Par assouslegrand le 04/02/16

La Cour de cassation vient de trancher en décidant que la requalification d’un contrat en bail commercial se prescrit par deux ans à compter de la signature du contrat aux termes d’un arrêt  du 5 décembre 2015.

Les faits sont les suivants :

Selon l'arrêt attaqué (Paris, 9 mai 2012), la société Baccarat, locataire de locaux commerciaux, a donné en location gérance à la société B & B Paris un fonds de commerce de restauration, réception et salon de thé, à compter du 1er décembre 2003.

Ce contrat a été renouvelé selon avenants successifs, pour une année à compter du 5 octobre 2006 puis pour dix-neuf mois à compter du 1er juin 2007.

Ayant reçu dénonciation du contrat au 31 décembre 2008, la société B & B Paris a assigné la société Baccarat pour voir requalifier le contrat de location gérance en contrat de sous-location commerciale.

Selon la société  B & B Paris si la prescription biennale de l'action en requalification d'un contrat en bail commercial a pour point de départ la date de conclusion du contrat, il s'agit nécessairement de la date du contrat renouvelé en cas de renouvellement.

En fixant à la date du contrat litigieux, le 10 juillet 2003, le point de départ de la prescription et non pas à la date de l'acte du 1er juin 2007 ayant renouvelé le contrat, au prétexte que cet acte ne remettait pas en cause les éléments permettant dès l'origine l'éventuelle requalification, la cour d'appel aurait  violé l'article L. 145-60 du code de commerce.

La Cour de cassation ne partage pars la position de la société locataire.

En effet, selon la Cour de cassation, alors que  la demande de la société B & B Paris tendant à la reconnaissance du statut des baux commerciaux était soumise à la prescription biennale de l'article L. 145-60 du code de commerce, le délai de prescription courait à compter de la conclusion du contrat.

Selon la Cour de cassation, la cour d'appel, qui a constaté que le contrat de location gérance avait été conclu le 18 juillet 2003, en a exactement déduit que l'action engagée par la société B & B Paris, les 15 et 16 décembre 2008, était prescrite, peu important que le contrat ait été renouvelé par avenants successifs.

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trois décembre deux mille quinze.

Décision attaquée : Cour d'appel de Paris, du 9 mai 2012- Point de départ de la prescription de l'action en requalification d'un bail commercial

 

Cass. 3e civ., 3 déc. 2015, n° 14-19.146, n° 1339 P + B

 

 

 

Par assouslegrand le 30/12/14

Bail commercial : En l'absence de régularisation des charges selon les modalités contractuelles le locataire peut obtenir le remboursement des sommes versées à titre provisionnel.

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, aux termes d’un arrêt du 5 novembre 2014 retient dans le cadre d’un bail commercial, que l'absence de régularisation des charges selon les modalités contractuellement prévues justifie  le remboursement des sommes versées au titre de provisions.

Les faits sont les suivants :

Selon l'arrêt attaqué  de la cour d’appel de Paris rendu le  10 juillet 2013 la société S…..a consenti un bail commercial à compter du 1er septembre 2000 à la société K… portant sur le lot à usage de bar-restaurant situé dans un centre commercial à Fresnes.

La société locataire, se plaignant de désordres, a assigné en résiliation du bail la bailleresse laquelle a demandé que soit constatée l'acquisition de la clause résolutoire et que la société K….soit condamnée à lui verser diverses sommes au titre des charges .

La société bailleresse reproche à l'arrêt rendu par la cour d’appel de Paris, de déduire de sa créance de loyers et indemnités d'occupation impayés, une somme correspondant aux appels provisionnels de charges, sans rechercher quel était le montant des charges que le locataire devait verser contractuellement.

En effet le bail prévoyait que le preneur remboursera au prorata des locaux loués les prestations communes, les assurances de l'immeuble, l'impôt foncier, taxes sur les bureaux, fournitures individuelles, dépenses nécessaires au fonctionnement, à la propreté, à l'entretien.

Le locataire devait également rembourser la quote-part des salaires, de toutes charges concernant tout le personnel affecté à l'immeuble le tout de telle sorte que le loyer ci-après stipulé soit net de toutes charges pour le bailleur.

Ce remboursement devait s’effectuer par appel d'une provision trimestrielle et civile versée par le preneur avec chaque terme.

A la clôture de chaque exercice de charges, le montant des provisions versées devait être régularisé en fonction de l'arrêté de comptes de charges annuel.

Selon la Cour de cassation  l'absence de régularisation des charges dans les conditions prévues au bail commercial rend sans cause les appels trimestriels de provision à valoir sur le paiement de charges.

La Cour de cassation fait valoir que la cour d'appel à juste titre, a retenu qu'en l'absence de régularisation des charges, le remboursement des provisions versées par la société locataire devait être ordonné .

Il est légitime de se demander si cette solution appliquée concernant un bail commercial, sera transposée en matière de baux d’habitation.

Observation :

La loi Pinel prévoit que « Tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l'indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire.

Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire.

 En Cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux »

(C. com., art. L. 145-40-2, créé par L. n° 2014-626, 18 juin 2014, art. 13, I).

PJ : arrêt du 5 novembre 2014

Par assouslegrand le 04/11/14
Avant la loi PINEL les parties étaient libres de définir les modalités de répartition des charges entre le locataire et le propriétaire.

En effet, le statut ne comportait aucune disposition spécifique relative à la répartition des charges et des réparations, celle-ci étant réglementée par les dispositions du code civil et les stipulations contractuelles.

La « loi Pinel » du 18 juin 2014 a introduit un nouvel article L. 145-40-2 du code de commerce, d'ordre public, visant à réglementer cette répartition des charges.

En effet aux termes de cet article Art. L. 145-40-2  (L. no 2014-626 du 18 juin 2014, art. 13-I) Tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l'indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux.

 Lors de la conclusion du contrat de location, puis tous les trois ans, le bailleur communique à chaque locataire:

 1o Un état prévisionnel des travaux qu'il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d'un budget prévisionnel;

 2o Un état récapitulatif des travaux qu'il a réalisés dans les trois années précédentes, précisant leur coût.

 Dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat de location précise la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble. Cette répartition est fonction de la surface exploitée. Le montant des impôts, taxes et redevances pouvant être imputés au locataire correspond strictement au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à l'exploitation de la chose louée. En cours de bail, le bailleur est tenu d'informer les locataires de tout élément susceptible de modifier la répartition des charges entre locataires.

 Un décret en Conseil d'État fixe les modalités d'application du présent article. Il précise les charges, les impôts, taxes et redevances qui, en raison de leur nature, ne peuvent être imputés au locataire et les modalités d'information des preneurs.

L'art. L. 145-40-2, tel qu'il résulte de l'art. 13 de la L. no 2014-626 du 18 juin 2014, est applicable aux contrats conclus ou renouvelés à compter du premier jour du troisième mois suivant la promulgation de ladite loi (L. préc., art. 21-II).

Ce nouveau dispositif est applicable à tous les baux conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014.

 

Inventaire précis et limitatif des catégories de charges :

La loi PINEL impose l’établissement d’un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevance.

Doit être indiqué également leur répartition entre le bailleur et le preneur.

Dans l’hypothèse d’une charge nouvellement crée, le bailleur devra en informer son preneur selon de modalités qui seront fixées par décret en Conseil d'État.

En cours de bail, le bailleur devra, chaque année, adresser au locataire un état récapitulatif de cet inventaire de charges dans un délai qui sera fixé par décret en Conseil d'État.

 

Charges  non récupérables :

Le législateur a également prévu de limiter la libre répartition de charges entre les parties puisqu'un décret en Conseil d'État précisera les charges, impôts, taxes et redevance qui en raison de leur nature ne pourront être imputés aux locataires.

Ce nouveau dispositif met un terme à la pratique du bail net de toutes charges pour le bailleur et ceci même si les parties sont d’accord.

 

Répartition des charges selon les surfaces exploitées

 Dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, la loi PINEL a prévu une répartition des charges entre les différents locataires au prorata des surfaces exploitées.

De même pour la récupération par le bailleur des impôts, taxes et redevances la répartition sera faite en fonction des surfaces occupées par chaque locataire en y intégrant une quote-part de parties communes.

 

État des travaux réalisés ou à réaliser :

Un état prévisionnel des travaux que le bailleur envisage de réaliser dans les 3 années à venir et un état récapitulatif des travaux réalisés dans les trois années précédentes devront être établis.

Cet état prévisionnel et l'état récapitulatif devront être communiqués par le bailleur à son locataire tous les 3 ans.

LOI n° 2014-626 du 18 juin 2014 relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises

Par assouslegrand le 01/11/13

Le propriétaire d'un local dans un centre commercial a consenti un bail commercial à une parfumerie.

Toutefois , une société ayant la même activité de parfumerie s'était installée dans le local mitoyen au même moment.

La cour de cassation a accepté d'annuler le bail pour erreur sur les qualités substantielles du bail.

En effet, le locataire démontrait avoir conclu le bail pensant qu'il n'existait aucune concurrence concernant son activité dans le centre commercial .

Les faits sont les suivants :

Selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 2 décembre 2011), la SCI Delfimmo, propriétaire, dans un centre commercial, d'un local précédemment occupé par la société Sephora, l'a donné à bail par acte du 29 septembre 2010, à compter du 1er octobre 2010, à la société Marionnaud Lafayette.

A cette date, il est apparu que la société Sephora, exploitant la même activité de parfumerie, cosmétiques et produits de beauté s'installait dans le local mitoyen.

La société Marionnaud, invoquant l'erreur sur les qualités substantielles, a assigné la SCI Delfimmo en nullité du bail.

Selon la cour de Cassation ayant retenu que la société Marionnaud justifiait de la matérialité de son erreur en démontrant avoir conclu le bail dans la croyance erronée qu'il permettait l'exercice de son activité sans concurrence dans le centre commercial et que la perspective d'une situation avantageuse, qui avait été prise en compte dans la détermination du prix du bail constituait une qualité substantielle de la chose louée, comprise dans le champ contractuel et exempte d'aléa, la cour d'appel en a justement déduit qu'il y avait lieu de prononcer la nullité du bail

.

Cour de cassation chambre civile 3 Audience publique du mercredi 2 octobre 2013 N° de pourvoi: 12-13302

Par assouslegrand le 11/07/13

Le titulaire d'un contrat commercial à durée déterminée souhaitant réclamer la requalification en bail commercial doit agir dans les deux ans à compter de la signature de ce contrat.

C'est dans ce sens que s'est prononcée la chambre commerciale de la Cour de cassation dans un récent arrêt du 11 juin 2013.

Les faits sont les suivants :

Selon l'arrêt attaqué (Bordeaux,14 novembre 2011, aux termes d'un contrat d'une durée d'un an renouvelable par tacite reconduction, la société « Prends toi garde » (la société) a donné son fonds de commerce, en location-gérance à M. Z... .

Estimant que le contrat était, en réalité, un bail commercial, M. Z... a fait assigner la société pour obtenir sa requalification .

Attendu que M. Z... fait grief à l'arrêt de dire sa demande de requalification du contrat irrecevable comme prescrite en application de l'article L. 145-60 du code de commerce .

En effet selon le requérant, M.Z...., l'action en requalification d'un contrat fondée sur l'article L. 145-1 du code de commerce se prescrit, en vertu de l'article L. 145-60 du même code par deux ans à compter de la prise d'effet dudit contrat .

Sauf volonté contraire des parties, la tacite reconduction d'un contrat à durée déterminée dont le terme extinctif a produit ses effets donne naissance à un nouveau contrat prenant effet au jour de son renouvellement.

Toujours selon le demandeur, il s'ensuit que le point de départ du délai de prescription précité se situe, lorsque le contrat a été tacitement reconduit, au jour de son renouvellement .

Aussi la société Z....fait valoir qu'en décidant au contraire que le point de départ du délai de prescription se situait au jour de la signature du contrat litigieux, lorsque celui-ci était soumis à tacite reconduction, la cour d'appel a violé l'article L. 145-60 du code de commerce.

Cependant le requérant n'est pas suivi par la Cour de cassation.

En effet, selon la haute juridiction la demande de M. Z..., qui tendait à la reconnaissance du statut des baux commerciaux, était soumise à la prescription biennale de l'article L. 145-60 du code de commerce, le délai de prescription devant courir à compter de la conclusion du contrat.

Il en résulte que la cour d'appel, qui a constaté que le contrat de location-gérance, dont la requalification était demandée, avait été conclu le 1er septembre 1999, en a exactement déduit, peu important qu'il ait été tacitement reconduit, que l'action engagée par M. Z... le 4 mars 2005 était prescrite .

A noter que cette décision a été émise lors de la reconduction tacite d'un contrat.

Reste posée la question dans le cadre d'un nouveau contrat conclu à la suite du précédent pour connaître le point de départ du délai de prescription de la demande en requalification en bail commercial.

Com. 11 juin 2013, FS-P+B, n° 12-16.103

Par assouslegrand le 25/06/13

Sauf clause contraire, la caution qui a garanti l'exécution d'un contrat à durée déterminée n'est pas tenue de la prolongation des relations contractuelles par les mêmes parties par l'effet des prorogations.

L'arrêt retient que si le contrat a été prorogé à trois reprises, comme c'était le cas en l'espèce, pour prendre définitivement fin le 31 décembre 2006, les cautions ne se sont pas engagées comme cautions dans le cadre de ces nouvelles relations contractuelles et que, sauf clause contraire, la caution qui a garanti l'exécution d'un contrat à durée déterminée n'est pas tenue de la prolongation des relations contractuelles par les même parties par l'effet des prorogations.

Com. 9 avr. 2013, F-P+B, n° 12-18.019

Par assouslegrand le 15/06/13

L'inaction du bailleur après la date d'expiration du bail dérogatoire ne vaut pas forcément prolongation.

Encore faut -il que le bailleur ait donné congé préalablement.

Les faits de l'espèce sont les suivants :

La société La Tour a consenti à la société « S......... » un bail dérogatoire à compter du 1er septembre 2003 pour se terminer le 30 juin 2005 .

Par acte du 27 mai 2005, la bailleresse a délivré congé à la société preneuse pour le terme du bail .

A l'issue du congé les parties se sont engagées dans des pourparlers envisageant de conclure un bail commercial.

Le temps de cette négociation, le preneur est resté dans les lieux et ce, pendant plus de 20 mois.

Cependant aucun accord transactionnel n'a pu être conclu.

Aussi le preneur a assigné son propriétaire se prévalant d'un bail commercial prétextant qu'il était resté dans les lieux, après le congé sans réaction du bailleur.

Il eut gain de cause devant la d'appel d'Aix-en-Provence, aux termes d'un arrêt rendu le 24 février 2012.

En effet, en vertu de l'article L. 145-5 du code de commerce, les parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du bail commercial à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à deux ans .

Si à l'expiration de cette durée le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par les dispositions du bail commercial.

La cour de cassation infirme l'arrêt de la cour d'appel relevant qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté que la bailleresse avait, avant le terme du bail, délivré congé à la locataire et que la renonciation à un droit ne se déduit pas de la seule inaction ou du silence de son titulaire.

Cass. 3e civ., 5 juin 2013, n° 12-19.634, n° 657 FS-P + B

Par assouslegrand le 04/06/13

Le preneur qui effectue des travaux à la place de son bailleur sans mettre en demeure ce dernier de les réaliser s'expose à ne pas en obtenir le remboursement.

Sauf urgence, le bailleur ne doit rembourser au preneur les travaux dont il est tenu que s'il a été mis préalablement en demeure de les réaliser.

La jurisprudence est constante.

Le locataire ne peut, de son chef procéder, aux réparations.

Le locataire à défaut d'accord de son bailleur risque de ne pas en obtenir le remboursement.

En effet, le locataire doit d'abord mettre le bailleur en demeure de procéder aux travaux.

A défaut de réponse du bailleur, le locataire doit se faire autoriser judiciairement à les réaliser (C. civ., art. 1144).

Seule l'urgence pourrait dispenser le preneur de demander à son bailleur l'autorisation d'exécuter les travaux préalablement à leurs réalisation tout en préservant son droit au remboursement.

Cependant, la jurisprudence se révèle sévère pour apprécier l'urgence en cas de contestation par le bailleur(Cass. 3e civ., 11 janv. 2006, n° 04-20.142, n° 59 P+B : AJDI 2006, p. 561, F. de la Vaissière) .

Le locataire ainsi que le bailleur sont soumis à l'appréciation des tribunaux en la matière.

De plus il apparaît nécessaire pour restituer les sommes avancées que la double condition soit remplie à savoir :

- que les travaux aient été indispensables,

- et exécutés à moindre frais (Cass. 3e civ., 12 juin 2001, n° 99-21.127).

Ici encore le locataire et le bailleur sont soumis à l'appréciation des tribunaux.

En l'espèce, le locataire n'avait adressé un courrier au bailleur qu'après avoir procédé au sondage des fondations et commencé les travaux de consolidation.

La cour d'appel avait relevé que le bailleur n'avait pas été associé au constat des désordres, à l'identification de leurs causes ni au choix de la mise en oeuvre des travaux nécessaires.

Or l'instabilité de l'immeuble avait déjà été évoquée dans l'acte de cession de parts de la société locataire, un an avant la réalisation des travaux.

La Cour de cassation en a déduit que la cour d'appel, a pu utilement décidé que l'urgence n'était pas établie, et de ce fait à légalement justifié sa décision .

Cass. 3e civ., 23 mai 2013, n° 11-29.011, n° 572 P+ B

Par assouslegrand le 28/05/13

La compensation, pour se faire, doit être ordonnée par les juges lesquels liquident les préjudices résultant :

- pour le bailleur de la rupture du bail,

- et pour le locataire des troubles locatifs du fait d'infiltrations.

Le principe général veut que lorsque deux personnes se trouvent débitrices l'une envers l'autre, il s'opère entre elles une compensation qui éteint totalement ou partiellement les deux dettes (C. civ., art. 1289).

La compensation suppose que de part et d'autre existent des dettes certaines, liquides et exigibles (Cass. com., 18 févr. 1975, n° 73-14.041 : Bull. civ. IV, n° 50).

En matière locative il arrive fréquemment qu'un locataire réclame une indemnisation du trouble de jouissance qui lui a été causé par les fuites d'eau persistantes.

Le bailleur quant à lui se prévaut du prononcé de la résiliation du bail aux torts du preneur pour défaut de paiement des loyers.

Une compensation puisse s'opérer entre les deux dédommagements.

Cependant, les magistrats doivent "liquider" chacun des deux préjudices pour ensuite constater le jeu de la compensation.

C'est-à-dire qu'en premier lieu, les juges doivent, d'une part, chiffrer le préjudice subi par le bailleur du fait de la rupture anticipée du contrat et d'autre part, chiffrer celui du locataire du fait du trouble de jouissance subi.

Cass. 3e civ., 23 mai 2013, n° 11-26.095, n° 571 P+B

Par assouslegrand le 12/04/13

Le commandement de payer, délivré à la requête d'une personne morale dont le gérant était décédé lors de la délivrance du commandement, est nul en vertu d'une décision récente de la cour de cassation en date du 21 mars 2013.(RéférencesCour de cassation -chambre civile 2 -Audience publique du jeudi 21 mars 2013 -N° de pourvoi: 12-17107 )

Qui plus est la cour de cassation estime qu'il s'agit d'une irrégularité de fond qui n'est pas susceptible d'être couverte.

Les faits sont les suivants :

la SCI Graverol (la SCI), représentée par son gérant Erik X..., a fait délivrer le 20 avril 2009 à Mme Y..., sa locataire, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail.

La SCI propriétaire a ensuite assigné sa locataire le 24 juillet 2009 devant le juge d'un tribunal d'instance statuant en référé, aux fins de voir constater la résiliation de plein droit du bail, ordonner l'expulsion de l'intéressée et sa condamnation au paiement des loyers arriérés .

Mme Y... a interjeté appel de l'ordonnance qui avait accueilli les demandes, en soulevant la nullité du commandement de payer, de l'assignation introductive d'instance et de l'ordonnance à raison du décès du gérant de la SCI au nom de laquelle la procédure avait été engagée, survenu le 26 mai 2006, soit antérieurement à la délivrance des actes .

La Cour d'appel qui donnait raison la SCI propriétaire, retient que la nomination en septembre 2010 de M. Nacer X... en qualité de gérant de la SCI en remplacement de son frère décédé, est rétroactive à la date du décès, de sorte que la procédure diligentée au nom de la SCI, prise en la personne de son représentant légal M. X... n'est pas irrégulière au regard des dispositions des articles 117 et suivants du code de procédure civile .

Cependant la Cour de cassation n'approuve pas cette décision.

La cour de cassation fait valoir qu'en statuant ainsi, alors que le commandement de payer, délivré à la requête d'une personne morale dont le représentant était décédé à la date de la délivrance de l'acte, était affecté d'une irrégularité de fond qui n'était pas susceptible d'être couverte et entraînait la nullité de tous les actes subséquents.

Cour de cassation chambre civile 2 du 21 mars 2013 n° 12-17107