Par assouslegrand le 19/04/16

La loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, modifiée par la loi du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové, encadre les états des lieux locatifs et impose de tenir compte de la vétusté du logement afin de déterminer les éventuels frais de remise en état qui incombent au locataire.

Le décret du 30 mars 2016, fixe ainsi, pour l'ensemble des locations d'un logement nu ou meublé à usage de résidence principale, les modalités d'établissement des états des lieux d'entrée ou de sortie et les modalités de prise en compte de la vétusté.

Le texte entre en vigueur le 1er juin 2016.

L'état des lieux décrit le logement et constate son état de conservation.

Il comporte au moins les informations suivantes :

1° A l'entrée et à la sortie du logement :

a) Le type d'état des lieux : d'entrée ou de sortie ;

b) Sa date d'établissement ;

c) La localisation du logement ;

d) Le nom ou la dénomination des parties et le domicile ou le siège social du bailleur ;

e) Le cas échéant, le nom ou la dénomination et le domicile ou le siège social des personnes mandatées pour réaliser l'état des lieux ;

f) Le cas échéant, les relevés des compteurs individuels de consommation d'eau ou d'énergie ;

g) Le détail et la destination des clés ou de tout autre moyen d'accès aux locaux à usage privatif ou commun ;

h) Pour chaque pièce et partie du logement, la description précise de l'état des revêtements des sols, murs et plafonds, des équipements et des éléments du logement. Il peut être complété d'observations ou de réserves et illustré d'images ;

i) La signature des parties ou des personnes mandatées pour réaliser l'état des lieux ;

 

2° A la sortie du logement :

a) L'adresse du nouveau domicile ou du lieu d'hébergement du locataire ;

b) La date de réalisation de l'état des lieux d'entrée ;

c) Eventuellement, les évolutions de l'état de chaque pièce et partie du logement constatées depuis l'établissement de l'état des lieux d'entrée.

 

En application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée, la vétusté est définie comme l'état d'usure ou de détérioration résultant du temps ou de l'usage normal des matériaux et éléments d'équipement dont est constitué le logement.

Les parties au contrat de location peuvent convenir de l'application d'une grille de vétusté dès la signature du bail, choisie parmi celles ayant fait l'objet d'un accord collectif de location conclu conformément à l'article 41 ter de la loi du 23 décembre 1986 susvisée, même si le logement en cause ne relève pas du secteur locatif régi par l'accord.

Les parties peuvent également convenir de l'application d'une grille de vétusté choisie parmi celles ayant fait l'objet d'un accord collectif local conclu en application de l'article 42 de la même loi, même si le logement en cause ne relève pas du patrimoine régi par l'accord.

Dans tous les cas prévus aux deux alinéas précédents, cette grille définit au minimum, pour les principaux matériaux et équipements du bien loué, une durée de vie théorique et des coefficients d'abattement forfaitaire annuels affectant le prix des réparations locatives auxquelles serait tenu le locataire.

 

Arrêté du 30 mars 2016

Par assouslegrand le 05/04/16

Le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 fixe les modalités d'établissement de l'état des lieux et de prise en compte de la vétusté des logements loués à usage de résidence principale

 

Sont concernés par ce décret les bailleurs, locataires et professionnels intervenant lors de la mise en location d'un logement ou dans sa gestion locative.

Ce décret a en effet pour objet de définir les modalités d'établissement des états des lieux d'entrée et de sortie et de prise en compte de la vétusté du logement loué à usage de résidence principale.

Il entre en vigueur le 1er juin 2016.

En effet, la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, modifiée par la loi du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové, encadre les états des lieux locatifs et impose de tenir compte de la vétusté du logement afin de déterminer les éventuels frais de remise en état qui incombent au locataire.

Ce décret est pris pour l'application de l'article 1er de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové, et impose de tenir compte de la vétusté du logement afin de déterminer les éventuels frais de remise en état qui incombent au locataire.

Aux termes de ce décret l'état des lieux doit porter sur l'ensemble des locaux et équipements d'usage privatif mentionnés au contrat de bail et dont le locataire a la jouissance exclusive.

L'état des lieux décrit le logement et constate son état de conservation. Il comporte au moins les informations suivantes :

1° A l'entrée et à la sortie du logement :

a) Le type d'état des lieux : d'entrée ou de sortie ;

b) Sa date d'établissement ;

c) La localisation du logement ;

d) Le nom ou la dénomination des parties et le domicile ou le siège social du bailleur ;

e) Le cas échéant, le nom ou la dénomination et le domicile ou le siège social des personnes mandatées pour réaliser l'état des lieux ;

f) Le cas échéant, les relevés des compteurs individuels de consommation d'eau ou d'énergie ;

g) Le détail et la destination des clés ou de tout autre moyen d'accès aux locaux à usage privatif ou commun ;

h) Pour chaque pièce et partie du logement, la description précise de l'état des revêtements des sols, murs et plafonds, des équipements et des éléments du logement. Il peut être complété d'observations ou de réserves et illustré d'images ;

i) La signature des parties ou des personnes mandatées pour réaliser l'état des lieux ;
2° A la sortie du logement :

a) L'adresse du nouveau domicile ou du lieu d'hébergement du locataire ;

b) La date de réalisation de l'état des lieux d'entrée ;

c) Eventuellement, les évolutions de l'état de chaque pièce et partie du logement constatées depuis l'établissement de l'état des lieux d'entrée.

L'état des lieux à l'entrée et à la sortie du logement est établi selon les modalités suivantes :

1° Le logement contient les seuls meubles ou équipements mentionnés au contrat de location ;

2° La forme du document permet la comparaison de l'état du logement constaté à l'entrée et à la sortie des lieux. A cet effet, les états des lieux peuvent être réalisés sous la forme d'un document unique ou de documents distincts ayant une présentation similaire ;

3° L'état des lieux, établi sur support papier ou sous forme électronique, est remis en main propre ou par voie dématérialisée à chacune des parties ou à leur mandataire au moment de sa signature.

Le décret prévoit également des dispositions relatives à la prise en compte de la vétusté des logements loués à usage de résidence principale

La vétusté est définie comme l'état d'usure ou de détérioration résultant du temps ou de l'usage normal des matériaux et éléments d'équipement dont est constitué le logement.

Les parties au contrat de location peuvent convenir de l'application d'une grille de vétusté dès la signature du bail, choisie parmi celles ayant fait l'objet d'un accord collectif de location conclu conformément à l'article 41 ter de la loi du 23 décembre 1986 , même si le logement en cause ne relève pas du secteur locatif régi par l'accord.

Les parties peuvent également convenir de l'application d'une grille de vétusté choisie parmi celles ayant fait l'objet d'un accord collectif local conclu en application de l'article 42 de la même loi, même si le logement en cause ne relève pas du patrimoine régi par l'accord.

Dans tous les cas prévus aux deux alinéas précédents, cette grille définit au minimum, pour les principaux matériaux et équipements du bien loué, une durée de vie théorique et des coefficients d'abattement forfaitaire annuels affectant le prix des réparations locatives auxquelles serait tenu le locataire.

 

D. n° 2016-382, 30 mars 2016 : JO, 31 mars

 

 

 

Par assouslegrand le 04/11/14

Depuis la loi Pinel du 18 juin 2014 la durée globale du bail dérogatoire ou des baux successifs se trouve donc portée à trois ans et ce en vertu de l’article L 145-1 du code de commerce.

Il est donc toujours possible à l'intérieur de cette durée de consentir plusieurs contrats successifs.

 « À l'expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux ».

Par conséquent, à l'issue de la période de trois ans, les parties pourraient désormais conclure un nouveau bail dérogatoire :

- pour l'exploitation d'un autre fonds dans les mêmes locaux,

- pour exploiter le même fonds dans un autre local (en ce sens avis Mme Bonnefoy, rapporteur pour avis de la commission des lois au Sénat, n° 446, 9 avr. 2014 : « on peut effectivement concevoir un bail dérogatoire conclu entre les mêmes parties après cette durée maximale en vue d'exploiter le même fonds dans un autre local appartenant au même bailleur, ou en vue d'exploiter un autre fonds, la première affaire n'ayant pas prospéré, dans le même local que le premier fonds ».

La loi instaure une faculté de « repentir » au profit de chacune des parties pendant le délai d'un mois suivant l'expiration du bail dérogatoire.

En effet, le deuxième alinéa de l'article L. 145-5 prévoit: « Si, à l'expiration de cette durée, et au plus tard à l'issue d'un délai d'un mois à compter de l'échéance, le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est régi par les dispositions du présent chapitre ».

Enfin la loi oblige désormais à l'établissement d'un état des lieux tant à l'entrée qu'à la sortie du locataire, contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

À défaut de pouvoir être établi dans ces conditions, il le sera par un huissier de justice à l'initiative de la partie la plus diligente et aux frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

S'agissant de l'état des lieux de sortie, sont d'application immédiate pour ceux des baux, conclus antérieurement à l'entrée en vigueur de la loi, pour lesquels un état des lieux d'entrée aurait été réalisé.

Création d'un article L. 145-5-1 - Définition de la convention d'occupation précaire

Le nouvel article 145-5-1 prévoit que:

« N'est pas soumise au présent chapitre la convention d'occupation précaire qui se caractérise, quelle que soit sa durée, par le fait que l'occupation des lieux n'est autorisée qu'à raison de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties ».

Il résulte de ce nouvel article que les conditions de conclusions d’un bail dérogatoire devront  être particulièrement étudiées.

Aucune limite de durée n’est prévue par le législateur.

LOI n° 2014-626 du 18 juin 2014 relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises

Par assouslegrand le 08/07/14

La loi PINEL du 18 juin 2014 réforme en profondeur les baux commerciaux sur différents aspects notamment concernant l’indexation et l’augmentation du loyer plus modérées, les états des lieux obligatoires, la répartition des charges, et des travaux,  la mise en place d'un droit de préemption du locataire.

Les baux dérogatoires verront leur durée maximale passer de deux à trois ans.

 

Encadrement des loyers renouvelés 

 

Dans le cadre de la réglementation qui était jusqu’à présent en vigueur, le loyer du bail était fixé à la valeur locative dans 2 cas :

  1. lorsque les modifications des facteurs locaux de commercialité étaient importantes,
  2.  ou lorsque la règle du plafonnement à l’augmentation de l’indice applicable au bail ne pouvait trouver application en raison de la durée du bail,

Désormais, l’augmentation sera, de par la loi, plafonnée à 10% du loyer acquitté au cours de l’année précédente (article 11 de la loi).

Il en sera de même dans le cadre d’une révision triennale et lorsque le jeu de la clause d’échelle mobile aboutira à une variation de plus de 25% par rapport au prix fixé antérieurement.

Ces dispositions sont applicables aux contrats conclus ou renouvelés à compter du premier jour du troisième mois suivant la promulgation de la loi Pinel, soit à compter du 1er octobre 2014.

 

L'évolution du loyer en cours de bail

 

Le loyer des baux commerciaux et professionnels fait l'objet, en cours de bail, d'une indexation annuelle ou triennale qui peut être basée :

  1. sur l'indice du coût de la construction (ICC),
  2.  l'indice des loyers commerciaux (ILC),
  3.  ou sur l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT).

La loi désormais  remplace définitivement l'ICC  par :

  1. l'ILC pour les activités commerciales, artisanales et industrielles ;
  2. l'ILAT pour les activités tertiaires autres que commerciales et artisanales.

(article 9 de la loi).

Cette disposition est applicable aux contrats conclus ou renouvelés à compter du premier jour du troisième mois suivant la promulgation de la loi Pinel, soit à compter du 1er octobre 2014.

 

Observation :

La loi précise dorénavant que « la révision du loyer prend effet à compter de la date de la demande en révision ».(article 12 de la loi).

De plus, la saisine de la commission départementale de conciliation n’est plus obligatoire en matière de révision du loyer.

 

Dispositions relatives à l’état des lieux

 

Il est désormais obligatoire de dresser un état des lieux contradictoire dans les hypothèses suivantes :

  1. conclusion d’un bail,
  2.  cession du droit au bail,
  3.  cession ou mutation à titre gratuit du fonds,
  4.  et lors de la restitution des locaux.

Cet état des lieux – qui est joint au bail – est établi à l’amiable et, à défaut, par huissier à frais partagés. (article 13 de la loi).

 

Observation :

Le bailleur qui n’aura pas fait toutes diligences pour la réalisation de l’état des lieux ne pourra invoquer la présomption de l’article 1731 du Code civil selon laquelle le bien a été remis en bon état de réparation.

En absence d'état des lieux, le local sera présumé avoir été reçu mais aussi restitué en bon état : le dépôt de garantie devra donc être intégralement restitué au locataire.

 

Dispositions relatives aux charges locatives et aux impôts

 

Les baux devront désormais comporter :

  1. un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés au bail,
  2. avec l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire.

Cet inventaire donnera lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire.

 

Enfin, lors de la conclusion du contrat de location, puis tous les trois ans, le bailleur communique à chaque locataire :

 

  1. Un état prévisionnel des travaux qu’il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d’un budget prévisionnel.
  2. Un état récapitulatif des travaux qu’il a réalisés dans les trois années précédentes, précisant leur coût.
  3. De plus, dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat de location précise la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble. Cette répartition est fonction de la surface exploitée.

(Article 13 de la loi ).

 

Observation :

En pratique, ces dispositions imposeront au bailleur d’évaluer les charges et impôts dus par le locataire.

En cours de bail, le bailleur est tenu d’informer les locataires de tout élément susceptible de modifier la répartition des charges entre locataires.

Le montant des impôts, taxes et redevances pouvant être imputés au locataire correspond strictement au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à l’exploitation de la chose louée.

Enfin, un décret doit intervenir pour préciser les charges, les impôts, taxes et redevances qui, en raison de leur nature, ne peuvent être imputés au locataire.(article 13 de la loi).

Ces dispositions sont applicables aux contrats conclus ou renouvelés à compter du premier jour du troisième mois suivant la promulgation de la loi Pinel, soit à compter du 1er octobre 2014.

 

Dispositions concernant les travaux

 

Un décret viendra énumérer les travaux pouvant être transférés au locataire, mettant fin ainsi aux dispositions contractuelles qui laissaient toute liberté concernant la répartition des travaux entre le bailleur et son locataire.

C’est ainsi que fréquemment le bailleur mettait à la charge du locataire les gros travaux d’infrastructure du bâtiment.

 

Création d’un droit de préemption au profit du preneur à bail commercial 

 

Aux termes de l’article L 145-46-1 nouveau du Code de commerce, (article 14 de la loi), un droit de préemption est créé au profit du preneur à bail commercial en cas de vente, par le bailleur, dudit local.

Ainsi, «  lorsque le propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Ce dernier dispose d’un délai d’un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer. En cas d’acceptation, le locataire dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de la vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois.

Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est sans effet.

Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire dans les formes prévues au premier alinéa, à peine de nullité de la vente, ces conditions et ce prix. Cette notification vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre de vente est valable pendant une durée d’un mois à compter de sa réception. L’offre qui n’a pas été acceptée dans ce délai est caduque.

Le locataire qui accepte l’offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est sans effet.

Les dispositions des quatre premiers alinéas du présent article sont reproduites, à peine de nullité, dans chaque notification.

Le présent article n’est pas applicable en cas de cession unique de plusieurs locaux d’un ensemble commercial, de cession unique de locaux commerciaux distincts ou de cession d’un local commercial au copropriétaire d’un ensemble commercial. Il n’est pas non plus applicable à la cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux ou à la cession d’un local au conjoint du bailleur, ou à un ascendant ou un descendant du bailleur ou de son conjoint ».

Ce droit de préemption s’applique à toute vente, exceptées celles visées par le dernier alinéa, donnant une priorité aux preneurs sur tout projet de cession des murs par le bailleur.

Le respect du formalisme est fondamental.

 

Observation :

Ces dispositions ne sont pas applicables en cas de cession unique de plusieurs locaux d'un ensemble commercial, de cession unique de locaux commerciaux distincts ou de cession d'un local commercial au copropriétaire d'un ensemble commercial.

Il n'est pas non plus applicable à la cession globale d'un immeuble comprenant des locaux commerciaux ou à la cession d'un local au conjoint du bailleur, ou à un ascendant ou un descendant du bailleur ou de son conjoint.

Cette disposition s’appliquera à toute cession d’un local intervenant à compter du sixième mois qui suit la promulgation de la loi Pinel, c’est-à-dire à compter du 19 décembre 2014.

 

Le congé triennal

 

Il n’est plus possible au preneur de renoncer à son droit de donner congé à l’expiration de chaque période triennale (article 2 de la loi).

Il existe néanmoins des exceptions à ce principe.

Il s’agit :

  1. des baux conclus pour une durée supérieure à neuf ans,
  2. les baux des locaux construits en vue d’une seule utilisation,
  3. les baux des locaux à usage exclusif de bureaux,
  4.  et ceux des locaux de stockage.

Dans ces hypothèses le locataire peut encore renoncer à ce droit de donner congé à l’expiration de chaque période triennale.

En cas de décès, les ayants droits peuvent donner congé dans les mêmes formes et délais que pour la résiliation triennale (congé donné 6 mois à l’avance). Cette disposition s’applique à toute succession ouverte à compter de l’entrée en vigueur de la loi Pinel.

 

Le bail dérogatoire

 

Sa durée est allongée à 3 ans au lieu des 24 mois maximum qui étaient prévus.

Toutefois il est explicitement précisé qu’au-delà de la période de 3 ans, il n’est plus permis de conclure un nouveau bail pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux.

A compter de l’échéance, si le preneur reste en possession pendant un mois, un bail soumis au statut du bail commercial s’opère de plein droit pour une durée de 9 ans .

Dans le cas de la signature d’un bail dérogatoire, un état des lieux contradictoire doit être établi, et à défaut, dressé par huissier (à frais partagés) tant à l’entrée dans les locaux qu’à la sortie.

 

La convention d’occupation précaire

 

Il s’agissait d’une notion jurisprudentielle, est désormais définie, non par sa durée, mais par le fait que « l’occupation des lieux n’est autorisée qu’à raison de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties  ». (article 4 de la loi).

 

Cession du bail

 

En cas de présence d’une clause de garantie du cédant au bénéfice du bailleur, ce dernier informe le cédant de tout défaut de paiement du locataire dans le délai d’un mois à compter de la date à laquelle la somme aurait dû être acquittée par celui-ci..(article 7 de la loi).

Cette garantie du cédant ne peut être invoquée par le bailleur que pendant 3 années à compter de la cession.

 

A cet égard, la société bénéficiaire de la transmission universelle de patrimoine ou la société bénéficiaire de l’apport sont, nonobstant toute stipulation contraire, substituées à celle au profit de laquelle le bail était consenti dans tous les droits et obligations découlant de ce bail.(article 6 de la loi).

Ces dispositions s’appliquent :

  1. en cas de fusion ou de scission de sociétés,
  2. en cas de transmission universelle de patrimoine d’une société,
  3.  ou en cas d’apport d’une partie de l’actif d’une société.

Cette disposition est applicable aux contrats conclus ou renouvelés à compter du premier jour du troisième mois suivant la promulgation de la loi Pinel, soit à compter du 1er octobre 2014.

En conclusion l’objectif premier de cette loi est d’améliorer la situation locative des commerçants et artisans, « variable importante de leur équilibre économique, notamment en centre-ville ».

Sources :

Par assouslegrand le 16/07/13

Ces mesures sont prises en charge par le projet de loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (Alur), que Cécile Duflot, ministre de l'Égalité des territoires et du Logement, a présenté le 26 juin en Conseil des ministres.

Ce projet a été déposé ensuite à l'Assemblée nationale. Il comprend 84 articles lesquels seront discutés au Parlement cet automne.

Ce projet passera par la réforme de la loi Hoguet de 1970 qui encadre les métiers de l'immobilier, de la loi de 1989 qui régit les rapports locatifs et de la loi de 1965 qui porte sur les copropriétés.

Ce projet a pour ambition de :

- « Mettre fin aux dérives des marchands de listes, en les obligeant à détenir l'exclusivité des logements qu'ils proposent».

A cette fin, il sera désormais imposé que les logements proposés au sein des listes aient fait l'objet d'un mandat d'exclusivité avec le marchand de liste, par lequel le propriétaire du bien s'engage à ne pas confier la location ou la vente de son bien à un autre professionnel.

Grâce à cette mesure, les clients auront l'assurance que la liste qu'ils acquièrent comporte uniquement des biens exclusifs, que ceux-ci sont donc bien disponibles et n'ont pas déjà été loués par d'autres agences.

La reconduction tacite des mandats exclusifs sera interdite.

- «Réduire et encadrer les frais d'agences en allégeant et en plafonnant la part supportée par les locataires».

Le projet de loi comprend plusieurs dispositions qui visent à réformer la loi de 1989 pour clarifier la rémunération des intermédiaires et rééquilibrer la répartition des charges.

Il est ainsi prévu que le bailleur prenne en charge la totalité des frais liés à la mise en location de son bien, à l'exception de deux prestations, qui bénéficient à l'ensemble des parties et dont la prise en charge restera partagée entre bailleur et locataire :

-la réalisation de l'état des lieux ;

-la rédaction du bail.

En complément de ces dispositions législatives, le Gouvernement imposera, par voie réglementaire, que figure sur les supports publicitaires, la mention de la rémunération de l'agent immobilier à la charge de chacune des parties.

Cette mesure vise à apporter aux clients une meilleure information sur le montant de la rémunération de l'agent immobilier, permettant également une meilleure concurrence dans ce domaine d'activité.

- «Clarifier l'activité des syndics et leurs tarifs, en instaurant la forfaitisation des actes et en imposant une obligation de compte séparé».

La liste des frais particuliers sera déterminée par décret, et toute les autres prestations seront réputées « de gestion courante » et ne pourront faire l'objet d'une facturation supplémentaire en dehors du forfait annuel.

Pour réduire les coûts et améliorer la qualité du service rendu, la mise en concurrence sera obligatoire lorsque le non-renouvellement ou la révocation d'un syndic en place est envisagée, pour favoriser une baisse du montant du forfait fixé dans les contrats de syndic mis en concurrence.

- «Instaurer une obligation de formation continue - Créer des instances de contrôle et un code déontologique».

Le projet prévoit de créer un organisme dénommé Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières, dont les compétences seront centrées sur l'élaboration :

- des règles déontologiques de la profession, qu'il proposera au ministre de la Justice pour adoption par décret ;

- du contenu des formations continues obligatoires et des conditions de leur mise en oeuvre.

- «Responsabiliser les professionnels».

Le Gouvernement a décidé de décharger les préfectures de la délivrance des cartes professionnelles aux personnes souhaitant exercer une activité soumise à la loi Hoguet.

Il est, dans ce cadre, proposé que les chambres de commerce et d'industrie territoriales assurent désormais la délivrance des cartes professionnelles, en assortissant cette nouvelle mission de garanties, en particulier sur le plan de l'égalité de traitement entre les professionnels concernés.

Cette disposition s'accompagnera d'une réduction des délais nécessaires à la remise des cartes professionnelles.

Ceci permettra à terme de réduire la durée de validité des cartes afin d'assurer un meilleur suivi des professionnels dans le temps, notamment via la création d'un registre national des professionnels de l'immobilier.

Le projet de loi prévoit de nouvelles formes d'accès au logement par l'habitat participatif :

L'habitat participatif vise un regroupement de ménages mutualisant leurs ressources pour réaliser et financer ensemble leur logement, au sein d'un bâtiment collectif.

Les sociétés d'habitat participatif pourront notamment prendre la forme d'une coopérative d'habitants ou d'une société d'autopromotion.

Il s'agit de deux nouveaux types de société créés par le projet de loi.

Un état descriptif de division devra être annexé aux statuts, ce qui permettra un passage à la copropriété en cas d'attribution en propriété, mais aussi en cas de dissolution de la société lorsque les statuts auront prévu une attribution en jouissance.

Un règlement de copropriété ou un règlement de jouissance sera également annexé aux statuts.

Une information renforcée sur l'état des copropriétés lors de la vente de lots est prévue, en vue de détecter plus en amont les difficultés des copropriétés :

La mise en place d'un registre national des copropriétés est prévu.

L'actualisation incombera aux syndics, avec la participation des notaires, lesquels devront vérifier, lors de chaque transaction immobilière, que la copropriété est bien immatriculée, et que les données (budget prévisionnel, montant des impayés, etc.) sont à jour.

Le notaire sera également chargé de vérifier, auprès du syndic, préalablement à l'établissement de l'acte authentique de vente que l'acheteur, si il est déja copropriétaire dans la même copropriété qu'il n'est pas en situation d'impayé.

Le projet de loi a pour ambition également de renforcer la protection des acquéreurs de lots de copropriété en prévoyant que les annonces immobilières soient plus précises.

Ces annonces devront ainsi mentionner explicitement que le bien est situé dans une copropriété, indiquer :

-le nombre de lots,

-le montant moyen annuel de charges payées par le vendeur,

- et le cas échéant, informer l'acquéreur sur les procédures en cours dont la copropriété fait l'objet: plan de sauvegarde ou syndicat placé sous administration provisoire.

La promesse de vente, à défaut, l'acte authentique de vente, devra comporter notamment, la fiche synthétique de la copropriété, se rapportant à la situation financière de la copropriété et l'état de son bâti.

Pour garantir le respect de cette disposition, le délai de rétractation ou de réflexion sera prolongé tant que ces documents n'auront pas été communiqués à l'acquéreur.

Des dispositions sont également prévues en matière de ventes à la découpe :

Le champ d'application des ventes à la découpe est élargi aux immeubles vendus par lot de plus de cinq logements, au lieu de dix actuellement.

En matière de droit de préemption urbain, le projet de loi ALUR attribue aux EPCI (établissements publics de coopération intercommunale) compétents en matière de PLU (plan local d'urbanisme) une compétence de principe :

Pour renforcer l'information des autorités compétentes pour préempter, le projet de loi prévoit aussi de compléter le contenu de la DIA (déclaration d'intention d'aliéner) et permet une visite du bien.

Projet de loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR)

Par assouslegrand le 15/06/13

Ces mesures sont prises en charge par le projet de loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (Alur), que Cécile Duflot, ministre de l'Égalité des territoires et du Logement, présentera le 26 juin en Conseil des ministres.

Ce projet passera par la réforme de la loi Hoguet de 1970 qui encadre les métiers de l'immobilier, de la loi de 1989 qui régit les rapports locatifs et de la loi de 1965 qui porte sur les copropriétés.

Ce projet a pour ambition de :

- « Mettre fin aux dérives des marchands de listes, en les obligeant à détenir l'exclusivité des

logements qu'ils proposent. »

A cette fin, il sera désormais imposé que les logements proposés au sein des listes aient fait l'objet d'un mandat d'exclusivité avec le marchand de liste, par lequel le propriétaire du bien s'engage à ne pas confier la location ou la vente de son bien à un autre professionnel.

Grâce à cette mesure, les clients auront l'assurance que la liste qu'ils acquièrent comporte uniquement des biens exclusifs, que ceux-ci sont donc bien disponibles et n'ont pas déjà été loués par d'autres agences.

- « Réduire et encadrer les frais d'agences en allégeant et en plafonnant la part supportée par

les locataires »

Le projet de loi comprend plusieurs dispositions qui visent à réformer la loi de 1989 pour clarifier la rémunération des intermédiaires et rééquilibrer la répartition des charges.

Il est ainsi prévu que le bailleur prenne en charge la totalité des frais liés à la mise en location de son bien, à l'exception de deux prestations, qui bénéficient à l'ensemble des parties et dont la prise en charge restera partagée entre bailleur et locataire :

-la réalisation de l'état des lieux ;

-la rédaction du bail.

En complément de ces dispositions législatives, le Gouvernement imposera, par voie réglementaire, que figure sur les supports publicitaires la mention de la rémunération de l'agent immobilier à la charge de chacune des parties.

Cette mesure vise à apporter aux clients une meilleure information sur le montant de la rémunération de l'agent immobilier, permettant également une meilleure concurrence dans ce domaine d'activité.

- « Clarifier l'activité des syndics et leurs tarifs, en instaurant la forfaitisation des actes et en

imposant une obligation de compte séparé »

La liste des frais particuliers sera déterminée par décret, et toute les autres prestations seront réputées « de gestion courante » et ne pourront faire l'objet d'une facturation supplémentaire en dehors du forfait annuel.

Pour réduire les coûts et améliorer la qualité du service rendu, la mise en concurrence sera obligatoire lorsque le non-renouvellement ou la révocation d'un syndic en place est envisagée, pour favoriser une baisse du montant du forfait fixé dans les contrats de syndic mis

en concurrence.

- « Instaurer une obligation de formation continue - Créer des instances de contrôle et un code déontologique ».

Il prévoit de créer un organisme dénommé Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières, dont les compétences seront centrées sur l'élaboration :

- des règles déontologiques de la profession, qu'il proposera au ministre de la Justice pour adoption par décret ;

- du contenu des formations continues obligatoires et des conditions de leur mise en oeuvre.

- « Responsabiliser les professionnels ».

Le Gouvernement a décidé de décharger les préfectures de la délivrance des cartes professionnelles aux personnes souhaitant exercer une activité soumise à la loi Hoguet.

Il est, dans ce cadre, proposé que les chambres de commerce et d'industrie territoriales assurent désormais la délivrance des cartes professionnelles, en assortissant cette nouvelle mission de garanties, en particulier sur le plan de l'égalité de traitement entre les professionnels concernés.

Cette disposition s'accompagnera d'une réduction des délais nécessaires à la remise des cartes professionnelles.

Ceci permettra à terme de réduire la durée de validité des cartes afin d'assurer un meilleur suivi des professionnels dans le temps, notamment via la création d'un registre national des professionnels de l'immobilier.

Dossier de presse