marie-lise.assouslegrand

Par assouslegrand le 25/09/18
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La cour d’appel de Paris aux termes d’un arrêt rendu le 4 mai 2018, approuve le tribunal de grande instance d’avoir annulé les baux emphytéotiques consentis à une société d’exploitation d’éolienne pour défaut de paiement des loyers.

En effet des tiers avaient introduits des recours contentieux à l’encontre des autorisations administratives qui avaient été données pour la construction de ces éoliennes interdisant en conséquence le commencement des travaux.

Les faits sont les suivants :

Suivant acte authentique reçu le 11 février 2009 par M. Laurent F..., notaire, M. Pierre Z... et Mme Christiane D..., épouse Z... (les époux Z...), ont donné à bail emphytéotique, pour une durée de 25 ans, à la société Eoles-Yonne SAS, :

- Plusieurs parcelles en nature de terre, sise à [...]      (89), cadastrée section [...] , lieudit [...] , moyennant une redevance annuelle de 4 500 € HT par éolienne construite sur le bien, ainsi qu'une redevance annuelle de 2 € HT par mètre linéaire de voie d'accès créée sur le bien pour les besoins du futur parc éolien, payables pour la première fois "au cours du premier mois suivant la date de fondations des éoliennes".

La société Eoles-Yonne SAS n'ayant pas commencé la construction des éoliennes en raison des recours exercés par des tiers contre les autorisations administratives délivrées pour la construction de ces équipements aucune redevance n'a été payée.

Par actes d'huissier de justice du 4 novembre 2012, les consorts Z... ont assigné la société Eoles-Yonne SAS en annulation des baux emphytéotiques et en paiement de dommages-intérêts.

C'est dans ces conditions que, par jugement du 19 septembre 2016, le Tribunal de grande instance d'Auxerre a :

- prononcé l'annulation des trois baux emphytéotiques,

- condamné la société Eoles-Yonne SAS à verser aux consorts Z..., chacun la somme de 5 000 € à titre de dommages-intérêts avec intérêts au taux légal à compter du 4 novembre 2012,

- condamné la société Eoles-Yonne SAS à payer aux consorts Z..., chacun la somme de 2 400 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile,

- condamné la société Eoles-Yonne SAS aux dépens,

Par conclusions du 2 mars 2018, la société Eoles-Yonne SAS, appelante, demande à la Cour de :

- réformer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

- dire que la clause de versement de la redevance n'est pas potestative,

- dire que le consentement des consorts Z... n'a pas été vicié,

- débouter les consorts Z... de l'ensemble de leurs demandes,

- prononcer la validité des trois baux emphytéotiques,

- dire n'y avoir lieu à octroi de dommages-intérêts à hauteur de 5 000 € au profit des consorts Z...,

- condamner les consorts Z... à lui payer la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.

La société Eoles-Yonne SAS expose de plus qu'habituellement, les "développeurs" de projets éoliens, dont elle est, négocient et concluent avec les propriétaires fonciers, des promesses de bail emphytéotiques leur offrant la faculté ultérieure, une fois les études techniques réalisées, le potentiel éolien du site validé et toutes les autorisations administratives obtenues, de lever l'option et, ainsi, de prendre à bail les terrains constituant l'emprise des éoliennes.

Bien qu'antérieurement à la signature des contrats litigieux, soit le 27 décembre 2008, des opposants à l'implantation du parc éolien sur la commune de [...]        aient introduit des recours en annulation des arrêtés de permis de construire accordés le 16 juin 2008, la société Eoles-Yonne SAS n'a pas négocié avec les consorts Z... des promesses unilatérales de bail emphytéotique, choisissant de signer avec eux des baux emphytéotiques qui reportaient le premier paiement de la redevance au premier mois suivant la date de fondation des éoliennes.

Si la société Eoles-Yonne SAS explique ce choix par sa conviction que les recours, qui avaient été introduits hors délai, allaient être rapidement purgés, cependant, elle reconnaît ne pas avoir "souhaité prendre le risque de débuter la construction des éoliennes compte tenu de l'existence de ces recours et de l'aléa judiciaire qui s'y attache".

Mais, la société Eoles-Yonne SAS, qui est un professionnel de la construction des éoliennes, n'établit pas avoir révélé à ses cocontractants, ignorants de la longueur et des difficultés du processus de développement de ce type de projet, l'existence des recours du 27 décembre 2008 et sa décision de ne pas débuter la construction des éoliennes sans que ces recours soient purgés.

Au contraire, l'exposé préalable inséré dans chacun des baux du 11 février 2009, qui rappelait que, selon un "protocole d'accord" conclu entre les parties, le bail emphytéotique serait signé sous réserve "de l'obtention des autorisations administratives définitives nécessaires à la construction", laissait faussement croire aux bailleurs que les autorisations étaient purgées de tout recours.

La lettre du 13 février 2016 de M. F..., notaire rédacteur des baux emphytéotiques et les deux attestations d'autres bailleurs versées aux débats par la société Eoles-Yonne SAS sont insuffisantes à établir "la notoriété publique" des recours, et la connaissance de ceux-ci, ainsi que de leur conséquence, par les consorts Z..., les actes authentiques du 11 février 2009 n'en portant pas mention.

Il en résulte, selon la cour d’appel, que le consentement des consorts Z... a été vicié par la réticence dolosive de la société Eoles-Yonne SAS.

Aussi la cour d’appel confirme le jugement rendu en première instance  en ce qu'il a annulé les trois baux emphytéotiques.

Selon la cour d’appel le Tribunal a justement décidé que les consorts Z... avaient subi un préjudice consistant à ne pas avoir perçu la redevance escomptée et a exactement évalué ce préjudice comme il l'a fait.

 

Références :

Cour d'appel de Paris -Audience publique du vendredi 4 mai 2018 -N° de RG: 16/204987

Par assouslegrand le 18/09/18
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Il est rappelé qu’en vertu de l’article L718-9 du code rural modifié par LOI n°2016-1088 du 8 août 2016 - art. 111, les chefs d'établissement ou d'entreprise de travaux forestiers doivent, avant le début de chantiers forestiers  excédant un volume fixé par décret ou de chantiers sylvicoles portant sur une surface supérieure à un seuil fixé par décret, adresser à l'autorité administrative compétente une déclaration écrite comportant :

- le nom,

-la dénomination sociale de l'entreprise,

-son adresse,

- la situation géographique exacte du chantier,

-la date du début et la date de fin prévisible des travaux

-et le nombre de salariés qui seront occupés, le cas échéant, sur ce chantier.

 

Cette même déclaration doit également être transmise à la mairie des communes sur le territoire desquelles est situé le chantier.

Le signalement de ce chantier doit être également réalisé par affichage en bordure du chantier sur un panneau comportant le nom, la dénomination sociale de l'entreprise et son adresse.

Aux termes de l’article 101 de la loi n° 2018-771 du 5 septembre 2018 pour la liberté de choisir son avenir professionnel, le fait pour la personne physique ou morale accomplissant les travaux forestiers et entreprises de travaux forestiers de ne pas se conformer à l'obligation de déclaration ci-dessus rappelée est passible d'une amende administrative prononcée par l'autorité administrative compétente sur le rapport d'un agent de contrôle de l'inspection du travail mentionné à l'article L. 8112-1 du code du travail.

Le montant maximal de l'amende est de 5 000 € par chantier forestier ou sylvicole non déclaré.

Pour fixer le montant de l'amende, l'autorité administrative prend en compte les circonstances et la gravité du manquement, le comportement de son auteur ainsi que les ressources et les charges de ce dernier.

Avant toute décision, l'autorité administrative informe par écrit la personne mise en cause de la sanction envisagée en portant à sa connaissance le manquement retenu à son encontre et en l'invitant à présenter, dans un délai fixé par décret en Conseil d'Etat, ses observations.

A l'issue de ce délai, l'autorité administrative peut, par décision motivée, prononcer l'amende et émettre le titre de perception correspondant.

Elle en informe le maire des communes concernées.

Le délai de prescription de l'action de l'autorité administrative pour la sanction du manquement par une amende administrative est de deux années révolues à compter du jour où le manquement a été commis.

C. rur., art. L. 719-10-1 créé par L. n° 2018 -771, 5 sept. 2018, art. 101 : JO, 6 sept.

 

 

 

Par assouslegrand le 18/09/18
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L’intermédaire immobilier peut se voir priver de son droit à commission en cas d’absence de mention de son intervention aux termes de l’acte notarié et doit se montrer particulièrement vigilant quant à la rédaction de la délégation de pouvoirs autorisant ce versement.

Les faits sont les suivants :

Par acte sous seing privé du 29 août 2011, la société Foncière C…. (le vendeur), représentée à l'acte par M. Z..., a donné à la société P….. (l'agent immobilier) un mandat non exclusif de vendre un immeuble .

Les honoraires d'intermédiation étaient à la charge du vendeur .

Le vendeur a, par délibération de son assemblée générale réunie le 12 octobre 2011, autorisé la vente du bien et donné délégation à M. Z... pour signer tous avant-contrats de vente et tous actes de vente, au prix indiqué, sous conditions et charges que le mandataire aviserait .

Par acte sous seing privé du 10 novembre 2011, le vendeur, représenté par M. Z..., a renouvelé le mandat confié à l'agent immobilier .

Suivant acte authentique du même jour, le vendeur a promis de vendre le bien, à la société Swiss Global Invest, qui s'est réservé la faculté d'acquérir .

Par acte sous seing privé également du même jour, le vendeur s'est engagé à payer la somme de 500000 euros à l'agent immobilier, à titre d'honoraires de négociation.

La vente est intervenue selon acte authentique du 6 mars 2012, qui ne fait pas mention de la rémunération d'un intermédiaire .

Le même jour, M. Z... représentant du vendeur, a signé une reconnaissance de dette d'honoraires au profit de l'agent immobilier et lui a remis un chèque de 50 000 euros à titre d'acompte .

L'agent immobilier a assigné en paiement du solde de ses honoraires le vendeur, qui a appelé M. Z... en garantie .

En l'espèce, la cour d'appel a constaté, dans son arrêt du 18 mars 2016, que « ni l'avant-contrat du 10 novembre 2011, qui n'est qu'une promesse unilatérale de vente et ne constitue donc pas l'engagement des parties, ni le contrat de vente du 6 mars 2012,  ne mentionnent pas l'existence d'une commission au profit de l’agent immobilier et de la partie en ayant la charge ».

La cour d’appel a pu en déduire que l'absence de mention, dans l'acte de vente, d'une commission due à celui-ci n'était pas fautive .

La Cour de cassation retient que, par une interprétation nécessaire de la portée de la délégation de pouvoirs en date du 14 novembre 2002 et de la délibération de l'assemblée générale du 12 octobre 2011, la cour d'appel en a souverainement déduit, sans être tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, que M. Z... n'avait pas été autorisé à signer une reconnaissance d'honoraires au profit de l'agent immobilier .

Cass. 1re civ., 6 juin 2018, n°17-11.338, 

 

 

Par assouslegrand le 18/09/18
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Les faits sont les suivants:

Par acte authentique du 24 mai 2011, M. et Mme X...ont acquis une propriété immobilière.

L'acte mentionnait que les propriétaires antérieurs avaient déclaré que la parcelle voisine du terrain qu'ils vendaient était grevée en sa partie Est d'une servitude de passage pour véhicules au profit de cette propriété qui s'exerçait depuis plus de trente ans .

Cependant les acquéreurs font valoir que la servitude était inexistante, et demandent en conséquence la nullité de la vente .

La  Cour de cassation fait droit a ces demandes faisant valoir que c’est à juste titre que la cour d'appel, qui n'était pas tenue de se prononcer sur un éventuel enclavement de l'immeuble et la possibilité d'une servitude légale a pu en déduire que le consentement de M. et Mme X... avait été vicié et que la vente devait-être annulée .

Cass. 3e civ., 21 juin 2018, n° 17-16.575, n° 622 D

Par assouslegrand le 18/09/18
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Le législateur élargit le libre accès du public, sous forme électronique, aux valeurs foncières déclarées au fisc lors des mutations des cinq dernières années.

Dans le but de concourir à la transparence des marchés fonciers et immobiliers, la loi du 10 août 2018 pour un État au service d’une société de confiance, dite loi ESSOC, prévoit aux termes de son article 13,  « Afin de concourir à la transparence des marchés fonciers et immobiliers, l'administration fiscale rend librement accessibles au public, sous forme électronique, les éléments d'information qu'elle détient au sujet des valeurs foncières déclarées à l'occasion des mutations intervenues au cours des cinq dernières années ».

Il résulte de ces dispositions devenues l’article L 112 A du code des procédures fiscales, que l’accès à ces informations ne sera plus réservé à certains professionnels ou collectivités publiques comme c’était le cas auparavant.

Cet accès sera désormais libre et gratuit.

Cependant un décret en Conseil d'Etat doit en préciser les modalités d'application.

LOI n°2018-727 du 10 août 2018 - art. 13

Par assouslegrand le 18/09/18
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Très souvent des clauses de style sont insérées dans les actes de vente selon lesquelles le vendeur déclare qu’il n’a constitué aucune servitude sur l’immeuble et qu’à sa connaissance il n’en existe pas d’autres que celles qui pourraient résulter de la loi de l’urbanisme ou de la situation des lieux.

La Cour de cassation fait valoir généralement qu’il s’agit de simples clauses de style, sans effet (Cass. 3e civ., 21 mars 2001, n° 99-10.913, Cass. 3e civ., 28 avr. 2009, n° 08-15.404).

En l’espèce la cour d’appel de LIMOGES aux termes d’un arrêt du 23 mai 2017 a écarté l’existence d’une servitude de passage prétendument acquise par destination du père de famille.

La Cour de cassation fait valoir que la cour d’appel légalement justifié sa décision.

Pourtant il est admis que destination du père de famille vaut titre à l'égard des servitudes discontinues lorsqu'existent, lors de la division du fonds, des signes apparents de servitude et que l'acte de division ne contient aucune stipulation contraire à son maintien.

Cet arrêt démontre que, les clauses de style ainsi insérées aux termes des actes de vente, restent soumises à l’appréciation des tribunaux.

 

Cass. 3e civ., 6 sept. 2018, n° 17-21.527, n° 775 D

 

 

Par assouslegrand le 11/09/18
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Aux termes du décret n° 2018-575 du 3 juill. 2018 (JO, 5 juill.) la durée de validité des autorisations de défrichement passe de 3 ans à 5 ans .

En effet, ce décret prolonge la durée maximale de prorogation de la validité des autorisations de défrichement afin de la mettre en cohérence avec les délais de validité des enquêtes publiques sur les projets ayant un impact sur l'environnement.

Les dispositions du code forestier sont donc modifiées en conséquence.

C’est ainsi que le second alinéa de l'article D. 341-7-1 du code forestier, le mot : « trois » est remplacé par le mot : « cinq » lequel article est désormais rédigé dans les termes suivants :

La validité des autorisations de défrichement est de cinq ans.

Ce délai est prorogé, dans une limite globale de cinq ans :

a) En cas de recours devant la juridiction administrative contre l'autorisation de défrichement ou contre une autorisation nécessaire à la réalisation des travaux en vue desquels le défrichement est envisagé, d'une durée égale à celle écoulée entre la saisine de la juridiction et le prononcé d'une décision juridictionnelle définitive au fond ou la date à laquelle aurait expiré l'autorisation de défrichement ;

b) Sur décision de l'autorité administrative qui les a autorisés, en cas d'impossibilité matérielle d'exécuter les travaux de défrichement, établie par tous moyens par le bénéficiaire de l'autorisation, de la durée de la période pendant laquelle cette exécution est impossible.

Le décret du 3 juillet 2018 est applicable aux autorisations en cours de validité à la date de sa publication soit le 6 juillet 2018.

 

Décret n° 2018-575 du 3 juill. 2018

Par assouslegrand le 04/09/18
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La Cour de cassation rappelle aux termes d’un arrêt du 14 juin 2018 que l’existence d’une servitude ne confère le droit de faire passer des canalisations dans le sous-sol de l'assiette de la servitude que si le titre instituant cette servitude le prévoit.

La Cour de cassation s’appuie en effet, sur une l’interprétation stricte de l’acte constitutif de la servitude pour autoriser ou interdire l’exercice de droits impactant cette servitude.

En effet, au visa de l’article 702 du code civil, la troisième chambre civile a reproché à la cour d’appel de ne pas avoir recherché « si la création sur le fonds dominant d’une ZAC conduisant à la desserte de plusieurs centaines de logement n’entraînait pas une aggravation de la servitude conventionnelle."

 

Civ. 3e, 14 juin 2018, FS-P+B+I, n° 17-20.280

 

Par assouslegrand le 04/09/18
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Un arrêté du 13 juillet 2018 modifie le modèle d'état des risques naturels et technologiques défini par le ministre chargé de la prévention des risques en rajoutant une rubrique tenant à la présence du bien immobilier concerné dans une zone à potentiel radon de niveau 3.

Sont concernés par ce texte, les vendeurs, bailleurs, acquéreurs, locataires de biens immobiliers situés dans des zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, prescrit ou approuvé, dans des zones de sismicité ou dans des zones à potentiel radon définies par voie réglementaire.

L’annexe prévue à l’article 1er de l’arrêté du 13 octobre 2005 portant définition du modèle d’imprimé pour l’établissement de l’état des risques naturels et technologiques prévu par le deuxième alinéa du I de l’article L.125-5 du code de l’environnement est remplacée par l’ annexe à l’arrêté du 13 juillet et publiée au Bulletin officiel du ministère de la transition écologique et solidaire.

Cet imprimé est librement disponible en préfecture, sous-préfecture, en mairie et téléchargeable à partir du site internet du ministère chargé de la prévention des risques majeurs.

Arr. 13 juill. 2018, NOR : TREP1819058A

Par assouslegrand le 04/09/18
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Stéphane Travert, ministre de l’Agriculture et de l’Alimentation, et Sébastien Lecornu, secrétaire d’État auprès du ministre d’État, ministre de la Transition écologique et solidaire, précisent les mesures prévues par le Gouvernement pour réduire les dégâts de gibiers sur l’ensemble du territoire.

Un comité de lutte contre les dégâts de gibier sera installé le 6 septembre prochain

Stéphane Travert, ministre de l’Agriculture et de l’Alimentation : « Je serai pleinement engagé dans le suivi de ce dispositif qui doit contribuer à la protection des activités agricoles, tant au regard des dégâts supportés par les agriculteurs que des risques d’introduction et de diffusion de maladies animales. »

Sébastien Lecornu, secrétaire d’État : « À 30 millions d’euros d’indemnisation par an, les agriculteurs et les forestiers autant que les chasseurs ont un intérêt commun à moderniser rapidement les outils de gestion des dégâts. Nous nous fixons aujourd’hui l’objectif de réduction de moitié des dégâts d’ici 3 ans ».

Pour réduire les nombreux dégâts causés par le grand gibier un certain nombre de mesures ont été annoncées et notamment :

-           Une responsabilisation complète des fédérations départementales de chasseurs à savoir :

L’élargissement des compétences des fédérations départementales de chasse à la gestion des plans de chasse. En cas de défaillance, le préfet déclenchera des battues administratives qui seront mises à la charge des fédérations ; La suppression du fonds de péréquation nationale qui diluait les responsabilités.

-           Une réflexion globale sur le financement de l'indemnisation des dégâts de gibier est engagée permettant aux fédérations départementales de moduler les montants par unité de gestion en fonction de la réalité des dégâts.

Une mission parlementaire confiée à un député et un sénateur sera chargée de définir les modalités opérationnelles en associant le monde agricole, les forestiers, les chasseurs et les services de l’État.

Cette mission fera également des propositions pour améliorer la régulation du grand gibier et réduire les dégâts qu’il provoque sur les cultures et la régénération des forêts.

Par ailleurs le nouveau tarif de validation nationale du permis à 200 euros devrait contribuer à la réduction des dégâts de gibier en favorisant la mobilité des chasseurs entre départements.

Le nouveau comité de lutte contre les dégâts de gibier rassemblera les présidents :

- de la FNSEA,

- de l’APCA,

- de la coordination rurale,

- de la confédération paysanne,

- de la fédération nationale des chasseurs,

- de la fédération des forestiers privés et du CNPF,

- de la propriété privée rurale,

- de l'ONF,

- des communes forestières (FNCOFOR) et de l'ONCFS,

- ainsi que les administrations nationales concernées.

Il sera chargé de définir les modalités opérationnelles et de faire des propositions complémentaires.

 

Communiqué de presse commun des ministères chargés de l'agriculture et de la transition écologique, 3 sept. 2018