Par assouslegrand le 12/03/13

Il est fréquent que les propriétaires insèrent aux termes d'un bail commercial une clause aux termes de laquelle " le preneur fera son affaire de l'entretien, de la remise en état de toutes réparations de quelque nature qu'elles soient, de même de tous remplacements qui deviendraient nécessaires en ce compris les grosses réparations définies à l'article 606 du code civil ".

Ce type de dispositions a pour finalité de mettre à la charge du locataire des réparations incombant en principe au bailleur .

Cependant, s'agissant de clauses dérogatoires au droit commun, elles doivent s'interprèter restrictivement. (C. civ., art. 1162).

C'est ainsi que la troisième chambre civile de la Cour de cassation décide que sauf stipulation expresse, les travaux de ravalement, de toiture et de chauffage collectif ne peuvent être mis à la charge du preneur.

Il appartient donc aux bailleurs de de définir précisément les travaux qu'ils entendent faire supporter au preneur.

Cass. 3e civ., 6 mars 2013, n° 11-27.331, P + B

Par assouslegrand le 01/02/13

DROIT RURAL

Objet : L'obligation de délivrance du bailleur à l'égard du locataire de chasse

Ne respecte pas son obligation de délivrance le bailleur mettant à la disposition du locataire des terres louées qui, faute de comporter l'habitation exigée par l'article L. 424-3 du code de l'environnement, ne pouvaient, dès l'origine, être utilisées conformément à la destination de parc de chasse prévue au bail. (Civ. 3e, 19 déc. 2012, FS-P+B, n° 11-28.170)

Les faits sont les suivants :

Au cas particulier, un bail commercial portant sur des parcelles en nature de terre, bois et landes avait été conclu aux fins d'exploitation d'un parc de chasse.

La direction départementale de l'agriculture et de la forêt ayant délivré une interdiction d'exploiter au preneur (au visa de l'art. L. 424-3 c. envir., qui conditionne notamment l'exploitation d'un tel parc à l'existence d'une habitation), celui-ci a demandé la résiliation du bail aux torts du bailleur, ainsi que l'allocation de dommages et intérêts.

Le locataire de chasse considère en conséquence que les terres données à bail ne pouvaient plus être utilisées comme parc de chasse, de sorte qu'il ne saurait se voir opposer la clause du bail selon laquelle il devait faire son affaire personnelle des autorisations administratives, ci-après reproduite par extrait :

« ... l'autorisation donnée au preneur d'exercer l'activité mentionnée plus haut, n'implique de la part du bailleur aucune garantie pour l'obtention des autorisations administratives ou autres nécessaires à quelque titre que ce soit pour l'utilisation des immeubles en vue de l'exercice de ces activités... ».

La SCEA « De BOUSSENAC », bailleresse, lui oppose qu'elle ne lui a donné à bail que des parcelles sans construction à usage d'habitation, tandis que si la destination des biens donnés à bail concernait pour partie celle de « parc de chasse », il est expressément précisé « à rénover ».

De plus, le bail met expressément à la charge du preneur « la mise en conformité des lieux loués avec les règlements en vigueur, ainsi qu'à sa charge exclusive toutes les transformations et réparations nécessitées par l'exercice de son activité. »

La Cour de cassation ne suit pas l'argumentation développée par la société bailleresse.

La Cour de cassation rappelle qu'au titre de son obligation - essentielle - de délivrance, le bailleur est tenu de remettre à son cocontractant un bien pouvant être utilisé dès son origine conformément à la destination qui a été convenue par les parties.

Ceci, même en présence d'une stipulation contractuelle aux termes de laquelle le preneur déclare faire son affaire du respect de la réglementation.

Civ. 3e, 19 déc. 2012, FS-P+B, n° 11-28.170