Par assouslegrand le 25/09/18

La cour d’appel de Paris aux termes d’un arrêt rendu le 4 mai 2018, approuve le tribunal de grande instance d’avoir annulé les baux emphytéotiques consentis à une société d’exploitation d’éolienne pour défaut de paiement des loyers.

En effet des tiers avaient introduits des recours contentieux à l’encontre des autorisations administratives qui avaient été données pour la construction de ces éoliennes interdisant en conséquence le commencement des travaux.

Les faits sont les suivants :

Suivant acte authentique reçu le 11 février 2009 par M. Laurent F..., notaire, M. Pierre Z... et Mme Christiane D..., épouse Z... (les époux Z...), ont donné à bail emphytéotique, pour une durée de 25 ans, à la société Eoles-Yonne SAS, :

- Plusieurs parcelles en nature de terre, sise à [...]      (89), cadastrée section [...] , lieudit [...] , moyennant une redevance annuelle de 4 500 € HT par éolienne construite sur le bien, ainsi qu'une redevance annuelle de 2 € HT par mètre linéaire de voie d'accès créée sur le bien pour les besoins du futur parc éolien, payables pour la première fois "au cours du premier mois suivant la date de fondations des éoliennes".

La société Eoles-Yonne SAS n'ayant pas commencé la construction des éoliennes en raison des recours exercés par des tiers contre les autorisations administratives délivrées pour la construction de ces équipements aucune redevance n'a été payée.

Par actes d'huissier de justice du 4 novembre 2012, les consorts Z... ont assigné la société Eoles-Yonne SAS en annulation des baux emphytéotiques et en paiement de dommages-intérêts.

C'est dans ces conditions que, par jugement du 19 septembre 2016, le Tribunal de grande instance d'Auxerre a :

- prononcé l'annulation des trois baux emphytéotiques,

- condamné la société Eoles-Yonne SAS à verser aux consorts Z..., chacun la somme de 5 000 € à titre de dommages-intérêts avec intérêts au taux légal à compter du 4 novembre 2012,

- condamné la société Eoles-Yonne SAS à payer aux consorts Z..., chacun la somme de 2 400 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile,

- condamné la société Eoles-Yonne SAS aux dépens,

Par conclusions du 2 mars 2018, la société Eoles-Yonne SAS, appelante, demande à la Cour de :

- réformer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

- dire que la clause de versement de la redevance n'est pas potestative,

- dire que le consentement des consorts Z... n'a pas été vicié,

- débouter les consorts Z... de l'ensemble de leurs demandes,

- prononcer la validité des trois baux emphytéotiques,

- dire n'y avoir lieu à octroi de dommages-intérêts à hauteur de 5 000 € au profit des consorts Z...,

- condamner les consorts Z... à lui payer la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.

La société Eoles-Yonne SAS expose de plus qu'habituellement, les "développeurs" de projets éoliens, dont elle est, négocient et concluent avec les propriétaires fonciers, des promesses de bail emphytéotiques leur offrant la faculté ultérieure, une fois les études techniques réalisées, le potentiel éolien du site validé et toutes les autorisations administratives obtenues, de lever l'option et, ainsi, de prendre à bail les terrains constituant l'emprise des éoliennes.

Bien qu'antérieurement à la signature des contrats litigieux, soit le 27 décembre 2008, des opposants à l'implantation du parc éolien sur la commune de [...]        aient introduit des recours en annulation des arrêtés de permis de construire accordés le 16 juin 2008, la société Eoles-Yonne SAS n'a pas négocié avec les consorts Z... des promesses unilatérales de bail emphytéotique, choisissant de signer avec eux des baux emphytéotiques qui reportaient le premier paiement de la redevance au premier mois suivant la date de fondation des éoliennes.

Si la société Eoles-Yonne SAS explique ce choix par sa conviction que les recours, qui avaient été introduits hors délai, allaient être rapidement purgés, cependant, elle reconnaît ne pas avoir "souhaité prendre le risque de débuter la construction des éoliennes compte tenu de l'existence de ces recours et de l'aléa judiciaire qui s'y attache".

Mais, la société Eoles-Yonne SAS, qui est un professionnel de la construction des éoliennes, n'établit pas avoir révélé à ses cocontractants, ignorants de la longueur et des difficultés du processus de développement de ce type de projet, l'existence des recours du 27 décembre 2008 et sa décision de ne pas débuter la construction des éoliennes sans que ces recours soient purgés.

Au contraire, l'exposé préalable inséré dans chacun des baux du 11 février 2009, qui rappelait que, selon un "protocole d'accord" conclu entre les parties, le bail emphytéotique serait signé sous réserve "de l'obtention des autorisations administratives définitives nécessaires à la construction", laissait faussement croire aux bailleurs que les autorisations étaient purgées de tout recours.

La lettre du 13 février 2016 de M. F..., notaire rédacteur des baux emphytéotiques et les deux attestations d'autres bailleurs versées aux débats par la société Eoles-Yonne SAS sont insuffisantes à établir "la notoriété publique" des recours, et la connaissance de ceux-ci, ainsi que de leur conséquence, par les consorts Z..., les actes authentiques du 11 février 2009 n'en portant pas mention.

Il en résulte, selon la cour d’appel, que le consentement des consorts Z... a été vicié par la réticence dolosive de la société Eoles-Yonne SAS.

Aussi la cour d’appel confirme le jugement rendu en première instance  en ce qu'il a annulé les trois baux emphytéotiques.

Selon la cour d’appel le Tribunal a justement décidé que les consorts Z... avaient subi un préjudice consistant à ne pas avoir perçu la redevance escomptée et a exactement évalué ce préjudice comme il l'a fait.

 

Références :

Cour d'appel de Paris -Audience publique du vendredi 4 mai 2018 -N° de RG: 16/204987