Par assouslegrand le 29/01/19

Dans le cadre d’un sous-mandat au profit d’une agence immobilière, il est important que le mandataire prévoit, en tant que rédacteur du sous-mandat, que la commission due à l’agence immobilière seraient à la charge de l’acquéreur.

A défaut, le mandataire, auteur du sous-mandat est tenu d’indemniser du dommage causé à l’agence immobilière en cas de non paiement de sa commission d’agence.

La Cour de cassation vient de rappeler ce principe dans un récent arrêt du 9 janvier 2019.

Les faits sont les suivants :

Par acte sous seing privé du 15 mars 2013, M. X..., notaire agissant en qualité de mandataire de M. Z... ainsi que de M. et Mme A... (les vendeurs), a confié à la société IFCA défiscalisation (l’agent immobilier) la mission de rechercher un acquéreur pour des biens et droits immobiliers leur appartenant.

Le 24 juillet 2014, l’agent immobilier assigne le notaire, auteur du sous-mandat, sur le fondement des articles 1779 et 1787 du code civil, en paiement de la somme de 281 250 euros au titre de sa rémunération, correspondant à 7,5 % du prix de vente des biens, l’agent immobilier n’ayant pas réussi à percevoir sa commission auprès des acquéreurs.

L’arrêt de la cour de Riom du 20 septembre 2017, accueille favorablement la demande de l’agent immobilier à l’encontre du notaire auteur du sous-mandat.

La Cour de cassation approuve la position de la cour d’appel estimant qu’ayant constaté que le notaire avait confié à l’agent immobilier un sous-mandat, la cour d’appel a retenu, à bon droit, que, dans les rapports existants entre le notaire et l’agent immobilier, tous deux professionnels de l’immobilier, les dispositions de la loi du 2 janvier 1970 et de son décret d’application n’étaient pas applicables.

Qui plus est selon la Cour de cassation fait valoir qu’il appartenait au notaire de prévoir, dans le cadre du sous-mandat, que la rémunération de l’agent immobilier serait à la charge de l’acquéreur et que, faute de l’avoir fait, il lui incombait de dédommager son mandataire ainsi privé de la faculté de percevoir sa commission.

 

Arrêt n° 26 du 9 janvier 2019 (17-27.841) - Cour de cassation - Première chambre civile - ECLI:FR:CCASS:2019:C100026

 

Par assouslegrand le 29/05/18

Les faits sont les suivants :

Par courriel du 20 juillet 2010, la société 3 Rois immobilière (l'agent immobilier) a transmis à M. X..., des renseignements concernant divers biens immobiliers à vendre.

Par acte sous seing privé, M. X, agissant pour le compte de la société X... ou de toute autre société détenue partiellement ou intégralement par lui, a confié à l'agent immobilier un mandat de recherche, la rémunération de l'agent immobilier étant fixée à 6 % du prix de vente.

Cet acte mentionnait que trois immeubles complets avaient été présentés au mandant.

Ayant appris que l'un des immeubles avait été acquis par la société Opalimmo dont M. X... était le gérant, l'agent immobilier a assigné ces derniers en paiement de la somme de 121 276,60 euros correspondant à 6 % du prix de vente de l'immeuble, en paiement de ses honoraires et, subsidiairement, à titre d'indemnisation pour manquement à l'obligation de loyauté .

L'agent immobilier fait grief à l'arrêt rendu par la cour d’appel, de rejeter l'ensemble de ses demandes, alors, que selon les moyens évoqués :

1°/ le juge ne peut dénaturer les termes clairs et précis des écrits soumis à son appréciation .

2°/ en rejetant les demandes indemnitaires de l'agent immobilier aux motifs que le mandat de recherche aurait été donné uniquement pour l'acquisition globale des trois biens présentés, bien que ces derniers ont été proposés pour un prix global et qu'aucun prix n'a été individualisé pour chacun des lots, l'acquisition de l'un d'entre eux avait fait naître, à la charge du mandant, l'obligation de verser à l'agent immobilier une commission, elle-même partielle, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil dans sa rédaction applicable à la cause .

3°/ commet une faute le mandant qui évince l'agent immobilier qu'il mandate de la réalisation de l'opération qu'il lui a présentée.

4°/ en relevant, pour débouter l'agent immobilier de ses demandes indemnitaires sur l'absence de visite du bien et d'établissement d'un « dossier complet » en vue de la vente, sans rechercher si la société Opalimmo n'avait pas commis de faute en finalisant, sans son intervention, l'achat d'un bien que l'agent immobilier lui avait présenté, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil, dans sa rédaction applicable à la cause .

Or la SARL Opalimmo a acquis un seul des immeubles mentionné au mandat et non le lot qui lui était proposé de sorte qu'elle s'estime non tenue par le mandat .

La cour d’appel a estimé que l'agent immobilier ne démontrait pas avoir accompli les diligences qui auraient permis la conclusion de la vente d'un seul des immeubles présentés dans le mandat .

Selon la Cour de cassation, la cour d’appel en a justement déduit qu'aucune commission ou indemnité n’ était due au profit de l’agent immobilier.

A noter qu’il avait été mentionné dans le cadre des débats, que les fiches de présentation étaient antérieures au mandat de recherche confié à la SARL 3 Rois Immobilière sans exclusivité, et la SARL 3 Rois Immobilière ne démontre pas avoir effectué toutes les démarches prévues au mandat de recherche à l'exception de l'envoi d'un message électronique.

Aucun élément n’aurait permis de vérifier la réalité de cette intervention qui doit avoir été essentielle et déterminante pour la vente .

En effet aucune visite de l'immeuble n'aurait été effectuée et aucun dossier précis et complet en vue de la vente n'a été établi par la demanderesse.

En conséquence la SARL 3 Rois Immobilière n’aurait pu prouver avoir accompli les diligences qui auraient permis à la vente d'un seul des immeuble visé dans le mandat d'aboutir, de sorte que son action en responsabilité pour défaut de loyauté, ne pouvait prospérer.

Cass. 1re civ., 3 mai 2018, n° 17-10.989, n° 464 D

 

 

Par assouslegrand le 26/07/16


Les faits sont les suivants :

M. X...et Mme Y...ont confié à la société Cabinet Delaitre immobilier un mandat exclusif de vendre leur maison au prix de 460 000 euros, outre les honoraires de l'agence immobilière fixés à la somme de 23 000 euros, soit un prix total de 483 000 euros.

Après expiration de la période d'exclusivité, le Cabinet Delaitre a fait visiter le bien à Mme Z...et M. A... qui ont émis une offre d'achat d'un montant global de 460 000 euros, frais d'agence inclus .

Des tiers ayant présenté une offre supérieure, Mme Z...et M. A... ont formulé, par l'intermédiaire d'une autre agence immobilière, une nouvelle offre au prix total de 475 000 euros, laquelle a été acceptée par M. X...et Mme Y....

Le cabinet Delaitre fait valoir devant la Cour de cassation que les acquéreurs Mme Z et M. A avaient fait preuve d'un comportement déloyal à son égard, le privant fautivement de la commission à laquelle il avait droit.

La Cour de cassation ne partage pas cette position.

En effet selon la Cour de cassation, n'est pas fautif le fait, pour l'acquéreur non lié contractuellement à l'agent immobilier par l'intermédiaire duquel il a visité le bien, d'adresser une nouvelle offre d'achat aux vendeurs par l'intermédiaire d'un autre agent immobilier également mandaté par ces derniers.

C'est donc à bon droit que la cour d'appel a décidé qu'il était loisible à Mme Z...et M. A..., qu'aucun contrat ne liait au Cabinet Delaitre dont la clause d'exclusivité était expirée, de recourir, sans faute de leur part, à une autre agence immobilière pour proposer une nouvelle offre d'achat aux vendeurs.

Cour de cassation- chambre civile 1- arrêt du 6 avril 2016

Par assouslegrand le 07/06/16

La Cour de cassation aux termes d’un arrêt  fait valoir que n'est pas fautif le fait, pour l'acquéreur, qui a visité un bien par l’intermédiaire d’un agent immobilier, d'adresser une nouvelle offre d'achat aux vendeurs par l'intermédiaire d'un autre agent immobilier également mandaté par ces derniers.

En effet la Cour de cassation relève que la cause d’exclusivité du premier agent immobilier par l'intermédiaire duquel l’acquéreur a visité le bien, était expirée et qu’en conséquence ce dernier n’était  pas lié contractuellement à ce dernier.

Peu importe en conséquence que cet agent immobilier ait fait visiter la propriété, l’acquéreur n’ayant commis aucune faute alors que l’agence immobilière prétendait, que l'acquéreur qui visite un bien par l'entremise d'une agence immobilière s'oblige à lui soumettre en priorité les offres d'achat qu'il formule.

 

Cour de cassation -chambre civile 1 -Audience publique du mercredi 6 avril 2016 -N° de pourvoi: 15-14631

En effet la Cour de cassation aux termes d’un arrêt  fait valoir que n'est pas fautif le fait, pour l'acquéreur, qui a visité un bien par l’intermédiaire d’un agent immobilier, d'adresser une nouvelle offre d'achat aux vendeurs par l'intermédiaire d'un autre agent immobilier également mandaté par ces derniers.

 

En effet la Cour de cassation relève que la cause d’exclusivité du premier agent immobilier par l'intermédiaire duquel l’acquéreur a visité le bien, était expirée et qu’en conséquence ce dernier n’était  pas lié contractuellement à ce dernier.

 

Peu importe en conséquence que cet agent immobilier ait fait visiter la propriété, l’acquéreur n’ayant commis aucune faute alors que l’agence immobilière prétendait, que l'acquéreur qui visite un bien par l'entremise d'une agence immobilière s'oblige à lui soumettre en priorité les offres d'achat qu'il formule.

 

Cour de cassation -chambre civile 1 -Audience publique du mercredi 6 avril 2016 -N° de pourvoi: 15-14631

 

Par assouslegrand le 26/04/16

L’Arrêté du 31 mars 2016 modifiant l'arrêté du 15 septembre 1972 fixe le modèle de l'attestation de caution ou de consignation prévue par le décret n° 72-678 du 20 juillet 1972

Sont concernés par ces dispositions les  agents immobiliers, syndics de copropriété, gestionnaires de biens immobiliers, établissements de crédit, sociétés de financement, entreprises d'assurance.

Cet arrêté a en effet pour objet de définir les  modalités de constitution de la garantie financière requise pour exercer certaines opérations et transactions immobilières portant sur les immeubles et fonds de commerce.

A cet égard, l'arrêté modifie l'arrêté du 15 septembre 1972 qui fixe les modèles d'attestation de garantie financière que doivent constituer les agents immobiliers et les gestionnaires de biens immobiliers.

Il modifie la terminologie des organismes, autres que la Caisse des dépôts et consignations, habilités à délivrer la garantie financière et ajoute l'activité de syndic de copropriété aux activités garanties.

Ainsi, les expressions « banque », « établissement financier habilité à donner caution » et «société de caution mutuelle » sont remplacés par les termes « établissement de crédit », «société de financement », et « entreprise d’assurance ».

Arrêté du 31 mars 2016 modifiant l'arrêté du 15 septembre 1972

Par assouslegrand le 02/02/16

 

 

L'intermédiaire titulaire d'un mandat de vente qui n'a pas informé l'acquéreur de l'existence d'une servitude rendant l'immeuble acheté impropre à la destination envisagée, commet une faute délictuelle entraînant la perte de sa rémunération.

Les faits sont les suivants :

En vertu d'un mandat de vente exclusif, la société Etude Lodel (l'agent immobilier) a négocié et rédigé, moyennant une commission de 30 000 euros à la charge de l'acquéreur, un « compromis de vente ferme » aux termes duquel M. et Mme X...(les acquéreurs) ont acquis, sous diverses conditions suspensives, une bien immobilier.

Or le terrain s'est avéré d'une surface inférieure à celle annoncée et frappé d'une servitude conventionnelle non aedificandi.

Les acquéreurs, invoquant des manquements de l'agent immobilier à ses obligations d'efficacité, d'information et de conseil ont, après que la vente eut été réitérée en la forme authentique, refusé de lui régler la commission convenue.

Assignés en paiement par l’intermédiaire immobilier, les acquéreurs ont demandé, à titre reconventionnel, la réduction de cette commission, la restitution de l'acompte conservé par l'agent immobilier et l'allocation de dommages-intérêts

L’agent immobilier suivi par la cour d’appel a soutenu n’y avoir lieu à réduction de la commission qui lui était due, cette rémunération, conventionnellement arrêtée constituant la loi des parties et qu'il n'appartient pas à la cour de la modifier.

La Cour de cassation ne partage pas cette position estimant qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé les dispositions de la loi du 2 janvier 1970.

De plus selon la Cour de cassation, l'intermédiaire professionnel, qui prête son concours à la rédaction d'un acte, après avoir été mandaté par l'une des parties, est tenu de s'assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l'efficacité juridique de la convention, même à l'égard de l'autre partie .

En l’espèce la Cour de cassation retient qu’il appartient à l’agent immobilier de procéder aux vérifications nécessaires telle que la consultation du titre de propriété du vendeur, révélant l'existence d’une servitude, cette charge réelle au cas d’espèce étant de nature à affecter l'usage normalement attendu, ou annoncé, de l’acquisition.

Cass. 1re civ., 14 janv. 2016, n° 14-26.474, n° 38 P + B

 

 

 

Par assouslegrand le 19/08/13

Le locataire titulaire d'un droit de préemption en cas de vente , n'a pas à supporter la commission de l'agent immobilier (Cass. 3e civ. 3 juillet 2013 n° 12-19.442 (n° 811 FS-PB), Leboudec c/ Aupol).

La Cour de cassation confirme que le locataire qui fait jouer son droit de préemption en sa qualité de locataire, n'est pas présenté par l'agent immobilier mandaté par le propriétaire pour rechercher un acquéreur.

En conséquence, ce locataire n'est pas redevable de la commission d'agence.

Les faits sont les suivants :

Aux termes des arrêts attaqués (Chambéry, 13 septembre 2011 et 7 février 2012) rendus sur renvoi après cassation (Civ. 3e, 19 mai 2010, pourvoi n° 09-13.474) M. et Mme X... propriétaires d'un appartement ont donné cet appartement à bail à M. et Mme Y....

Puis M et Mme X ... ont notifié par lettre du 29 juillet 2004, envoyée par la société BR immo, un congé au 30 juin 2005 avec offre d'acquérir le logement à un prix incluant la commission d'agence .

Ils ont ensuite vendu l'appartement à Mme Z... selon acte du 8 octobre 2004 .

Les locataires, qui avaient accepté l'offre les 3 et 4 janvier 2005, ont assigné Mme Z..., M. et Mme X... et leur mandataire pour se voir déclarer acquéreurs de l'appartement et obtenir le remboursement de sommes et la réparation de divers préjudices.

La Cour de cassation retient que lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée .

Le congé vaut offre de vente au profit du locataire.

Or pour dire que le prix pour lequel M. et Mme Y... étaient substitués comme acquéreurs à Mme Z..., l'arrêt du 13 septembre 2011 contesté, rendu par la cour d'appel, retient que la notification du 29 juillet 2004 contenait l'offre de vente pour un « prix commission d'agence compris », que la commission d'agence est un élément du prix compris dans l'offre et qu'il n'y a pas de raison d'en dispenser le locataire acquéreur alors que l'intervention de l'agence était bien nécessaire pour la recherche d'un acquéreur et la fixation d'un accord sur le prix permettant de notifier au locataire les conditions de la vente projetée .

La Cour de cassation ne partage pas cette opinion et infirme l'arrêt de la cour d'appel.

Selon la Cour de cassation, en effet, en statuant ainsi, alors que le locataire titulaire d'un droit de préemption acceptant l'offre de vente du bien qu'il habite qui n'a pas à être présenté par l'agent immobilier, mandaté par le propriétaire pour rechercher un acquéreur, ne peut se voir imposer le paiement d'une commission renchérissant le prix du bien.

Il résulte de cet arrêt, que l'offre de vente acceptée par le locataire, exerçant ainsi son droit de préemption, ne peut être assimilée à la présentation d'un acquéreur qui seule ouvre à l'agent immobilier le droit au paiement d'une commission, de sorte que le locataire n'a pas à payer cette commission .

Cass. 3e civ. 3 juillet 2013 n° 12-19.442 (n° 811 FS-PB), Leboudec c/ Aupol

Par assouslegrand le 16/07/13

Ces mesures sont prises en charge par le projet de loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (Alur), que Cécile Duflot, ministre de l'Égalité des territoires et du Logement, a présenté le 26 juin en Conseil des ministres.

Ce projet a été déposé ensuite à l'Assemblée nationale. Il comprend 84 articles lesquels seront discutés au Parlement cet automne.

Ce projet passera par la réforme de la loi Hoguet de 1970 qui encadre les métiers de l'immobilier, de la loi de 1989 qui régit les rapports locatifs et de la loi de 1965 qui porte sur les copropriétés.

Ce projet a pour ambition de :

- « Mettre fin aux dérives des marchands de listes, en les obligeant à détenir l'exclusivité des logements qu'ils proposent».

A cette fin, il sera désormais imposé que les logements proposés au sein des listes aient fait l'objet d'un mandat d'exclusivité avec le marchand de liste, par lequel le propriétaire du bien s'engage à ne pas confier la location ou la vente de son bien à un autre professionnel.

Grâce à cette mesure, les clients auront l'assurance que la liste qu'ils acquièrent comporte uniquement des biens exclusifs, que ceux-ci sont donc bien disponibles et n'ont pas déjà été loués par d'autres agences.

La reconduction tacite des mandats exclusifs sera interdite.

- «Réduire et encadrer les frais d'agences en allégeant et en plafonnant la part supportée par les locataires».

Le projet de loi comprend plusieurs dispositions qui visent à réformer la loi de 1989 pour clarifier la rémunération des intermédiaires et rééquilibrer la répartition des charges.

Il est ainsi prévu que le bailleur prenne en charge la totalité des frais liés à la mise en location de son bien, à l'exception de deux prestations, qui bénéficient à l'ensemble des parties et dont la prise en charge restera partagée entre bailleur et locataire :

-la réalisation de l'état des lieux ;

-la rédaction du bail.

En complément de ces dispositions législatives, le Gouvernement imposera, par voie réglementaire, que figure sur les supports publicitaires, la mention de la rémunération de l'agent immobilier à la charge de chacune des parties.

Cette mesure vise à apporter aux clients une meilleure information sur le montant de la rémunération de l'agent immobilier, permettant également une meilleure concurrence dans ce domaine d'activité.

- «Clarifier l'activité des syndics et leurs tarifs, en instaurant la forfaitisation des actes et en imposant une obligation de compte séparé».

La liste des frais particuliers sera déterminée par décret, et toute les autres prestations seront réputées « de gestion courante » et ne pourront faire l'objet d'une facturation supplémentaire en dehors du forfait annuel.

Pour réduire les coûts et améliorer la qualité du service rendu, la mise en concurrence sera obligatoire lorsque le non-renouvellement ou la révocation d'un syndic en place est envisagée, pour favoriser une baisse du montant du forfait fixé dans les contrats de syndic mis en concurrence.

- «Instaurer une obligation de formation continue - Créer des instances de contrôle et un code déontologique».

Le projet prévoit de créer un organisme dénommé Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières, dont les compétences seront centrées sur l'élaboration :

- des règles déontologiques de la profession, qu'il proposera au ministre de la Justice pour adoption par décret ;

- du contenu des formations continues obligatoires et des conditions de leur mise en oeuvre.

- «Responsabiliser les professionnels».

Le Gouvernement a décidé de décharger les préfectures de la délivrance des cartes professionnelles aux personnes souhaitant exercer une activité soumise à la loi Hoguet.

Il est, dans ce cadre, proposé que les chambres de commerce et d'industrie territoriales assurent désormais la délivrance des cartes professionnelles, en assortissant cette nouvelle mission de garanties, en particulier sur le plan de l'égalité de traitement entre les professionnels concernés.

Cette disposition s'accompagnera d'une réduction des délais nécessaires à la remise des cartes professionnelles.

Ceci permettra à terme de réduire la durée de validité des cartes afin d'assurer un meilleur suivi des professionnels dans le temps, notamment via la création d'un registre national des professionnels de l'immobilier.

Le projet de loi prévoit de nouvelles formes d'accès au logement par l'habitat participatif :

L'habitat participatif vise un regroupement de ménages mutualisant leurs ressources pour réaliser et financer ensemble leur logement, au sein d'un bâtiment collectif.

Les sociétés d'habitat participatif pourront notamment prendre la forme d'une coopérative d'habitants ou d'une société d'autopromotion.

Il s'agit de deux nouveaux types de société créés par le projet de loi.

Un état descriptif de division devra être annexé aux statuts, ce qui permettra un passage à la copropriété en cas d'attribution en propriété, mais aussi en cas de dissolution de la société lorsque les statuts auront prévu une attribution en jouissance.

Un règlement de copropriété ou un règlement de jouissance sera également annexé aux statuts.

Une information renforcée sur l'état des copropriétés lors de la vente de lots est prévue, en vue de détecter plus en amont les difficultés des copropriétés :

La mise en place d'un registre national des copropriétés est prévu.

L'actualisation incombera aux syndics, avec la participation des notaires, lesquels devront vérifier, lors de chaque transaction immobilière, que la copropriété est bien immatriculée, et que les données (budget prévisionnel, montant des impayés, etc.) sont à jour.

Le notaire sera également chargé de vérifier, auprès du syndic, préalablement à l'établissement de l'acte authentique de vente que l'acheteur, si il est déja copropriétaire dans la même copropriété qu'il n'est pas en situation d'impayé.

Le projet de loi a pour ambition également de renforcer la protection des acquéreurs de lots de copropriété en prévoyant que les annonces immobilières soient plus précises.

Ces annonces devront ainsi mentionner explicitement que le bien est situé dans une copropriété, indiquer :

-le nombre de lots,

-le montant moyen annuel de charges payées par le vendeur,

- et le cas échéant, informer l'acquéreur sur les procédures en cours dont la copropriété fait l'objet: plan de sauvegarde ou syndicat placé sous administration provisoire.

La promesse de vente, à défaut, l'acte authentique de vente, devra comporter notamment, la fiche synthétique de la copropriété, se rapportant à la situation financière de la copropriété et l'état de son bâti.

Pour garantir le respect de cette disposition, le délai de rétractation ou de réflexion sera prolongé tant que ces documents n'auront pas été communiqués à l'acquéreur.

Des dispositions sont également prévues en matière de ventes à la découpe :

Le champ d'application des ventes à la découpe est élargi aux immeubles vendus par lot de plus de cinq logements, au lieu de dix actuellement.

En matière de droit de préemption urbain, le projet de loi ALUR attribue aux EPCI (établissements publics de coopération intercommunale) compétents en matière de PLU (plan local d'urbanisme) une compétence de principe :

Pour renforcer l'information des autorités compétentes pour préempter, le projet de loi prévoit aussi de compléter le contenu de la DIA (déclaration d'intention d'aliéner) et permet une visite du bien.

Projet de loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR)

Par assouslegrand le 04/01/13

DROIT IMMOBILIER

Objet : Conditions de l'indemnisation de l'agent immobilier en cas de non réalisation de la vente

Selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 28 octobre 2010), la société immobilière Côté Sud, exerçant l'activité d'agent immobilier avait négocié et rédigé une promesse synallagmatique de vente de biens immobiliers sous la condition suspensive de l'obtention, par l'acquéreur, une SCI en cours de formation entre les consorts Z..., d'un prêt de 799 900 euros remboursable en 15 ans au taux de 5 % l'an.

La vente n'a pu être régularisée en la forme authentique par suite de la défaillance de cette condition.

L'agence immobilière a exercé une action indemnitaire contre les consorts Z... auxquels elle reprochait d'avoir provoqué cette défaillance en ne déposant pas de demande de prêt conforme aux caractéristiques convenues dans la promesse de vente.

L'agence immobilière reprochait aux consorts Z..., de n'avoir pas fait des démarches suffisantes pour obtenir leurs prêts.

Elle reprochait en effet aux consorts Z......d'avoir reproduit la teneur de deux courriers de refus de prêt émanant d'un cabinet conseil en prêt immobilier et d'un fonds d'investissement anglais sans porter la moindre appréciation sur la valeur probante de ces documents au regard de l'obligation qui pesait sur les consorts Z...

Les vendeurs avaient pris acte de la défaillance de la condition suspensive en acceptant de ne pas donner suite à la vente sans imputer la moindre faute contractuelle aux consorts Z..., ce dont il résultait que les parties avaient accepté, d'un commun accord, de cesser toutes relations.

Le tribunal, en première instance, avait retenu l'existence d'une faute des acquéreurs et son lien causal avec la non-réalisation de la vente, et avait condamné les consorts Z... à indemniser l'agent immobilier de ses préjudices matériel et moral spécifiques.

La Cour d'appel a infirmé cette décision et débouté la société immobilière Côté Sud de l'intégralité de ses demandes.

La Cour de cassation a quant à elle relevé que la cour d'appel qui a retenu que l'un des cabinets de courtage en financement consultés par les acquéreurs n'avait pu donner suite à leur recherche de crédit en raison de l'insuffisance de leurs ressources, a pu en déduire, que l'agent immobilier ne pouvait prétendre à des dommages-intérêts en l'absence de faute des acquéreurs susceptible d'avoir contribué à la non-réalisation de la vente.

L'agence immobilière a donc été déboutée de l'intégralité de ses demandes.

A noter que l'agence immobilière était la mandataire de la société venderesse et n'avait aucun mandat de recherche de la part des consorts Z..., candidats acquéreurs.

D'autre part, la société Immobilière Côté Sud n'est pas partie à la promesse synallagmatique de vente.

Elle était seulement désignée comme séquestre de fonds et avait aidé à la négociation et à la mise en forme de la promesse synallagmatique de vente sans en être elle-même partie.

En conséquence la société Immobilière Côté Sud ne pouvait fonder son action contre les consorts Z... que sur le plan délictuel, en application des dispositions de l'article 1382 du Code civil, et non sur le plan contractuel.

C'est donc vainement que la société Immobilière Côté Sud a donc tenté de démontrer les consorts Z... ont commis une faute en ne procédant pas sincèrement à une demande de crédit pour acquérir le bien immobilier objet de la promesse synallagmatique de vente.

Il résulte de cet arrêt que lorsque le vendeur accepte de ne pas donner suite à la vente sans imputer la moindre faute contractuelle à l'acquéreur, le mandataire doit démontrer la responsabilité délictuelle de l'acheteur pour être indemnisé.

Cass. 1re civ., 13 déc. 2012, n° 11-13.295, n° 1446 D, Ezavin ès-qual. et a. c/ Fusaro et a.