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Par assouslegrand le 30/12/14
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Bail commercial : En l'absence de régularisation des charges selon les modalités contractuelles le locataire peut obtenir le remboursement des sommes versées à titre provisionnel.

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, aux termes d’un arrêt du 5 novembre 2014 retient dans le cadre d’un bail commercial, que l'absence de régularisation des charges selon les modalités contractuellement prévues justifie  le remboursement des sommes versées au titre de provisions.

Les faits sont les suivants :

Selon l'arrêt attaqué  de la cour d’appel de Paris rendu le  10 juillet 2013 la société S…..a consenti un bail commercial à compter du 1er septembre 2000 à la société K… portant sur le lot à usage de bar-restaurant situé dans un centre commercial à Fresnes.

La société locataire, se plaignant de désordres, a assigné en résiliation du bail la bailleresse laquelle a demandé que soit constatée l'acquisition de la clause résolutoire et que la société K….soit condamnée à lui verser diverses sommes au titre des charges .

La société bailleresse reproche à l'arrêt rendu par la cour d’appel de Paris, de déduire de sa créance de loyers et indemnités d'occupation impayés, une somme correspondant aux appels provisionnels de charges, sans rechercher quel était le montant des charges que le locataire devait verser contractuellement.

En effet le bail prévoyait que le preneur remboursera au prorata des locaux loués les prestations communes, les assurances de l'immeuble, l'impôt foncier, taxes sur les bureaux, fournitures individuelles, dépenses nécessaires au fonctionnement, à la propreté, à l'entretien.

Le locataire devait également rembourser la quote-part des salaires, de toutes charges concernant tout le personnel affecté à l'immeuble le tout de telle sorte que le loyer ci-après stipulé soit net de toutes charges pour le bailleur.

Ce remboursement devait s’effectuer par appel d'une provision trimestrielle et civile versée par le preneur avec chaque terme.

A la clôture de chaque exercice de charges, le montant des provisions versées devait être régularisé en fonction de l'arrêté de comptes de charges annuel.

Selon la Cour de cassation  l'absence de régularisation des charges dans les conditions prévues au bail commercial rend sans cause les appels trimestriels de provision à valoir sur le paiement de charges.

La Cour de cassation fait valoir que la cour d'appel à juste titre, a retenu qu'en l'absence de régularisation des charges, le remboursement des provisions versées par la société locataire devait être ordonné .

Il est légitime de se demander si cette solution appliquée concernant un bail commercial, sera transposée en matière de baux d’habitation.

Observation :

La loi Pinel prévoit que « Tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l'indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire.

Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire.

 En Cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux »

(C. com., art. L. 145-40-2, créé par L. n° 2014-626, 18 juin 2014, art. 13, I).

PJ : arrêt du 5 novembre 2014