marie-lise.assouslegrand

Par assouslegrand le 29/01/19
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Dans le cadre d’un sous-mandat au profit d’une agence immobilière, il est important que le mandataire prévoit, en tant que rédacteur du sous-mandat, que la commission due à l’agence immobilière seraient à la charge de l’acquéreur.

A défaut, le mandataire, auteur du sous-mandat est tenu d’indemniser du dommage causé à l’agence immobilière en cas de non paiement de sa commission d’agence.

La Cour de cassation vient de rappeler ce principe dans un récent arrêt du 9 janvier 2019.

Les faits sont les suivants :

Par acte sous seing privé du 15 mars 2013, M. X..., notaire agissant en qualité de mandataire de M. Z... ainsi que de M. et Mme A... (les vendeurs), a confié à la société IFCA défiscalisation (l’agent immobilier) la mission de rechercher un acquéreur pour des biens et droits immobiliers leur appartenant.

Le 24 juillet 2014, l’agent immobilier assigne le notaire, auteur du sous-mandat, sur le fondement des articles 1779 et 1787 du code civil, en paiement de la somme de 281 250 euros au titre de sa rémunération, correspondant à 7,5 % du prix de vente des biens, l’agent immobilier n’ayant pas réussi à percevoir sa commission auprès des acquéreurs.

L’arrêt de la cour de Riom du 20 septembre 2017, accueille favorablement la demande de l’agent immobilier à l’encontre du notaire auteur du sous-mandat.

La Cour de cassation approuve la position de la cour d’appel estimant qu’ayant constaté que le notaire avait confié à l’agent immobilier un sous-mandat, la cour d’appel a retenu, à bon droit, que, dans les rapports existants entre le notaire et l’agent immobilier, tous deux professionnels de l’immobilier, les dispositions de la loi du 2 janvier 1970 et de son décret d’application n’étaient pas applicables.

Qui plus est selon la Cour de cassation fait valoir qu’il appartenait au notaire de prévoir, dans le cadre du sous-mandat, que la rémunération de l’agent immobilier serait à la charge de l’acquéreur et que, faute de l’avoir fait, il lui incombait de dédommager son mandataire ainsi privé de la faculté de percevoir sa commission.

 

Arrêt n° 26 du 9 janvier 2019 (17-27.841) - Cour de cassation - Première chambre civile - ECLI:FR:CCASS:2019:C100026

 

Par assouslegrand le 22/01/19
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Demande de permis de construire pour un bâtiment abandonné 

 

Le propriétaire d’une bâtisse qui avait été laissée à l’abandon et construite sans permis de construire s’est heurté à un refus de permis de construire alors qu’il souhaitait transformer une ancienne bergerie en habitation au motif que cet ouvrage servait à l’origine de bergerie.

Le Conseil d’Etat reproche à la cour administrative de Marseille d’avoir jugé qu’une construction était à usage agricole en se fondant sur la seule circonstance qu'elle avait été initialement utilisée comme bergerie, alors même que cet usage avait cessé depuis des décennies, s’agissant d’une construction qui avait été édifiée au XIXe siècle sans qu'un permis de construire ne soit alors prévu.

En effet, le conseil d’Etat retient que lorsqu'une construction, en raison de son ancienneté, a été édifiée sans permis de construire et que son usage initial a depuis longtemps cessé en raison de son abandon, l'administration, saisie d'une demande d'autorisation de construire, ne peut légalement fonder sa décision sur l'usage initial de la construction.

C’est donc à tort que le permis de construire a été refusé pour ce motif.

 CE, 28 déc. 2018, n° 408743

Par assouslegrand le 22/01/19
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L'employeur, qui s’est  abstenu de mettre en œuvre des mesures de prévention des risques liés à l'exécution de travaux en hauteur est reconnu responsable de la chute d’un ouvrier.

Les faits sont les suivants :

Le 18 mars 2011, sur un chantier, M. E... Z..., ouvrier a été victime d'une chute, prise en charge au titre de la législation professionnelle .

Il a saisi une juridiction de sécurité sociale d'une demande en reconnaissance de la faute inexcusable de l'employeur.

La Cour de cassation lui donne raison reprochant à la cour d’appel de ne pas avoir recherché si l'employeur avait mis en œuvre des mesures d'identification et de prévention des risques liés à l'exécution de travaux temporaires en hauteur et aux équipements de travail utilisés à cette fin, auxquels l'obligent les textes susvisés.

Cass. 2e civ., 20 déc. 2018, n° 17-28.148, n° 1573 D

 

 

Par assouslegrand le 15/01/19
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A la suite de la chute d’une grue s’est posé le problème de la détermination des responsabilités.

Il s’en est suivi une procédure judiciaire, tendant à voir reconnaître la responsabilité du propriétaire de la grue, lequel appelle en garantie le monteur et le contrôleur, en présence de leur assureur.

Le propriétaire, gardien de la grue, a été reconnu responsable de la chute de l’appareil en raison de son inadéquation au site et aux conditions météorologiques inhabituelles le jour du sinistre.

En outre, celui-ci n’a fait procéder à aucune étude de site, ni d’adéquation de l’appareil.

D’autre part, si le monteur est bien tenu d’une obligation de résultat concernant l’assemblage des éléments, il n’est tenu que d’une obligation de moyens concernant la stabilité de la grue au regard des éléments extérieurs.

Aussi, en l’absence de preuve d’un montage défectueux, sa responsabilité n’a été retenue par la Cour de cassation qu’a hauteur d’une quote- part plus limitée.

Au final, le propriétaire et son assureur sont condamnés à indemniser les victimes, le monteur étant tenu de garantir le propriétaire à hauteur de 20 %.

Remarque : la responsabilité du contrôleur est écartée.

 En effet, sa mission se limitait à l’examen des éléments de structure, de mécanisme, et de dispositifs, mais ne comprenait pas l’examen d’adéquation, ni la vérification de la conformité réglementaire de l’appareil.

 

Cour de cassation - chambre civile 3 -Audience 6 décembre 2018 -N° de pourvoi: 17-22310

Par assouslegrand le 08/01/19
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Le vendeur dont le bien est grevé d’un pacte de préférence, doit, si le pacte n'est pas expiré, proposer l'achat à son bénéficiaire avant de conclure une promesse unilatérale de vente avec un tiers.

Les faits sont les suivants :

La cour d’appel de Fort-de-France du 25 avril 2017, constate que Mme X... est bénéficiaire d'un pacte de préférence consenti par M. Z... le 28 octobre 1999, pour une durée de dix ans.

M. Z... a vendu ces lots à M. F... par acte notarié du 16 novembre 2009, précédé d'une promesse unilatérale de vente par acte notarié du 2 septembre 2009.

Mme X..., estime que la vente est intervenue en violation du pacte de préférence, et assigne M. Z et M F ainsi que les notaires et l'agence immobilière, en annulation de la vente, substitution dans les droits de l'acquéreur, expulsion de celui-ci et paiement de dommages-intérêts .

Pour rejeter les demandes de Mme X..., l'arrêt retient que seule la date de l'échange des consentements est à prendre en considération et que, l'acte signé entre M. Z... et M. F... le 2 septembre 2009 étant une promesse unilatérale de vente, la vente ne pouvait prendre effet qu'à la levée de l'option, intervenue postérieurement à la date d'échéance du pacte .

La Cour de cassation ne partage pas cette position faisant valoir qu'en statuant ainsi, alors que le pacte de préférence implique l'obligation, pour le promettant, de donner préférence au bénéficiaire lorsqu'il décide de vendre le bien, la cour d'appel a violé l’article 1134 devenu 1103 et 1123 du code civil.

 

Cass. 3ème civ., 6 déc. 2018, n° 17-23.321, n° 1055 FS-PBI

 

 

 

Par assouslegrand le 08/01/19
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Le décret n° 2018-1350 du 28 décembre 2018 relatif à la publication sous forme électronique des informations portant sur les valeurs foncières déclarées à l'occasion des mutations immobilières a pour objet la mise à disposition au profit du public des valeurs foncières déclarées à l'administration fiscale à l'occasion des mutations à titre onéreux intervenues au cours des cinq dernières années.

Les informations ainsi mises à disposition sont issues du traitement informatisé « Demande de valeurs foncières » alimenté par la « Base nationale des données patrimoniales » (BNDP) qui recense les données patrimoniales contenues dans les documents déposés par les redevables ou leurs représentants dans les services en charge de la publicité foncière et de l'enregistrement.

L'application BNDP est alimentée par les traitements informatisés de l'administration fiscale relatifs à la documentation cadastrale (traitement « Majic ») et relatifs à la publicité foncière (traitement « Fidji »).

Ce décret décrit les conditions de cette mise à disposition gratuite ainsi que les informations rendues librement accessibles.

C’est ainsi que la section I du chapitre III du titre II de la deuxième partie du livre des procédures fiscales est complétée par un 3° ainsi rédigé :

 « 3° Ouverture des données foncières

« Art. R.* 112 A-1. - Pour l'application de l'article L. 112 A, l'administration fiscale met gratuitement à disposition du public les informations mentionnées ci-après relatives aux ventes, adjudications, expropriations et aux échanges de biens immobiliers publiés au fichier immobilier au cours des cinq dernières années, issues des traitements informatisés relatifs à la publicité foncière et à la documentation littérale du cadastre.

« Pour chaque mutation, les éléments d'information mis à disposition sont les suivants :

« a) Date et nature de la mutation ;

« b) Prix ;

« c) Adresse : numéro de voie, indice de répétition, type, code et libellé de la voie, code postal et libellé de la commune ;

« d) Références cadastrales : code de la commune et du département, préfixe et code de la section cadastrale, numéro de plan du lieu de situation des biens, le numéro de volume ainsi que, si le bien objet de la mutation fait partie d'une copropriété, le nombre de lots et le numéro de lot dans la limite de cinq lots par mutation ;

« e) Descriptif du bien dès lors qu'il a été déclaré à l'administration : surface “Carrez” telle que définie par l'article 4-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâti, surface réelle au sens de l'article 324 M de l'annexe III du code général des impôts, code type de local, type de local, nombre de pièces principales, surface du terrain, et, pour les terrains non bâtis, nature de culture et nature de culture spéciale.

 « Art. R.* 112 A-2. - Les informations mentionnées à l'article R.* 112 A-1 sont mises à disposition du public sous forme d'un fichier dans un format standard, pouvant faire l'objet d'un téléchargement.Ces informations font l'objet d'une mise à jour semestrielle.

 « Art. R.* 112 A-3. - Les conditions générales d'utilisation des informations prévoient, d'une part, que les traitements portant sur la réutilisation des informations mentionnées à l'article R.* 112 A-1 ne peuvent avoir ni pour objet ni pour effet de permettre la réidentification des personnes concernées et, d'autre part, que ces informations ne peuvent faire l'objet d'une indexation sur les moteurs de recherche en ligne. »

 

Le décret n° 2018-1350 du 28 décembre 2018

Par assouslegrand le 08/01/19
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Les faits sont les suivants :

Les indivisaires X, propriétaires d’une parcelle, ont assigné en bornage M. Y, propriétaire de la parcelle mitoyenne.

Les requérants font grief à l'arrêt de la cour d’appel de rejeter leur demande alors, que selon ces derniers, la contiguïté constitue la condition nécessaire et suffisante à l'accueil d'une demande en bornage, et que  la cour d'appel en refusant leur demande viole ainsi l'article 646 du code civil.

La Cour de cassation entérine l’arrêt de la cour d’appel qui a retenu que l'action en bornage ne peut être exercée lorsque des fonds sont séparés par une limite naturelle, les parcelles litigieuses étant séparées par une falaise dessinant une limite non seulement naturelle mais encore infranchissable sans moyens techniques appropriés.

A titre de rappel selon l’article 646 du code civil :

« Tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leurs propriétés contiguës. Le bornage se fait à frais communs. »

Arrêt de la 3 -ème chbre civile de la Cour de cassation du 13 décembre 2018, N° de pourvoi: 17-31270

 

 

Par assouslegrand le 08/01/19
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Un arrêt de la Cour de cassation du 13 décembre 2018 entérine la décision des juges du fond lesquels adaptent une servitude de passage grevant une propriété depuis 1851 à l’évolution de la société.

Les faits sont les suivants :

La SCI Datas, conteste à la SCI la Pommeraie le droit de passer, en voiture et à pied, sur les parcelles dont elle est propriétaire au motif que cette servitude instituée par un acte de 1851 limite ce passage aux seuls transports de vins et bois.

La requérante, la SCI Datas fait grief à l'arrêt de la cour d’appel de Riom, rendu le 29 mai 2017, de rejeter sa demande aux motifs que la limitation prévue en 1851 du droit de passage n’est plus adaptée aux évolutions de la vie moderne.

La Cour de cassation entérine cette décision et fait valoir que la cour d'appel, a souverainement déduit que la servitude de passage n'avait subi aucune aggravation au sens de l'article 702 du code civil.

A titre de rappel l’article 702 du code civil dispose que « celui qui a un droit de servitude ne peut en user que suivant son titre, sans pouvoir faire, ni dans le fonds qui doit la servitude, ni dans le fonds à qui elle est due, de changement qui aggrave la condition du premier. »

Cass. 3e civ., 13 déc. 2018, n° 17-24.685, n° 1099 D

Par assouslegrand le 02/01/19
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Le territoire français est couvert par plus de 2,5 millions de kilomètres de réseaux souterrains, aériens et subaquatiques de transport et de distribution. Il s’agit aussi bien de canalisations véhiculant du gaz naturel, des hydrocarbures, des produits chimiques, de l’eau potable ou des eaux usées, que de câbles électriques et de télécommunication.

De graves accidents sur les réseaux de distribution de gaz ont notamment brutalement rappelé l’importance des enjeux de sécurité associés à ces ouvrages.

Le Gouvernement a bâti un plan d’action afin d’améliorer la prévention des endommagements des réseaux basé sur la refonte de l’encadrement réglementaire des travaux à proximité de ces ouvrages.

L’une des priorités de ce plan vise à permettre à tout donneur d’ordres ou entreprise qui va réaliser des travaux à proximité de réseaux enterrés de localiser ces réseaux et de disposer des informations nécessaires à la sécurité du chantier.

La loi portant engagement national pour l’environnement dite « Grenelle 2 » instaure au sein de l’INERIS, par l’article L. 554-2 du Code de l’environnement, un guichet unique informatisé qui vise à recenser tous les réseaux aériens, souterrains et subaquatiques implantés en France, et les principales informations nécessaires pour permettre la réalisation de travaux en toute sécurité à leur proximité.

Ces dispositions anti-endommagement, mise en place dès 2012, vise à réduire les dommages causés aux réseaux lors de travaux effectués dans leur voisinage et à prévenir leurs conséquences dangereuses pour la sécurité des personnes et des biens mais aussi dans le souci de protéger l’environnement.

Dans le cadre de ces mesures un décret n° 2018-899 du 22 octobre 2018 prévoit la possibilité pour les exploitants de réseaux de disposer d'un délai supplémentaire de 15 jours (jours fériés non-compris) pour apporter la réponse aux déclarations de travaux lorsque ceux-ci réalisent des opérations de localisation dans la zone de travaux afin de respecter les critères de précisions requis.

Ce décret précise par ailleurs, les modalités de réalisation des investigations complémentaires menées par les responsables de projet lorsque les informations fournies par les exploitants de réseaux ne respectent pas les critères de précisions requis.

Ces investigations sont alors à la charge des exploitants.

Un arrêté du 26 octobre 2018 concernant l'exécution de travaux à proximité des réseaux introduit prévoit la mise en application des règles relatives à l'amélioration de la précision de la cartographie des réseaux enterrés sensibles pour la sécurité.

Il fixe des délais d'application de ces mêmes règles pour le cas des réseaux enterrés non sensibles pour la sécurité.

En outre, il met à jour les dispositions du guide technique des travaux (fascicule 2 du guide d'application de la réglementation anti-endommagement).

Un arrêté du 29 octobre 2018 fixe la liste des certificats, diplômes et titres de qualification professionnelle délivrés par le ministère de l'agriculture et de l'alimentation et permettant la délivrance de l'autorisation d'intervention à proximité des réseaux prévue par l'arrêté du 15 février 2012 relatif à l'exécution de travaux à proximité de certains ouvrages souterrains, aériens ou subaquatiques de transport ou de distribution.

A noter parmi les mesures adoptées :

-  dès janvier 2019, les responsables de projet doivent répondre aux réunions sur site sollicitée par un exploitant.

Les informations sur la localisation de l’ouvrage peuvent être données dans le cadre d’une réunion sur site, auquel cas la classe de précision à prendre en compte est celle indiquée par l’exploitant lors de cette réunion.

Dans l’hypothèse les investigations complémentaires ne permettent pas d’obtenir le niveau de précision requis, le marché de travaux en tient compte et des dispositions techniques et financières devront être prévues en cours de  travaux afin de réaliser  des opérations de localisation au démarrage des travaux.

A défaut il y aura lieu de prévoir des précautions dans le cadre des interventions à réaliser dans l’ensemble des zones d’incertitude situées à une distance maximale de 1,5 mètre pour l’ouvrage principal ou de 1 mètre pour les branchements.

- à compter du 1er janvier 2020, les responsables de projet doivent réaliser des investigations supplémentaires en cas de demande par l’exploitant sauf dans certains cas rappelés.

– les travaux concernent la pose d’un branchement ou d’un poteau, la plantation ou l’arrachage d’un arbre, le forage d’un puits, la réalisation d’un sondage pour études de sol, la réalisation de fouilles dans le cadre des investigations complémentaires, la réalisation de travaux supplémentaires imprévus et de portée limitée ;

– la zone d’emprise des travaux affectant le sol (terrassement, enfoncement, forage, décapage, compactage…) ne dépasse pas 100 m2 ;

– les travaux prévus sont des travaux de surface ne dépassant pas 10 centimètres de profondeur ;

– aucuns travaux de fouille, enfoncement ou forage du sol, ou travaux faisant subir au sol un compactage, une surcharge ou des vibrations ne sont effectués dans les zones d’incertitude ;

– les travaux prévus sont des travaux de maintenance d’ouvrages souterrains existants.

Les opérations de localisation font, le cas échéant, l’objet de clauses financières particulières dans le cadre du  marché de travaux ou sont prévues dans un lot séparé du marché de travaux ou dans un marché séparé.

Observation :

Dès janvier 2020, les exploitants d’ouvrage doivent archiver, pendant au moins deux ans, l’ensemble des constats contradictoires de dommages les concernant et les tenir à la disposition du service chargé du contrôle au sein des DREAL.

Décret n° 2018-899 du 22 octobre 2018 relatif à la sécurité des travaux effectués à proximité des ouvrages de transport et de distribution

Arr. 26 oct. 2018, NOR : TREP1723507A : JO, 30 nov.

Arr. 29 oct. 2018, NOR : TREP1829203A : JO, 6 déc.

Guide d’application de la réglementation

 

Par assouslegrand le 02/01/19
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Décret n° 2018-1177 du 18 décembre 2018 fixant le délai de transmission des procès-verbaux de constatation des infractions au code de l'environnement et au code forestier

 

Le décret prévoit en effet, la transmission au contrevenant du procès-verbal de constatation des infractions au code de l'environnement et au code forestier dans un délai de cinq à dix jours après son envoi au procureur de la République afin de lui permettre, d'une part, d'obtenir une information rapide et précise sur les faits qui lui sont reprochés au stade de l'enquête, et, d'autre part, de prendre toute mesure utile pour faire cesser l'infraction.

A cet effet, il est créé :

-au début du chapitre II du titre VII du livre Ier du code de l'environnement (partie réglementaire) une section 1 intitulée : « Habilitation des agents » qui comprend les articles R. 172-1 à R. 172-8.

-après l'article R. 172-8 du même code, une section 2 intitulée : « Opérations de recherche et de constatation des infractions » qui comprend un article R. 172-9 ainsi rédigé :

« Art. R. 172-9. - Le délai prévu au second alinéa de l'article L. 172-16 est de cinq jours au moins et de dix jours au plus suivant la transmission du procès-verbal de constatation d'infraction au procureur de la République. »

La sous-section 3 de la section 1 du chapitre Ier du titre VI du livre Ier du code forestier est complétée par un article R. 161-7-1 ainsi rédigé :

« Art. R. 161-7-1. - Le délai prévu au quatrième alinéa de l'article L. 161-12 est de cinq jours au moins et de dix jours au plus suivant la transmission du procès-verbal de constatation d'infraction au procureur de la République ou au directeur régional de l'administration chargée des forêts. »

 

D. n° 2018-1777, 18 déc. 2018 : JO, 20 déc.