Par assouslegrand le 06/09/16

Deux décrets en date du 11 août 2016 définissent les obligations d’établissement des diagnostics gaz et électricité par le bailleur.

Ces diagnostics devront désormais être fournis aux locataires de logements nus ou meublés.

Il est rappelé que la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové introduit une obligation d'information du locataire par le bailleur sur l'état de l'installation intérieure de gaz du logement loué.

Cet état de l'installation intérieure de gaz est réalisé dans les parties privatives des locaux à usage d'habitation qui constituent la résidence principale du preneur ainsi que dans leurs dépendances.

De même, cette même  loi introduit une obligation d'information du locataire par le bailleur sur l'état de l'installation intérieure d'électricité du logement loué.

Cet état de l'installation intérieure d'électricité est réalisé dans les parties privatives des locaux à usage d'habitation qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi que dans leurs dépendances. Il est fourni par le bailleur.

Ces décrets complètent ainsi  le contenu du diagnostic technique devant être  annexé  au contrat de location.

Les logements concernés sont ceux comportant :

- une installation d'électricité réalisée depuis plus de 15 ans ;

- une installation intérieure de gaz en fonctionnement et qui a été réalisée depuis plus de 15 ans ou dont le dernier certificat de conformité date de plus de 15 ans.

Ces  décrets décrivent  les exigences techniques des diagnostics gaz et  électrique en définissant leur  champ d'application, leur  contenu (trois points de sécurité gaz et six points de sécurité pour l’électricité), leur modalités de réalisation (appel à un diagnostiqueur) et des équivalences avec les diagnostics gaz ou  électrique réalisé à la vente et les attestations de conformité de l'installation gaz ou électrique.

 

D. n° 2016-1104, 11 août 2016 : JO, 13 août

D. n° 2016-1105, 11 août 2016 : JO, 13 août

Par assouslegrand le 26/10/15

.Le contrat type des locations nues ou meublées et le modèle de notice d'information sont applicables à compter du 1er août 2015.

La loi 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi Alur du 24 mars 2014 prévoit le respect d'un contrat type pour les baux d'habitation.

Le contrat de location doit notamment préciser :

  • - la désignation des parties ;
  • - l'objet du contrat (description du logement et destination du lot) ;

Ainsi, en cas d'inexactitude supérieure à 5 % de la surface habitable mentionnée au bail d'une location nue, le locataire peut demander une diminution de loyer proportionnelle à l'écart constaté (art. 3 et 3-1).

  • - la date de prise d'effet et la durée du contrat ;
  • - les conditions financières (loyer, charges, modalités de paiement, loyer acquitté par le dernier locataire lorsque celui-ci a quitté les locaux depuis moins de 18 mois avant la signature du bail) ;
  • - le montant et la description des travaux effectués depuis la fin du dernier contrat ou du dernier renouvellement ;
  • - le montant du dépôt de garantie ;
  • - dans les zones d'encadrement des loyers, le loyer de référence et le loyer de référence majoré correspondant à la catégorie de logement définis par le préfet ainsi que le complément de loyer s'il est appliqué.

Les parties au contrat sont libres de prévoir dans le contrat d'autres clauses particulières, propres à chaque location, dans la mesure où celles-ci sont conformes aux lois et règlements en vigueur.

Les parties  peuvent également convenir de l'utilisation de n'importe quel support pour l'établissement du contrat, dans le respect du contrat type.

Par ailleurs, un arrêté précise le contenu de la notice d'information qui doit être jointe au contrat de location à compter du 1er août 2015.

Cette notice précise les droits et obligations du bailleur et du locataire ainsi que les voies de conciliation et de recours qui leur sont ouvertes pour régler leurs litiges.

 

Observation : Certaines clauses sont interdites. Si elles figurent dans le contrat, elles sont alors considérées comme étant inapplicables.

 

Il s'agit notamment des clauses qui:

- imposent comme mode de paiement du loyer le prélèvement automatique,

- prévoient des pénalités en cas de retard dans le paiement du loyer,

- interdisent au locataire d'héberger des personnes ne vivant pas habituellement avec lui, qui prévoient des frais de délivrance ou d'envoi de quittance, etc. (art. 4).

 

A noter en particulier :

Concernant la révision annuelle du loyer (art. 17-1) :

L’augmentation annuelle du loyer ne peut être supérieure à la variation de l'indice de référence des loyers (IRL) publié par l'INSEE.

La révision prend effet au jour de sa demande ; elle ne peut donc pas être rétroactive.

Passé ce délai, la révision du loyer pour l'année écoulée n'est plus possible.

Si le bail ne prévoit pas de clause de révision, le loyer reste le même pendant toute la durée de la location.

Concernant l’évolution du loyer consécutive à des travaux (art. 6 et 17-1):

Exceptionnellement, le loyer d'un logement répondant aux caractéristiques de décence peut être revu à la hausse ou à la baisse en cours de bail lorsque le bailleur et le locataire ont convenu de travaux que l'une ou l'autre des parties fera exécuter à ses frais durant l'exécution du contrat.

La clause du contrat de location ou l'avenant qui prévoient cet accord doit fixer la majoration ou la diminution de loyer applicable suite à la réalisation des travaux et, selon le cas, fixer ses modalités d'application.

Lorsqu'elle concerne des travaux à réaliser par le bailleur, cette clause ne peut porter que sur des travaux d'amélioration.

Décret 2015-587 du 29 mai 2015 : JO 31 p. 9035 ;

Arrêté ETLL1511666A du 29 mai 2015 : JO 31 p. 9041.

 

Par assouslegrand le 29/05/14

La loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové, dite « loi Alur », est entrée en vigueur le 27 mars 2014, sauf dispositions transitoires contraires (L. n° 2014-366, 24 mars 2014 : JO, 26 mars).

Champ d'application de la loi du 6 juillet 1989:

Le champ d'application de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 est précisé.

Ainsi, la notion de résidence principale du preneur, qui est le critère d'application de la loi du 6 juillet 1989, est désormais définie légalement.

La résidence principale est le logement occupé au moins 8 mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l'habitation (L. 1989, art. 2, mod. par L., art. 1er).

Les locations de meublés, qui relevaient du droit commun du bail, sont désormais régies par un dispositif d'ordre public si le logement constitue la résidence principale du preneur.  (L. 1989, art. 25-3 à 25-11, créés par L., art. 8).

Conclusion du contrat de bail régi par la loi du 6 juillet 1989 :

La loi du 24 mars 2014 a réformé les dispositions relatives au formalisme et au contenu du contrat de bail, mais aussi aux garanties devant être prises.

Contenu du contrat de bail :

Le contrat doit être réalisé par écrit, et devra respecter un modèle de contrat résultant d'un décret en Conseil d'État, après avis de la Commission nationale de concertation (L. 1989, art. 3, mod. par L., art. 1er).
Par ailleurs, plusieurs mentions obligatoires ont été ajoutées, notamment des mentions visant à cadrer les loyers.

Doivent désormais figurer dans tous les contrats de baux « Loi 1989 », outre le montant du loyer, ses modalités de paiement, ainsi que ses règles de révision éventuelles :

  • le loyer de référence et le loyer de référence majoré, correspondant à la catégorie de logement et définis par le représentant de l'État dans le département dans les zones visées à l'article 17 de la loi.
  • En cas d'absence de précision dans le contrat du loyer de référence, le locataire peut, dans le délai d'un mois à compter de la prise d'effet du contrat de location, mettre en demeure le bailleur de porter ces informations au bail.
  • A défaut de réponse du bail dans le délai d'un mois ou d'un refus de répondre, le locataire peut, dans les 3 mois à compter de la mise en demeure, demander judiciairement une diminution du loyer.
  • Le loyer de référence majoré est égal, dans une rédaction conforme à l'article 1er de la décision n° 2014-691 DC du 20 mars 2014 du Conseil constitutionnel, à un montant supérieur de 20 % au loyer de référence .
  • De même le montant et la date de versement du dernier loyer acquitté par le précédent locataire, devra être indiqué dès lors que ce dernier a quitté le logement moins de 18 mois avant la signature du bail.

Allongement de la liste des clauses réputées non écrites :

Sont ainsi réputées non écrites :

- la clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d'infraction aux clauses d'un contrat de location ou d'un règlement intérieur à l'immeuble,

-celle qui interdit au locataire de demander une indemnité au bailleur lorsque ce dernier réalise des travaux d'une durée supérieure à 21 jours (au lieu de 40 jours avant la réforme),

- la clause qui impose au locataire, en surplus du paiement du loyer pour occupation du logement, de souscrire un contrat pour la location d'équipements (L. 1989, art. 4, mod. par L. art. 1er).

Prise en charge exclusive par le bailleur des intermédiaires :

La conclusion du contrat de bail est à la charge exclusive du bailleur qui assume donc la rémunération des personnes mandatées pour se livrer ou prêter leur concours à l'entremise ou à la négociation d'une mise en location, sous quelques réserves (L. 1989, art. 5, mod. par L., art. 1er).

Garanties exigées par le bailleur :

  • Liste des pièces justificatives définie par décret

Aux termes du nouvel article 22-2 de la loi de 1989, le bailleur ne pourra plus exiger du candidat à la location ou de sa caution qu'une liste de pièces justificatives définie par décret en Conseil d'État, pris après avis de la Commission nationale de concertation.

Il ne pourra plus non plus imposer la cosignature d'un ascendant ou d'un descendant du candidat à la location.

Le cas échéant, le bailleur s'expose à une amende administrative prononcée par le préfet, dans la limite d'un délai d'un an à compter de la constatation des faits et dont le montant est proportionnel à la gravité des faits sans pouvoir excéder 3 000 euros pour une personne physique et 15 000 euros pour une personne morale (L. 1898, art. 22-2, mod. par L., art. 6).

Garantie universelle des loyers :

L'article 24-2 de la loi, institue la garantie universelle des loyers (GUL).

Cette garantie a pour objectif de couvrir, les bailleurs contre les risques d'impayés de loyer, afin de favoriser l'accès au logement et de prévenir les risques d'expulsion.

Le terme de loyer doit être entendu dans un sens large, puisque sont visées également les charges récupérables et la contribution pour le partage des économies de charges prévues à l'article 23-1.

La garantie  est conditionnée notamment à l'absence de cautionnement ou de souscription par le bailleur d'une assurance pour les risques couverts par la GUL.

Il est possible de renoncer à cette garantie expressément dans le contrat de location.

Le bail doit être accompagné d'une notice d'information dont le contenu sera déterminé par arrêté du ministre chargé du logement, après avis de la Commission nationale de concertation informant, notamment sur les droits, obligations et effets, pour les parties au contrat de location, de la mise en œuvre de la garantie universelle des loyers.

Une agence de la GUL, doit être crée sous la forme d'un établissement public administratif de l'État, dont les modalités d'organisation, de gestion et de fonctionnement de l'agence seront arrêtées par décret en conseil d’Etat.

Le gouvernement remettra, par ailleurs, dans 3 ans un rapport d'évaluation de la GUL au Parlement.

Cautionnement :

Le bailleur ne peut plus demander un cautionnement, à peine de nullité de celui-ci, s'il a recours à une autre garantie (L. 1989, art. 22-1).

Dépôt de garantie :

Le dépôt de garantie doit être restitué à compter de la remise en main propre des clés au bailleur ou à son mandataire, le locataire ayant indiqué l'adresse de son nouveau domicile.

Le cas échéant, le montant du dépôt devant être remis majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal pour chaque période mensuelle commencée en retard (L. 1989, art. 22, mod. par art. 6).

Néanmoins, lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu'elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble.

L. n° 2014-366, 24 mars 2014 : JO, 26 mars