Par assouslegrand le 04/10/16

La liste et modalités de mise en œuvre de certains travaux d'adaptation du logement aux personnes en situation de handicap ou de perte d'autonomie réalisés aux frais du locataire ont été arrêtées par décret du 29 septembre 2016.

Rappel :

Les articles 6 et 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs précisent que le bailleur ne peut s'opposer aux travaux réalisés par le locataire lorsque ceux-ci constituent des aménagements du logement. En revanche, lorsque ces travaux constituent une transformation du logement, l'accord écrit du bailleur est nécessaire.

A défaut de cet accord, le bailleur peut exiger du locataire une remise en l'état aux frais du locataire à son départ des lieux.

La loi n° 2015-1776 du 28 décembre 2015 relative à l'adaptation de la société au vieillissement vient introduire un régime dérogatoire d'autorisation tacite du bailleur lorsque des travaux de transformation permettant l'adaptation du logement aux personnes en perte d'autonomie ou en situation de handicap sont réalisées par le locataire et à ses frais.

Ces travaux font l'objet d'une demande écrite du locataire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception auprès du bailleur.

L'absence de réponse dans un délai de quatre mois à compter de la date de réception de la demande vaut décision d'acceptation.

Dans cette hypothèse, au départ du locataire, le bailleur ne pourra pas exiger la remise en l'état des lieux.

 Le décret fixe la liste des travaux concernés ainsi que les modalités de mise en œuvre.

Il s’agit des travaux suivants :

La liste limitative des travaux d'adaptation du logement aux personnes en situation de handicap ou de perte d'autonomie, mentionnés au f de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée, comprend, lorsqu'ils constituent des travaux de transformation, les travaux suivants :

- création, suppression ou modification de cloisons ou de portes intérieures au logement ;

- modification de l'aménagement ou de l'équipement des pièces d'eau (cuisine, toilettes, salle d'eau) ;

- création ou modification de prises électriques ou de communications électroniques et de points d'éclairage ;

- installation ou adaptation de systèmes de commande (notamment commande des installations électriques, d'eau, de gaz et de chauffage, interphone, signalisation, interrupteurs); installation d'élévateurs ou d'appareils permettant notamment le déplacement de personnes à mobilité réduite ; installation ou modification des systèmes de fermeture et d'ouverture (portes, fenêtres, volets) et d'alerte.

 

Décret n°2016-1282 du 29 septembre 2016

 

Par assouslegrand le 25/08/15

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L'autorisation administrative de changement d’usage des locaux d’habitation doit être obtenue par le propriétaire avant la signature du bail et le locataire ne peut pas faire son affaire personnelle de cette obtention.

 

Les faits sont les suivants :

Une société civile professionnelle de notaires avait pris en location des locaux d’habitation.

Selon l'arrêt attaqué (Paris, 28 janvier 2014), la caisse de retraite des notaires (CRN) a donné à bail à M. A... et à la SCP F… et N…., aux droits de laquelle se trouve la SCP A...- Y...- Z... (SCP), des locaux d'habitation à usage d'office notarial.

Le contrat comportait une clause ainsi rédigée : « le preneur déclare faire son affaire de l'obtention de toutes autorisations administratives qui seraient nécessaires pour son installation dans les locaux loués, de manière à ce que le bailleur ne soit jamais inquiété ou recherché à ce sujet, le preneur étant informé de ce que les locaux, objets des présentes, étaient jusqu'alors à usage d'habitation » .

Le 23 juin 2006, la CRN a délivré aux preneurs un congé à effet au 31 décembre 2006, date d'expiration du bail.

Les preneurs ont assigné la bailleresse en nullité du bail pour violation des dispositions de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation ;

Ce texte prévoit que, dans certaines communes, le changement d'usage des locaux d'habitation est soumis à autorisation administrative préalable et tous accords ou conventions conclus sans avoir obtenu cette autorisation sont nuls.

La  cour d’appel avait rejeté cette demande en retenant :

- Conformément à l’article L 631-7 du CCH, l’autorisation administrative doit être obtenue avant le changement d’usage du local d’habitation et elle est accordée à titre personnel. Or, le bail, signé en juillet 1994, prévoit une prise d’effet au 1er janvier 1995.

- Dès lors que le locataire pouvait accomplir les démarches entre la date de signature du bail et sa prise d’effet, la clause reportant sur le locataire l’obligation de demander l’autorisation de changement d’usage ne méconnaissait pas l’article L 631-7 du CCH.

La Cour de cassation ne partage pas cette position.

En effet la Cour de cassation retient qu'en statuant ainsi, alors que l'autorisation administrative exigée par la loi aurait dû être obtenue, par le propriétaire, préalablement à la signature du bail, la cour d'appel a violé le texte susvisé.

Selon la Cour de cassation le bail était donc nul.

Cass 3e civ. 10 juin 2015 n° 14-15.961 (n° 639 FS-PB)

Par assouslegrand le 16/06/15

Le décret du 29 mai 2015 portant sur les contrats types de location est applicable à compter du 1er août 2015.

Les parties devront respecter un contrat type de bail d'habitation pour la résidence principale.

Ces contrats types s'appliqueront aux contrats :

  • de location non meublée,

  • de location meublée,

  •  et de colocation à bail unique.

Sont exclus :

- les locations de logement faisant l'objet d'une convention passée en application de l'article L. 351-2 ou de l'article L. 321-8 du code de la construction et de l'habitation,

- les locations de logement appartenant aux organismes d'habitation à loyer modéré ne faisant pas l'objet d'une convention passée en application de l'article L. 351-2 susmentionné,

-  et les colocations formalisées par la conclusion de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur.

En Guadeloupe, à la Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte, le contrat type figurant en annexe n° 1 ne s'applique pas aux locations de logement des sociétés d'économie mixte agréées conformément à l'article L. 481-1 du code de la construction et de l'habitation, construit, acquis ou amélioré avec le concours financier de l'Etat prévu à l'article R. 372-1 du même code.

Le contrat type est annexé au décret du 29 mai 2015, et entrera en vigueur le 1er août 2015.

  • Devront être annexées et jointes au contrat de location les pièces suivantes :

A. Le cas échéant, un extrait du règlement concernant la destination de l'immeuble, la jouissance et l'usage des parties privatives et communes, et précisant la quote-part afférente au lot loué dans chacune des catégories de charges

B. Un dossier de diagnostic technique comprenant :

- un diagnostic de performance énergétique ;

- un constat de risque d'exposition au plomb pour les immeubles construits avant le 1er janvier 1949 ;

- une copie d'un état mentionnant l'absence ou la présence de matériaux ou de produits de la construction contenant de l'amiante;

- un état de l'installation intérieure d'électricité et de gaz, dont l'objet est d'évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes;

A compter de la date d'entrée en vigueur de cette disposition, prévue par décret.

- le cas échéant, un état des risques naturels et technologiques pour le zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, prescrit ou approuvé, ou dans des zones de sismicité  .

C. Une notice d'information relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs,

D. Un état des lieux,

E. Le cas échéant, une autorisation préalable de mise en location,

Dispositif applicable dans certains territoires présentant une proportion importante d'habitat dégradé délimité localement par l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat ou, à défaut, le conseil municipal (art. 92 de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové).

F. Le cas échéant, Les références aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables,

Cette dernière disposition s’applique Lorsque la détermination du montant du loyer est la conséquence d'une procédure liée au fait que le loyer précédemment appliqué était manifestement sous-évalué.

Un arrêté du 29 mai 2015 prévoit dans son annexe le contenu de la notice d'information précisant les droits et obligations des bailleurs et locataires ainsi que les voies de conciliation et de recours ouvertes en cas de litige laquelle devra être jointe aux contrats de location.

  • CONTENU DE LA NOTICE D'INFORMATION ANNEXÉE À CERTAINS CONTRATS DE LOCATION

Préambule.
1. Etablissement du bail.
1.1. Forme et contenu du contrat.
1.2. Durée du contrat.
1.3. Conditions financières de la location.
1.3.1. Loyer.
1.3.1.1. Fixation du loyer initial.
1.3.1.2. Evolution du loyer en cours de contrat.
1.3.1.2.1. Révision annuelle du loyer.
1.3.1.2.2. Evolution du loyer consécutive à des travaux.
1.3.1.3. Ajustement du loyer au renouvellement du bail.
1.3.2. Charges locatives.
1.3.3. Contribution du locataire au partage des économies de charges.
1.3.4. Modalités de paiement.
1.4. Garanties.
1.4.1. Dépôt de garantie.
1.4.2. Garantie autonome.
1.4.3. Cautionnement.
1.5. Etat des lieux.
2. Droits et obligations des parties.
2.1. Obligations générales du bailleur.
2.2. Obligations générales du locataire.
3. Fin de contrat et sortie du logement.
3.1. Congés.
3.1.1. Congé délivré par le locataire.
3.1.2. Congé délivré par le bailleur.
3.2. Sortie du logement.
3.2.1. Etat des lieux de sortie.
3.2.2. Restitution du dépôt de garantie.
4. Règlement des litiges locatifs.
4.1. Règles de prescriptions.
4.2. Règlement amiable et conciliation.
4.3. Action en justice.
4.3.1. Généralités.
4.3.2. Résiliation judiciaire et de plein droit.
4.3.2.1. Mise en œuvre de la clause résolutoire de plein droit.
4.3.2.2. Résiliation judicaire.
4.3.2.3. Assignation aux fins de résiliation du bail et pouvoirs du juge.
4.4. Prévention des expulsions.
4.4.1. Le fonds de solidarité pour le logement.
4.4.2. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).
4.5. Procédure d'expulsion.
5. Contacts utiles.

Décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 relatif aux contrats types de location de logement à usage de résidence principale.

Arrêté du 29 mai 2015 relatif au contenu de la notice d'information annexée aux contrats de location de logement à usage de résidence principale