marie-lise.assouslegrand

Par assouslegrand le 26/07/16
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Les faits sont les suivants :

M. X...et Mme Y...ont confié à la société Cabinet Delaitre immobilier un mandat exclusif de vendre leur maison au prix de 460 000 euros, outre les honoraires de l'agence immobilière fixés à la somme de 23 000 euros, soit un prix total de 483 000 euros.

Après expiration de la période d'exclusivité, le Cabinet Delaitre a fait visiter le bien à Mme Z...et M. A... qui ont émis une offre d'achat d'un montant global de 460 000 euros, frais d'agence inclus .

Des tiers ayant présenté une offre supérieure, Mme Z...et M. A... ont formulé, par l'intermédiaire d'une autre agence immobilière, une nouvelle offre au prix total de 475 000 euros, laquelle a été acceptée par M. X...et Mme Y....

Le cabinet Delaitre fait valoir devant la Cour de cassation que les acquéreurs Mme Z et M. A avaient fait preuve d'un comportement déloyal à son égard, le privant fautivement de la commission à laquelle il avait droit.

La Cour de cassation ne partage pas cette position.

En effet selon la Cour de cassation, n'est pas fautif le fait, pour l'acquéreur non lié contractuellement à l'agent immobilier par l'intermédiaire duquel il a visité le bien, d'adresser une nouvelle offre d'achat aux vendeurs par l'intermédiaire d'un autre agent immobilier également mandaté par ces derniers.

C'est donc à bon droit que la cour d'appel a décidé qu'il était loisible à Mme Z...et M. A..., qu'aucun contrat ne liait au Cabinet Delaitre dont la clause d'exclusivité était expirée, de recourir, sans faute de leur part, à une autre agence immobilière pour proposer une nouvelle offre d'achat aux vendeurs.

Cour de cassation- chambre civile 1- arrêt du 6 avril 2016

Par assouslegrand le 26/07/16
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La vente de parcelles forestières en dépit du droit de préférence du voisin est nulle.

La cour d’appel de Paris vient de rappeler ce principe édicté par l’article L 514-2 du code forestier.

Les faits sont les suivants :

Monsieur Claude  X... possède des parcelles de bois cadastrées section C no 157-158-161-162 et 163 sises sur la Commune d'Egreville .

Monsieur et Madame Y...ont acquis des consorts Z... par acte notarié du 19 novembre 2011 deux parcelles boisées cadastrées section C no 159 et 160.

Par exploit d'huissier délivré le 5 novembre 2013, Monsieur Claude X... a assigné Monsieur et Madame Y...,  et les consorts Z. et Madame Lyliane B... devant le Tribunal de Grande Instance de Fontainebleau aux fins de voir annuler la vente réalisée le 19 novembre 2011 et faire dire que le jugement à intervenir vaudra vente au profit de Monsieur X....

Monsieur Claude X invoque qu'étant propriétaire des parcelles 157, 158, 161, 162 et 163, il bénéficiait d'un droit de préférence sur la cession des parcelles boisées 159 et 160 selon l'article 514-1 et suivants du code forestier en sa qualité de riverain .

la cour d’appel de Paris devant laquelle le litige a été porté rappelle, aux termes de son arrêt du 15 avril 2016:

- que l'article L 514-1 du code forestier dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2010, alors applicable à l'acte de vente du 19 novembre 2011, indique que : " les propriétaires, tels qu'ils sont désignés sur les documents cadastraux d'une parcelle boisée contiguë à une autre parcelle boisée, classée au cadastre en nature de bois et d'une superficie totale inférieure à 4 ha, bénéficie d'un droit de préférence en cas de vente de cette parcelle et de cession de droits indivis ou de droits réels de jouissance relatifs à celle-ci " ;

- que le droit de préférence concerne tous les biens vendus d'une superficie inférieure à 4 ha, relevant du groupe 5 (bois et forêts) de la matrice cadastrale ;

-que cette catégorie est elle-même subdivisée en 8 sous-groupes désignés par un code commençant par la lettre B et comprenant notamment les deux sous-groupes : BS : Taillis sous futaie et BT : Taillis simple ;

- que tant les parcelles de l'appelant (C 157, C 158, C 161, C 162 et C 163) que celles des intimés (C 159 et C 160) sont classées dans le groupe BS ainsi qu'il ressort des relevés de propriété produits où elles apparaissent toutes précédées des lettres BS ;

- que dès lors, les dispositions de l'article susvisé sont applicables qu'il s'agisse de taillis sous futaie ou de taillis simple et ce peu important qu'un bâtiment se trouve sur la parcelle C158, deux autres parcelles (C 157 et C 162) étant contiguës à la parcelle C 159 ; que par ailleurs, la parcelle C 161 est contiguë à la parcelle C 160 ;

- que les dispositions relatives au droit de préemption de la SAFER ne sauraient être étendues au droit de préférence de l'article L 514-1 ;

La cour d’appel fait valoir en conséquence que l'inobservation des dispositions de l'article L 514-1 est sanctionnée par la nullité de la vente ainsi qu'il résulte des dispositions de l'article L 514-2 et prononce  la nullité de la vente du 19 novembre 2011.

Elle décide qu'en revanche, M. X... ne sera pas substitué dans les droits des époux Y..., l'article L 514-2 qui est d'interprétation stricte ne prévoyant pas cette faculté.

Cour d’appel de paris du 15 avril 2016

Par assouslegrand le 23/07/16
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Aux termes d’un arrêt du 22 juin 2016 la cour de cassation a été amenée a précisé les critères définissant le cadre dirigeant.

Cette définition est importante notamment au niveau du statut du cadre et de la mise en œuvre éventuelle de sa responsabilité dans le cadre de l’exercice de ses fonctions.

La Cour de cassation, rappelle qu’en vertu de l'article L. 3111-2 du code du travail sont considérés comme ayant la qualité de cadre dirigeant :

- les cadres auxquels sont confiées des responsabilités dont l'importance implique une grande indépendance dans l'organisation de leur emploi du temps,

- qui sont habilités à prendre des décisions de façon largement autonome,

- et qui perçoivent une rémunération se situant dans les niveaux les plus élevés des systèmes de rémunération pratiqués dans leur entreprise ou établissement.

Or pour condamner l'employeur à payer à la salariée des sommes à titre de rappel d'heures supplémentaires et de congés payés, l'arrêt de la cour d’appel incriminé, retient que l'employeur considère, que sa salariée était cadre dirigeante au sens de l'article L. 3111-2 du code du travail, dès lors qu'il n'est pas démontré que l'intéressée participait réellement à la direction de l'entreprise, ce qui supposait un partage des responsabilités avec le gérant de la société T……

La Cour de cassation censure la cour d’appel sur ce point.

Selon la Cour de cassation si les trois critères fixés par l'article L. 3111-2 du code du travail impliquent que seuls relèvent de la catégorie des cadres dirigeants les cadres participant à la direction de l'entreprise, il n'en résulte pas que la participation à la direction de l'entreprise constitue un critère autonome et distinct se substituant aux trois critères légaux.

Qu'en statuant comme elle l'a fait, alors qu'il lui appartenait d'examiner la situation de la salariée au regard des trois critères légaux, la cour d'appel a violé le texte susvisé.

 

Cour de cassation chambre sociale Audience publique du mercredi 22 juin 2016 N° de pourvoi: 14-29246 Publié au bulletin

Par assouslegrand le 17/07/16
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Les faits sont les suivants :

L'Union des Groupements de Pharmaciens d'Officine, ci-après dénommée «UDGPO», est une association loi 1901 créée en 2009 regroupant 16 groupements de pharmaciens d'officine.

Le groupe Lagardère a investi le secteur de la santé par l'intermédiaire de l'une de ses filiales, la société Doctissimo, et notamment le secteur de la pharmacie en ligne par l'intermédiaire de la société Doctipharma, elle-même filiale de Doctissimo et créée en juillet 2013.

Doctipharma a mis en place le site internet http.//www.doctipharma.fr, ci-après dénommé « Doctipharma.fr », hébergé par la société Coreye - groupe Pictime, sur lequel les internautes peuvent acquérir, à partir des sites des officines :

            -Depuis mars 2014, des produits parapharmaceutiques,  

            -Depuis novembre 2014, des médicaments sans ordonnance.

A ce jour, près de cinquante pharmacies utilisent le gite Doctipharma. Fr pour la vente de produits de parapharmacie, dont six pharmacies ont obtenu une autorisation auprès de leur Agence Régionale de Santé (ci-après « ARS ») pour vendre en ligne également des médicaments sans ordonnance.

Doctipharma, qui a comme objet social le Conseil en systèmes et logiciels informatiques » se présente comme un concepteur et éditeur d'une solution technique destinée à des pharmaciens d'officine en vue de leur permettre d'éditer et d’exploiter leur propre site internet de commerce électronique de médicaments.

L'UDGPO considère que Doctipharma.fr est un site de vente en ligne de médicaments et qu'il exerce, dès lors, une activité illicite.

Le tribunal ne partage pas la position de la société Doctipharma.

Selon l'article L.4211-1 du code de la santé publique sont réservées aux pharmaciens, sauf dérogations, la vente de médicaments, avec ou sans ordonnance.

Selon l'article L.4225-26 du code de la santé publique nul ne peut exercer la profession de pharmacien s'il n'offre toutes garanties de moralité professionnelle et s'il ne réunit les conditions prévues aux termes de cet article.

Selon l'article L.5125-25 du code de la santé publique il est interdit aux pharmaciens ou à leurs préposés de solliciter des commandes auprès du public, de recevoir des commandes de médicaments et autres produits ou objets mentionnés à l'article L.4211-1 par l'entremise habituelle de courtiers et de se livrer au trafic et à la distribution à domicile de médicaments, produits ou objets précités, dont la commande leur serait ainsi parvenue.

Toute commande livrée en dehors de l'officine par toute autre personne ne peut être remise qu'en paquet scellé portant le nom et l'adresse du client.

L'article L5125-26 du code de la santé publique dispose qu’ : « est interdite la vente au public de tous médicaments, produits et objets mentionnés à l'article L.4211-1 par l'intermédiaire de maisons de commission, de groupements d'achats ou d'établissements possédés ou administrés par des personnes non titulaires de l'un des diplômes, certificats ou autres titres mentionnés à l'article L. 4221-1. » .

Selon le tribunal aucun intermédiaire quel qu'il soit ne peut s'immiscer dans la relation de vente entre une pharmacie et ses clients.

Le tribunal se prévaut de l'article L5125-33 du code de la santé publique qui dispose que « On entend par commerce électronique de médicaments l'activité économique par laquelle le pharmacien propose ou assure à distance et par voie électronique la vente au détail et la dispensation au public des médicaments à usage humain et, à cet effet, fournit des informations de santé en ligne. »

L'activité de commerce électronique est réalisée à partir du site internet d'une officine de pharmacie.

La création et l'exploitation d'un tel site sont exclusivement réservées aux pharmaciens suivants:

1          Pharmacien titulaire d'une officine,

2          Pharmacien gérant d'une pharmacie mutualiste ou de secours minière, exclusivement pour leurs membres.

Aux termes de l'article L5125-34 du code de la santé publique modifié par la loi 110 2014-201 du 24 février 2014 - art. 4 : « Seuls peuvent faire l'objet de l'activité de commerce électronique les médicaments qui ne sont pas soumis à prescription obligatoire. »

L'article L.5125-37 du code de la santé publique dispose que dans le cadre d'un regroupement de plusieurs officines de pharmacie mentionné à l'article L.5125-15 il ne peut être créé et exploité qu'un seul site internet rattaché à la licence issue du regroupement.

Il résulte des textes de droit interne sus mentionnés, qui fixent des conditions justifiées par la protection de la santé publique à la délivrance au détail de médicaments offerts à la vente à distance au moyen de services informatiques conformément aux objectifs de la directive 2011/62/UE du 8 juin 2011 interprétés à la lumière de la jurisprudence de la CJUE, que seuls les pharmaciens peuvent proposer à la vente des médicaments et que la pharmacie en ligne n'est que le prolongement naturel de l'officine traditionnelle.

En l'espèce, toujours aux termes du jugement du tribunal de commerce, qu'il n'est pas contesté que Doctipharma :

- est une société commerciale qui exploite le site internet http.//www.doctipharma.fr ; - - qu'elle n'a pas la qualité de pharmacien d'officine ;

- qu'elle soutient que son site doctipharma.fr est une plateforme électronique qui supporte et assure la maintenance de sites internet de pharmacie, respecte l'ensemble de la réglementation afférent aux sites internet d'officine, ne propose pas à la vente de médicaments ;

Or selon le tribunal le site doctipharma.fr permet aux clients des pharmacies d'accéder aux sites internet des officines et joue ainsi un rôle d'intermédiaire ; le site Doctipharma.fr propose des médicaments sans ordonnance sous forme d'un catalogue préenregistré de médicaments que le client peut saisir en vue d'une commande et qu'il est ainsi possible à toute personne de commander des médicaments par ce procédé .

Il en résulte que c'est bien le site Doctipharma.fr qui présente les médicaments sans ordonnance proposés par les pharmacies, sous forme de gammes de produits avec leur prix ; qu'il en établit des comparatifs de prix ainsi qu'une présentation marketing incluant des promotions commerciales.

Le tribunal relève que le site Doctipharma.fr transmet les commandes aux pharmaciens.

Que, ce faisant, le site Doctipharma.fr joue ainsi un rôle majeur d’intermédiaire entre les clients, d'une part, et les pharmacies et leur site respectif, d'autre part.

Le tribunal relève également que cette intermédiation se matérialise aussi à travers un système de paiement unique, commun à l'ensemble des pharmacies adhérentes à Doctipharma.fr que même si Doctipharma prétend ne pas procéder directement à l'encaissement des recettes afférentes aux ventes, il est toutefois établi que les clients utilisent cette solution technique de paiement sécurisé, développé par Doctipharma, à partir d'un compte dédié unique.

La finalisation de la commande se termine ainsi « Merci de votre commande ! Votre commande n°51844 d'un montant de 12,33 € a été transmise aux pharmaciens. Vous recevrez un message sur ce compte et à I 'adresse Henripignerol@gmail.com vous confirmant au plus tôt le déroulé de votre commande. »

D’autre part, toutes les transactions, un seul identifiant no 07944115610001 est utilisé sur le site de paiement sécurisé Mercanet mis en place par Doctipharma, ne faisant nullement apparaitre l’identité du pharmacien auprès duquel la transaction a été conclue

Le tribunal estime en conséquence que dans ces conditions, Doctipharma ne peut soutenir qu'elle n'exerce pas l'activité de commerce électronique de médicaments, ou tout le moins qu'il n'existe aucun mandat de vente de médicaments ou de recouvrement entre elle et les pharmaciens de nature à lui conférer une position et un rôle d'intermédiaire, sachant que l'existence d'un partenariat entre Doctipharma et les pharmaciens partenaires n'est pas contestée ; que I'article L.5125-25 précité, proscrivant tout immixtion de tiers dans la relation entre patient et pharmacien, n'est pas respecté .

Le tribunal relève également que Doctipharma, qui n'est pas une officine de pharmacie, dont aucun responsable n'est pharmacien inscrit à l'ordre des pharmaciens, joue ainsi manifestement un rôle actif dans l'activité d'e-commerce en offrant à la vente à distance au public des médicaments non soumis à prescription obligatoire.

Le tribunal estime en conséquence que Doctipharma viole ainsi les dispositions relatives à la vente de médicaments et au commerce électronique de médicaments destinées à protéger la santé du public.

En conséquence, le tribunal qualifie d’illicite le site http.//www.doctipharma.fr pour la vente de médicaments.

Le tribunal a notamment ordonné le retrait immédiat des pages proposant le commerce électronique de médicaments sur le site internet http.//www.doctipharma.fr sous astreinte de 3 000 € par jour de retard,

 

TRIBUNAL DE COMMERCE DE NANTERRE, JUGEMENT PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 31 Mai 2016, 5ème CHAMBRE

 

 

Par assouslegrand le 05/07/16
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Le décret n° 2016-855 du 27 juin 2016 a précisé les conditions de mise en œuvre du bail réel immobilier institué .par l'article 4 de l'ordonnance n° 2014-159 du 20 février 2014 relative aux logements intermédiaires.et complété par la loi n°2015-990 du 6 août 2015 - art. 73 .

Principales dispositions se rapportant au bail réel immobilier :

Concernant les modalités d’occupation :

Il s’agit d’un  bail par lequel un propriétaire personne physique ou personne morale de droit privé consent, pour une longue durée, à un preneur, avec obligation de construire ou de réhabiliter des constructions existantes, des droits réels en vue de la location ou de l'accession temporaire à la propriété de logements:

1° Destinés, pendant toute la durée du contrat, à être occupés, à titre de résidence principale, par des personnes physiques dont les ressources n'excèdent pas des plafonds, fixés par décret en fonction de la typologie du ménage, de la localisation et du mode d'occupation du logement, lesquels ne sauraient être inférieurs, pour les logements donnés en location, aux plafonds prévus au chapitre unique du titre III du livre III ;

2° Dont, pendant toute la durée du contrat, le prix d'acquisition ou, pour les logements donnés en location, le loyer n'excède pas des plafonds fixés par décret en fonction de la localisation du logement, de son type et, le cas échéant, de son mode de financement, lesquels ne sauraient être inférieurs, pour les logements donnés en location, aux plafonds prévus au chapitre unique du titre III du livre III.

Concernant la durée :

Le bail réel immobilier est consenti pour une durée de dix-huit à quatre-vingt-dix-neuf ans par les personnes qui ont le droit d'aliéner.

Il ne peut prévoir aucune faculté de résiliation unilatérale ni faire l'objet d'une tacite reconduction.

Concernant les droits et obligations du preneur:

Le bail réel immobilier oblige le preneur à effectuer les travaux mentionnés aux trois premiers alinéas sur l'immeuble objet du bail, dans le respect des règles applicables à de telles opérations.

Le preneur ne peut, sauf stipulations contraires, exécuter d'autres ouvrages ou travaux que ceux prévus initialement.

Les constructions et améliorations réalisées par le preneur demeurent sa propriété en cours de bail et deviennent la propriété du bailleur à son expiration.

A l'issue du bail, le preneur ne peut réclamer, sauf stipulations contraires, d'indemnité au regard des améliorations qu'il a effectuées.

Le contrat de bail détermine, le cas échéant, les activités accessoires qui pourront être exercées dans l'immeuble objet du bail et subordonne à l'accord du bailleur tout changement d'activité.

Le décret du 27 juin 2016 définit les modalités d'application de ces dispositions et en particulier :

1- Lesmodalités de contrôle de l’affectation des logements :

A cet égard, l’article R. 254-2.du CCH prévoit qu’est annexée au contrat de location ou de cession des droits réels, conclu en application des articles L. 254-1 et suivants, une copie de l'avis d'imposition ou de non-imposition du ou des occupants établi au titre de l'avant-dernière année précédant celle de la signature du contrat.

Aux termes de l’art. R. 254-3, Le titulaire des droits réels notifie au bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception, dans le mois suivant la signature d'un contrat de location ou de cession de ses droits réels, une copie du bail ou de l'acte de cession et de ses annexes.

Le bailleur peut, à tout moment, requérir la communication des pièces requises à l'article R. 254-2 et suivants du CCH.

En vertu de l’article R. 254-4 l'immeuble, objet du bail réel immobilier, doit rester à destination principale de logement dans les conditions énoncées à l'article L. 254-1.
 

 A cet égard, le contrat de bail réel immobilier précise si l'immeuble, objet du contrat, peut accueillir des locaux destinés à des activités accessoires ainsi que leur proportion de surface de plancher, qui ne peut être supérieure à 25 % de celle de l'immeuble objet du bail réel immobilier.

Lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété, ces dispositions sont rapportées dans la section relative à la destination de l'immeuble du règlement de copropriété.

2- Les modalités de calcul du plafond de la valeur des droits réels :

Selon l’article R. 254-5, pour tenir compte du caractère temporaire de la propriété liée au bail réel immobilier, le plafond de la valeur des droits réels afférents aux seuls logements objets du bail appliquée à chaque cession de ces droits est déterminé en fonction de la durée du bail restant à courir et de la valeur locative du bien dans la limite du plafond maximum de loyer fixé par l'article 2 terdecies D de l'annexe III au code général des impôts.
 

A défaut de disposer des valeurs du loyer annuel moyen au mètre carré auprès des observatoires locaux des loyers pour la zone considérée, la fixation de la valeur du loyer annuel moyen au mètre carré pour l'année N en cours est déterminée par les parties contractantes dans les conditions des cinquième et sixième alinéas du I de l'article 17-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. La justification de la valeur retenue incombe toutefois au cédant.

Par contre pour locaux abritant les activités accessoires,  le prix de cession est librement fixé par les parties.

3- Les modalités d’annulation et de résiliation du contrat de bail immobilier :

En vertu de l’article R. 254-6, l'action en nullité à l'encontre du contrat de bail réel immobilier conclu en méconnaissance de l'article L 254-1 peut être exercée par les parties, dans un délai de cinq ans à compter de la date de signature du contrat de bail réel immobilier.

De même selon l’art. R. 254-7, l'inexécution par le preneur de ses obligations contractuelles mentionnées aux articles L.254-1 à L. 254-3 peut conduire à la résiliation du bail réel immobilier dans les conditions énoncées à l'article L. 254-3.

 

Décret du 27 juin 2016 n° 2016-855 relatif au bail réel immobilier