneur selon de modalités qui seront fixées par décret en Conseil d'État.

En cours de bail, le bailleur devra, chaque année, adresser au locataire un état récapitulatif de cet inventaire de charges dans un délai qui sera fixé par décret en Conseil d'État.

 

Charges  non récupérables :

Le législateur a également prévu de limiter la libre répartition de charges entre les parties puisqu'un décret en Conseil d'État précisera les charges, impôts, taxes et redevance qui en raison de leur nature ne pourront être imputés aux locataires.

Ce nouveau dispositif met un terme à la pratique du bail net de toutes charges pour le bailleur et ceci même si les parties sont d’accord.

 

Répartition des charges selon les surfaces exploitées

 Dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, la loi PINEL a prévu une répartition des charges entre les différents locataires au prorata des surfaces exploitées.

De même pour la récupération par le bailleur des impôts, taxes et redevances la répartition sera faite en fonction des surfaces occupées par chaque locataire en y intégrant une quote-part de parties communes.

 

État des travaux réalisés ou à réaliser :

Un état prévisionnel des travaux que le bailleur envisage de réaliser dans les 3 années à venir et un état récapitulatif des travaux réalisés dans les trois années précédentes devront être établis.

Cet état prévisionnel et l'état récapitulatif devront être communiqués par le bailleur à son locataire tous les 3 ans.

LOI n° 2014-626 du 18 juin 2014 relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises